Cái giá của đấu giá đất "vàng" Thủ Thiêm

Cuối cùng thì cái giá phải trả của người chiến thắng từ vụ đấu giá đất của Tập đoàn Tân Hoàng Minh là việc từ bỏ quyền mua và tiền đặt cọc gần 600 tỉ đồng.

Nhưng hệ lụy của sự việc này cực kỳ lớn không chỉ cho tiền lệ của hoạt động đấu giá mà còn là vấn đề thị trường bất động sản. Có quan điểm cho rằng mức giá đất mà Tân Hoàng Minh đưa ra cho lô đất được đấu ở Thủ Thiêm không có gì là bất thường thì chưa phân tích 2 hệ lụy trên.

Hệ lụy thứ nhất là hoạt động đấu giá, Tân Hoàng Minh là người tạo ra tiền lệ thách thức các quy định của luật pháp. Quy định của luật về việc đặt cọc và mất cọc là một hình thức vừa tạo điều kiện cho nhiều đơn vị tham gia đấu thầu, đưa đến giá đấu thầu có tính cạnh tranh.

Luật pháp có thể quy định mức đặt cọc cao hơn nhưng điều đó sẽ phá vỡ quyền tiếp cận tài sản bị hạn chế và giá đấu thầu không còn tính cạnh tranh. Và khắc phục một tỷ lệ cọc thấp bằng nhiều hồ sơ khác để người đấu giá thành công có khả năng thực hiện kết quả đấu giá.

Một trong các hồ sơ khi tham gia đấu giá, đơn vị đấu giá chứng minh năng lực tài chính. Chứng minh năng lực này từ báo cáo tài chính, từ quy mô vốn, tài sản của tổ chức tham gia đấu giá đến cam kết của tập đoàn, từ công ty mẹ và thậm chí từ một chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Do vậy, tinh thần của luật là tạo điều kiện cho người tham gia đấu giá và có yêu cầu người đấu giá thành công phải thực hiện nghĩa vụ.

Với tinh thần này, việc Tân Hoàng Minh hay bất kỳ ai tham gia đấu giá phải có trách nhiệm, cân nhắc trong từng phương án kinh doanh khi đưa ra mỗi mức giá tham gia đấu giá. Thế nhưng, Tân Hoàng Minh đã từ bỏ quyền thực hiện kết quả đấu giá, đưa đến một tiền lệ xấu cho các hoạt động đấu giá tiếp theo thì pháp luật sẽ xử lý theo hướng nào?

Hệ lụy thứ 2 về thị trường bất động sản, dù thực hiện hay không thực hiện kết quả đấu giá của Tân Hoàng Minh, các công ty bất động sản đều hiểu rằng con người thường neo vào mức giá nào đó trong quá khứ chứ khó có thể dùng một mô hình định giá nào đó để định giá tài sản bất động sản.

Thông thường các công ty thẩm định giá cũng sẽ dùng giá tham chiếu trước đó để làm cơ sở điều chỉnh lại kết quả định giá từ mô hình - điều mà Bộ Tài chính hướng dẫn trong quy định thẩm định giá là kiểm soát kết quả định giá từ yếu tố thị trường.

Do vậy, tham gia đấu giá đất Thủ Thiêm và chấp nhận mất cọc của Tân Hoàng Minh có thể để tạo ra một mặt bằng giá đất mới. Điều này không chỉ có lợi trực tiếp cho những tài sản nào đó của Tân Hoàng Minh mà còn tạo ra hệ lụy với một mức giá nhà đất nói chung bị đẩy lên cao và có thể là bong bóng bất động sản. Các khoản nợ xấu phần lớn từ cho vay bất động sản của hệ thống ngân hàng (NH) Việt Nam thời gian qua là một minh chứng rõ nét.

Việc đẩy giá bất động sản có lẽ để thực hiện định giá tài sản cao hơn nhằm rút tiền từ hệ thống ngân hàng. Vì ngân hàng cho vay cao hơn giá trị thực nên việc xử lý tài sản thế chấp bất động sản không dễ dàng. Nguyên nhân là giá bất động sản được tạo ra trong quá khứ cao nên khi phát mãi tài sản ngân hàng không thể bán với giá thấp khiến việc xử lý nợ xấu rơi vào bế tắc.

Vì vậy, giải pháp của VIệt Nam vào nhiều năm trước là buộc các tổ chức tín dụng phải tự xử lý nợ xấu qua trích lập dự phòng bằng trái phiếu đặc biệt trong vòng 5 năm. Lấy ví dụ này để thấy tác động của việc đẩy giá bất động sản đã gây ra một "cục máu đông" nợ xấu cho hệ thống tài chính. Tuy nhiên, không chỉ dừng lại ở tác động trên mà còn các khía cạnh khác của nền kinh tế như đóng băng thị trường bất động sản, suy giảm tăng trưởng kinh tế, quyền mưu cầu nhà ở của người dân….

Do vậy, việc Tân Hoàng Minh từ bỏ việc thực hiện kết quả đấu giá từ mức giá bất thường nên được xem xét dưới nhiều quy định của pháp luật khác chứ không nên dừng lại ở luật đấu giá.