Cách tính tổng mức đầu tư và giá thành của một dự án BĐS

Đôi khi CĐT công bố giá bán, chúng ta lại nghĩ xem giá thành của dự án là bao nhiêu, và suy ngược xem CĐT lời được bao nhiêu. Thật ra thì không khó để đoán, chỉ cần đi theo công thức thôi.

Để tính giá thành của dự án (thấp tầng) thì chúng ta cần một số thông tin như sau:

_ Tỉ lệ đất ở trên tổng diện tích.

_ Tiền mua đất.

Với tổng mức đầu tư, chúng ta cần tính 4 hạng mục gồm:

1_ Tiền đất + Tiền sử dụng đất.

_ Tiền đất là tiền mua đất hoặc tiền đền bù, đơn giá tính trên tổng diện tích.

_ Tiền sử dụng đất là ẩn số, đôi khi dự án chết vì tiền SDĐ

2_ Tiền xây dựng

_ Nếu hạ tầng bình thường thì tầm 1.0 - 1.5tr/m2 tổng diện tích.

_ Nếu hạ tầng đặc biệt xịn thì thêm giá

_ Hạ tầng ít hơn thì giảm giá.

3_ Tiền quản lý: Có thể kể đến các mục chính như Thiết kế, pháp lý, quản lý dự án và quản trị doanh nghiệp chung, còn mấy món quản lý khác nữa. Nhưng cái này tính khoảng 2.5% x tiền đất + 12% x tiền xây dựng.

4_ Tiền sale & Marketing: Tính khoảng 10% x doanh thu cho nó an toàn (nếu bán lẻ, 3-4% nêu bán sỉ).

Giá thành thì lấy tổng mức đầu tư chia cho diện tích đất ở là được.

Cùng làm ví dụ dự án kia.

1_ Tiền đất (Gồm tiền đền bù và tiền sử dụng đất)

_ Tiền đền bù: 4.400ty tương đương 2tr/m2 trung bình.

_ Tiền sử dụng đất: (là ẩn số), cái này đang có nhiều nghị định hướng dẫn nhưng các CĐT cũng e ngại, khi bảng giá đất tăng thì cái này tăng theo chắc, tạm tính sêm sêm tiền đền bù là 4.600ty

Tổng tiền đất = 9.000ty.

2_ Tiền xây dựng hạ tầng: Khu này làm đẹp nên tính trung bình khoảng 2.5tr/m2 đi, 220ha x 2.5tr/m2 = 5.500ty

3_ Tiền quản lý: = 2.5% x 9.000 + 12% x 5.500 = 825ty

4_ Tiền sale & Marketing (tính theo bán sỉ) = 3.5% x Doanh thu.

Như vậy, tổng mức đầu tư chưa kể tiền bán hàng là 9.000 + 5.500 + 825 = 15.325ty

Dự án này có tỉ lệ đất ở khoảng 40%, như thế giá thành chưa tính tiền Sale & Marketing = 15.325 / (220 x 40%) = 17.4tr/m2

Giá thành chưa có tiền Sale & Marketing là tầm đó, thêm tiền Sale và Marketing nữa thì sẽ vượt 20tr. Nên giá bán nó phải gấp đôi giá thành mới ổn, dù sao dự án cũng kéo dài 5-10 năm, đó là chưa kê tiền đất thì trả 1 cục (tiền đền bù trả nhanh, tiền sử dụng đất cũng phải trả nhanh), còn tiền thu từ khác thì thu theo tiến độ từ từ.

Các bạn thấy điều gì? Với dự án thấp tầng, riêng giá thành đã gấp 10 lần giá đền bù rồi. Sợ chưa sợ chưa.

Nên các bạn biết làm đất kiểu gì thì lời nhanh nhất không? Ấy là mua 1 cục to, xong làm tách thửa có sổ đỏ, xong bán lấy tiền. Có thể x2, x3 trong 6 tháng nếu mọi thứ thuận lợi, chứ làm dự án đàng hoàng nó "chua" lắm, cũng may chi x2, x3 nhưng kéo dài trong 6-10 năm, rồi còn bị chửi là đền bù rẻ mạt nữa, giá thì cao gấp đôi loại tách thửa...