Cách tiếp cận và phân tích đầu tư một thị trường BĐS

Trong đầu tư BĐS có nhiều trường phái đầu tư khác nhau và có nhiều cách để mỗi NĐT tiếp cận về một thị trường nào đó. Có người thì đầu tư theo thông tin, có người đầu tư theo những mối quan hệ, có người đầu tư theo sự tìm hiểu cá nhân… rất nhiều kiểu khác nhau. Hôm nay Cường sẽ chia sẻ về cách mà C tiếp cận và phân tích về 1 thị trường đầu tư trước khi xuống tiền tại thị trường đó.

Đầu tiên cái mà C quan tâm nhất đó là vĩ mô đi từ cái tổng quan đến cái nhỏ nhất. Cái này rất quan trọng Vì nó ảnh hưởng rất lớn đến quyết định có xuống tiền hay không. Nó giống như cách mà các DN nước ngoài đầu tư vào VN thì trước tiên họ phải xem VN đang có những gì về lợi thế cạnh tranh về nhân công lao động, quỹ đất rẻ, vị trí liên kết với các nước, cảnh biển, chính trị, chỉ số năng lực cạnh tranh, môi trường thuế quan, lãnh đạo theo xu hướng gì... rất nhiều thứ nhưng nó là Vĩ Mô nếu khi tìm hiểu vĩ mô ổn họ mới quyết định tìm hiểu thêm và đi vào việc cụ thể hơn còn vĩ mô còn kém thì thôi.

BDS cũng như vậy về vĩ mô C sẽ tìm hiểu về định hướng phát triển của tỉnh là gì? Chính phủ có chính sách gì ưu đãi cho tỉnh không? Lợi thế của tỉnh này là gì về vị trí, nhân công, quỹ đất... Tiềm năng phát triển kinh tế là gì? Chỉ số cạnh tranh về PCI của tỉnh đang ở con số bao nhiêu. Dân ở đây giàu hay nghèo. Lãnh đạo của tỉnh là ai, lịch sử của họ như thế nào, có phải xu hướng làm kinh tế có mở cửa cho DN? Hay về thuế quan có nhiều ưu đãi hay không, vốn FDI hàng năm vốn đầu tư công theo giai đoạn... Tất cả thông tin này chúng ta có thể tìm hiểu trên cổng thông tin của tỉnh và trang sở kế hoạch đầu tư tỉnh... và tranh của CP. Nếu ai chịu tìm sẽ ra, các NĐT họ tìm hiểu cũng chỉ cơ bản vậy thôi. Quan trọng là chúng ta có chăm chỉ chịu tìm tòi hay không thôi.

Sau khi đưa ra một bộ tiêu chí chúng ta đánh giá thấy vĩ mô cơ bản tốt thì lúc đó C mới quyết định đi sâu vào vấn đề và tìm kiến cơ hội. Khi đi sâu vào TT C sẽ tìm kế hoạch phát triển kinh tế 5 năm của tỉnh là gì ( cái này có trên mạnh nhé ) xem xong chúng ta sẽ hiểu định hướng phát triển của tỉnh là gì. Họ muốn làm về công nghiệp hay du lịch, phát triển theo vùng nào, nghành nào được ưu đãi... tất cả thông tin đó sẽ giúp chúng ta có hướng đi đúng đã rồi bắt đầu đi sâu vào từng vùng từng nghề xem vốn từng giai đoạn như thế nào.

Vĩ mô ổn rồi bắt đầu duyệt đi vào thị trường cụ thể thì C sẽ có mấy tiêu chí đánh giá như sau. Đầu tiên C sẽ kết nối với những đội môi giới sâu ở đó và ăn nằm vùng mới ra vấn đề được, để họ chia sẻ và phân tích cho mình trước vì họ người bản địa không ai hiểu hơn họ đầu, rồi có thể kết nối với địa chính thì càng tốt. Sau đó đi phân tích về nền giá, lịch sử tăng giá nhiều hay chưa tăng bao nhiêu lần rồi tăng vì lí do gì? Văn hoá mua bán tại đây ,dân gốc mua hay nhiều dân ngoại đạo, họ có mua hold hay chỉ lướt thôi, loại đất nào được họ ưu tiên? Đối tượng mua hàng sau này của anh chị sẽ là ai? dân họ có sẵn sàng mua để ở sau này không? Ở đây có thể thu hút được các dòng tiền lớn đổ về để tạo ra chợ đông không, nguồn hàng có nhiều hay ít? Giá thật thật của bds có được sử dụng cao không? đối tượng nào sẽ là đối tượng khai thác và sử dụng cuối cùng sau này. Nếu toàn đầu cơ và sưt dụng được ít thì khá lo đó anh chị dễ bị úp bô. Nội lực kinh tế có tốt không, dân giàu hay nghèo, có cảng hay có kcn, dân đông hay thứa... rất nhiều câu hỏi để chúng ta phải trả lời. C tin nếu anh chị đủ hiểu về những vấn đề này thì chúng ta sẽ giảm bớt tỉ lệ thua hơn. Nói thì nói vậy thôi chứ ai cũng thích đi đầu cơ lướt lát hơn là đầu tư.