Cách đầu tư nhà cho thuê với 4 tỷ đồng nhàn rỗi

Sau khi bán căn nhà cấp 4 được khoảng 9,5 tỷ đồng, sau khi giải quyết công việc tôi sẽ còn 4 tỷ đồng nhàn rỗi, chưa biết nên gửi tiết kiệm hay xây nhà cho thuê trên khu đất rộng 150 m2.

Gia đình tôi đang có một mặt bằng gồm một khoảng sân rộng 150 m2 và một nhà cấp bốn rộng 80 m2, mỗi tháng cho thuê được 32 triệu đồng một tháng. Mặt bằng này ở khu vực dân cư đông tại TP Thủ Đức, bán kính 5 km xung quanh có nhiều trường đại học, văn phòng công ty.

Do gia đình tôi đang có việc cần tiền nên dự định thanh lý hợp thuê và bán nhà cấp bốn. Tôi dự tính dùng số tiền dư còn lại từ việc bán nhà, khoảng 4 tỷ đồng, vay thêm 2 tỷ từ ngân hàng để xây một chung cư mini trên khoảng sân 150 m2 để cho thuê. Tôi dự trù 75% diện tích khoảng sân được xây, khoảng 112,5 m2.

Việc vận hành cho thuê sẽ ký hợp đồng với công ty vận hành. Ước tính số lượng phòng cho thuê có thể vận hành được là 30-35 phòng. diện tích trung bình 15-20 m2, mỗi phòng cho thuê 3 triệu đồng một tháng. Ngoài ra gia đình có thể để 100 m2 sàn tầng trệt cho thuê riêng (không ký hợp đồng với đơn vị vận hành).

Tôi muốn xin ý kiến chuyên gia về hiệu quả đầu tư của kế hoạch trên?

Độc giả Hùng

-----

Để đánh giá hiệu quả đầu tư, bạn cần dự tính bài toán tài chính của mỗi phương án, bao gồm tổng thu nhập và tài sản.

Trước khi bán căn nhà cấp bốn, tổng thu nhập của gia đình bạn là 32 triệu đồng một tháng. Tổng tài sản là khoảng sân 150 m2 và căn nhà cấp bốn 80 m2 trị giá khoảng 9,5 tỷ đồng. Sau khi bán bớt căn nhà cấp bốn xử lý công việc, bạn có hai hướng giải pháp sử dụng khoảng tiền nhàn rỗi 4 tỷ đồng.

1. Bạn có thể gửi tiết kiệm 4 tỷ đồng, lấy lãi 17 triệu đồng một tháng. Khoảng sân 150 m2 vẫn đem lại thu nhập 22 triệu đồng một tháng.

Vậy tổng thu nhập từ phương án đầu tư này là 39 triệu đồng một tháng. Tổng tài sản của bạn lúc này là một miếng đất trống 150 m2 và 4 tỷ tiền mặt gửi ngân hàng.

Ưu điểm của phương án này là không phải vay ngân hàng, không tốn thời gian, công sức xây nhà, đồng thời có 4 tỷ tiền nhàn rỗi gửi ngân hàng.

Song nhược điểm là phần sân 150 m2 không gia tăng được giá trị tài sản, không tối ưu hóa được hiệu quả khai thác dòng tiền trên tổng tài sản (hàng tháng chỉ có thu nhập 39 triệu đồng). Trong khi tiền nhàn rỗi gửi ngân hàng quá lâu sẽ bị trượt giá, và có sẵn nhiều tiền nhàn rỗi dễ táy máy mua sắm này kia.

2. Phương án 2: Vay thêm 3 tỷ đồng để xây Nhà cho thuê

Theo kế hoạch, bạn ước tính số lượng khai thác sẽ là 100 m2 sàn tầng trệt cho thuê riêng và 30 phòng cho thuê phía trên, mỗi phòng diện tích trung bình 15-20 m2. Vậy tổng diện tích khai thác cho thuê khoảng 625m2, cộng thêm hành lang di chuyển, cầu thang, thang máy và các khu vực sinh hoạt chung như nhà xe, khu phơi đồ,... tổng diện tích sàn sử dụng cần khoảng 780m2.

Bạn dự định sẽ xin phép xây dựng được 75% diện tích của miếng đất 150 mét vuông, khoảng 112,5m2. Vậy quy mô xây dựng để đủ khai thác theo kế hoạch của bạn sẽ là 1 tầng hầm - 6 tầng nổi. Chưa rõ việc cấp phép xây dựng có đáp ứng được nhu cầu của bạn không, đặc biệt là tình hình cấp phép tại thành phố Thủ Đức thời điểm hiện tại, nhưng trước mắt tạm dùng những con số này để tính bài toán kinh doanh.

Chi phí ban đầu để xây dựng hoàn thiện căn nhà có thể đưa vào khai thác khoảng hơn 7 tỷ đồng. Do đó số tiền phải vay thêm ngân hàng sẽ khoảng hơn 3 tỷ đồng, cao hơn dự định vay 2 tỷ ban đầu của bạn.

Tổng nguồn thu sau khi đầu tư vào khoảng 110 triệu đồng mỗi tháng, bao gồm 20 triệu đồng cho thuê khoán 100 m2 mặt bằng tầng trệt và 90 triệu đồng từ cho thuê 30 phòng. Vì cho thuê khoán nên gần như không có chi phí quản lý vận hành, nhưng vẫn còn khoản chi phí lãi vay và phụ phí tháng cao nhất khoảng 27 triệu đồng (kỳ hạn vay 15 năm, dư nợ giảm dần), tổng là 27 triệu đồng mỗi tháng.

Vậy thu nhập của khoản đầu tư này là 110 - 27 = 83 triệu đồng. Trong đó 66 triệu đồng là tiền bạn có thể sử dụng, 17 triệu đồng là tiền trả gốc dần cho khoản vay 3 tỷ (sau 15 năm mới được sử dụng được 17 triệu này).

Tổng tài sản của bạn lúc này là một tòa nhà một tầng hầm, 6 tầng nổi, trừ đi 3 tỷ tiền vay ngân hàng.

Ưu điểm của phương án này là gia tăng giá trị tài sản từ một mảnh sân trống thành một tòa nhà một tầng hầm - 6 tầng nổi, tối ưu hóa được hiệu quả khai thác dòng tiền trên tài sản. Dòng tiền mỗi tháng là 66 triệu đồng, cao hơn 1,7 lần so với phương án 1, không có sẵn nhiều tiền nhàn rỗi để "xài bậy".

Song nhược điểm là không còn 4 tỷ đồng tiền mặt nhàn rỗi, đồng thời phải vay ngân hàng 3 tỷ, tốn thêm thời gian, công sức để xây nhà.

Từ ưu và nhược điểm của từng phương án, bạn cân nhắc lựa chọn khoản đầu tư phù hợp với nhu cầu và bài toán tài chính của mình.