Các huyện Hà Nội sắp lên quận Người dân cần thận trọng với sốt đất ảo

Quyết định của UBND TP.Hà Nội vào cuối tháng 10.2019 phê duyệt đề án đầu tư xây dựng bốn huyện Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì và Đan Phượng thành quận đến năm 2025, cộng hưởng với các đại dự án bất động sản trên địa bàn đang khiến giá đất nền tại đây tăng đột biến, đi kèm với các lo ngại về rủi ro “sốt đất” ảo.

Giá đất tăng phi mã, “ăn theo” tin lên quận

Theo ghi nhận của PV Báo Lao Động, “ăn theo” các thông tin huyện sẽ được chuyển lên quận, giới đầu tư và “cò” bất động sản trên các địa bàn nói trên hoạt động không ngơi, săn lùng các nhà phố, đất nền, thổ cư thậm chí cả đất ruộng khiến mọi thứ đang bình yên bỗng nhiên náo loạn. Một văn phòng môi giới nhà - đất tại thị trấn Trạm Trôi (huyện Hoài Đức) cho biết, giao dịch bất động sản tại đây đang tăng chóng mặt. Hiện giá đất nền tại khu Kim Chung - Di Trạch đang được rao bán trên 50 triệu/m2. Theo nhân viên môi giới bất động sản, giá đất còn tăng từng ngày, nên mua ngày nào biết giá ngày đó.

Khảo sát thêm thông tin từ nhiều văn phòng nhà - đất ở Hoài Đức cũng cho thấy, hiện tại, giá đất thổ cư tại những khu vực thuộc An Khánh, An Thượng, Vân Canh giá cũng tăng bất thường. Riêng những khu đất đẹp có giá bán lên đến trên 80 triệu đồng/m2. Tại xã Hải Bối (Đông Anh, Hà Nội), anh Quang - một người môi giới nhà đất - cho hay, giá đất tại đây hiện đắt ngang với mức giá một số quận trong nội thành. Hiện tại Hoài Đức, quỹ đất còn ít nên giao dịch chủ yếu là nhu cầu thật, dân mua để ở. Đất tái định cư, giãn dân trong các trục đường cắt ngang, đường rộng khoảng 9-10m có giá bán dao động 80-120 triệu đồng/m². Đất ở các ngõ xe ôtô vào được cũng có giá khoảng 50 triệu đồng/m², ở các ngõ nhỏ giá 24-30 triệu đồng/m².

Tốc độ tăng giá đất tại Long Biên rất đáng kinh ngạc, ví dụ: Giá bất động sản tại đường Nguyễn Văn Cừ cũng tăng từ 50-100% (lên tới 200 triệu đồng/m2) sau khi con đường này vừa được hoàn thành. Một số khu vực xa hơn như Bắc Hồng, Tiền Phong... giá đất hiện cũng lên đến 15-20 triệu đồng/m², cao gấp đôi so thời điểm năm 2008. Giá đất tại thị trấn Đông Anh hiện khoảng 100-120 triệu đồng/m²; hay khu vực Tiên Dương, giá đất thổ cư tại mặt đường lớn dao động 30 - 35 triệu đồng/m². “Việc mua 35 triệu đồng/m², sau đó bán lại ăn chênh cả chục triệu đồng/m² trong ít ngày là chuyện không hiếm. Giờ tìm mảnh đất tầm 50-60 m² trong ngõ rất hiếm vì tổng tiền ít, thanh khoản tốt nên người ta mua gom rất nhanh” - anh Quang nói.

Sau Đông Anh và Hoài Đức, giá đất tại các huyện Đan Phượng, Thanh Trì cũng tăng chóng mặt. Tại hai huyện này, nhiều khu đô thị sau cả chục năm hoang phế nay đã có người về ở. Với thông tin phát triển huyện thành quận, thị trường bất động sản nơi đây đã được hâm nóng trở lại. Tại khu đô thị The Phonenix Đan Phượng, trước đây, giá đất nền chỉ 15-17 triệu/m², nhưng nay tăng lên 25-30 triệu đồng/m². Đất mặt tiền quốc lộ 32 cuối năm 2017 chào bán 50-60 triệu đồng/m², nay đang được chào giá 100-120 triệu đồng/m².

Thậm chí, các xã thuộc huyện Đan Phượng như Hạ Mỗ, Thượng Mỗ, Trung Châu... không chỉ mua bán đất nền mà các “cò đất” còn chào bán cả đất ruộng với mức giá tăng từ 500.000-1 triệu đồng/m2 cùng lời hứa hẹn có thể sẽ được chuyển đổi thành đất thổ cư, đất ruộng này đã có sổ chính chủ...

Thận trọng với bài học lịch sử

Giữa năm 2008, tỉnh Hà Tây (cũ) sáp nhập về Hà Nội đã tạo ra một cơn sốt đất chưa từng có và lên đỉnh điểm cho đến tận cuối năm 2010. Giai đoạn này chứng kiến những cuộc giao dịch nhà - đất từ mức giá gốc 15-20 triệu đồng/m², chỉ trong một năm có nơi chạm ngưỡng 140 triệu đồng/m². Điều này không chỉ khiến nhiều gia đình ở Hà Tây (cũ) chỉ biết đứng ngoài cuộc xuýt xoa tiếc rẻ, mà còn khiến thị trường bất động sản rơi vào tình trạng hỗn loạn. Thời điểm đó, các loại đất thổ cư, đất dịch vụ, đất vườn tại những vùng giáp ranh như Thanh Oai, Mỹ Đức, An Khánh, La Khê, Phú Lương... cho đến đất nông nghiệp, thậm chí đất rừng ở Ba Vì, Lương Sơn (Hòa Bình) cũng bị xẻ ra rao bán khi lượng người đổ về đầu tư ngày một đông. Thế nhưng, chỉ sau vài năm, thị trường đóng băng khiến nhiều người “sống dở, chết dở” vì đã trót ôm đất ở những khu vực này.

Tình trạng sốt đất mỗi khi chuyển đổi từ “làng lên phố” xảy ra phổ biến trong những năm qua. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia bất động sản lưu ý rằng, quá trình đầu tư xây dựng các huyện lên quận không diễn ra trong thời gian ngắn mà sẽ kéo dài từ nay đến năm 2025. Vì vậy, giá bất động sản ở những khu vực này có thể tăng nhưng sẽ phải theo lộ trình. Những hiện tượng tăng giá đột biến nhiều khả năng chỉ mang tính nhất thời. Thực tế cho thấy, trước đây đã có không ít người đầu tư vào đất ở các huyện để chờ tăng giá khi lên quận, nhưng sớm phải rút khi thị trường bất động sản “đóng băng”.

Cần điều chỉnh khung giá đất

Trao đổi với PV Báo Lao Động, nhân viên tại văn phòng đăng ký đất đai huyện Đan Phượng nói rằng: "Thực tế địa chính cấp xã và cấp huyện cũng không thể can thiệp được giá bất động sản trên thị trường vì giá cả là do thị trường quyết định, thuận mua vừa bán, chỗ nào đất đẹp, phát triển tốt thì giá cao... Trước đây vài năm, chỉ thị của thành phố cũng có yêu cầu kiểm soát chặt chẽ các hoạt động “phân lô bán nền” để sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất, tránh cho giới bất động sản đầu cơ, thu gom đất nhưng biện pháp này cũng đã gây ra nhiều tranh cãi".

Trả lời PV Báo Lao Động, ông Nguyễn Quý Mạnh - Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Đan Phượng - cho biết: Thực tế giá đất huyện Đan Phượng chắc chắn sẽ tăng theo thông tin chuẩn bị lên quận vào năm 2025. Quỹ đất của huyện càng ít vì vậy chắc chắn sẽ tăng giá đấu thầu theo khung giá quy định để đảm bảo ngân sách đầu tư cơ sở hạ tầng của huyện. Trên thực tế, thị trường giá đất trong dân thì cơ quan chức năng cũng không kiểm soát được vì giá cả là theo cơ chế thị trường".

Theo đề xuất điều chỉnh khung giá đất mới đây của UBND TP.Hà Nội, đất nông nghiệp sẽ tăng 30%, đất ở ở địa bàn các quận bình quân tăng 25%, giá đất thương mại - dịch vụ bình quân bằng 70% đất ở (4 quận nội thành gồm Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng điều chỉnh bằng 72% giá đất ở). Đất ở các quận, huyện, thị xã cũng sẽ tăng khoảng 10 - 20%. Song HĐND TP.Hà Nội sau đó quyết định rút lại nội dung điều chỉnh giá các loại đất trên địa bàn (áp dụng từ ngày 1.1.2020 đến ngày 31.12.2024) với lý do Chính phủ chưa ban hành nghị định về khung giá đất mới, nên chưa có cơ sở để thảo luận và quyết nghị nội dung trên.

PGS-TS Ngô Trí Long - nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường và giá cả (Bộ Tài Chính) - đánh giá, trên thực tế, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng 20-30% giá đất thị trường. Tương tự, khung giá đất của cấp tỉnh chỉ bằng 30-60% giá đất thị trường tại địa phương. Ông Long cũng cho rằng, chênh lệch giữa giá trên giấy và giá thực tế quá lớn dẫn đến một loạt bất cập khi thu hồi đất, gây bất đồng trong xác định giá đất, còn trên thị trường là hiện tượng thao túng và đẩy giá.

Cũng theo PGS-TS Ngô Trí Long, hiện tượng “vênh” giá đất như hiện nay là do những bất cập trong khâu lên khung và định giá đất. Vẫn còn một số tồn tại như quy định về phương pháp định giá đất chưa phù hợp thực tiễn như phương pháp định giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất (không phản ánh được các yếu tố hình thành giá đất); một số loại đất, khu vực không có thông tin về giá đất chuyển nhượng. Để khắc phục những hạn chế đó đòi hỏi phải có thời gian và giải quyết những vấn đề có tính hệ thống, từ nghĩa vụ đến trách nhiệm, độ tin cậy và chính xác của các thông tin đã cung cấp và công bố.