Bức tranh bất động sản 2024 phảng phất gam màu sáng

Phân tích bảy yếu tố tác động, có thể thấy bất động sản trong năm Thìn sẽ không còn tối như thời gian qua, nhưng cũng không sáng ngay.

3 luật quan trọng về Kinh doanh Bất động sản, Nhà ở và Đất đai vừa được thông qua cuối 2023 đầu năm 2024 vừa qua là điểm đáng chú ý nhất về thị trường bất động sản thời gian qua.

Tuy nhiên, cho đến khi có các văn bản hướng dẫn triển khai thì các nhà đầu tư vẫn chỉ đang ở trạng thái quan sát thận trọng, chưa thể háo hức tham gia ngay vào thị trường như nhiều người "đang ôm hàng chờ bán" kỳ vọng.

Năm 2024 sẽ không còn "tối thui" như giai đoạn từ quý 2/2022 đến 2023 vừa qua, nhưng chưa thể sáng sủa như trước đó. Năm nay vẫn là giai đoạn vừa giằng co vừa thăm dò quan sát tình hình ở cả thị trường bất động sản (đặc biệt các hướng dẫn thực thi Luật), và những dấu hiệu chuyển biến của nền kinh tế (nơi tạo ra nguồn vốn cho các nhà đầu tư bất động sản).

Các bất động sản nếu không về mức giá thời điểm 2020, hoặc không đáp ứng tốt "Nhu cầu sử dụng cuối" thì vẫn chưa có nhiều thanh khoản.

So sánh một chút về quá khứ thì 2024 có nét gì đó rất giống thời điểm 2013. Năm 2013 luật đất đai được thông qua vào tháng 11 (áp dụng tháng 7/2014); Tháng 6 lãi suất huy động kỳ hạn dưới 1 tháng đã giảm xuống 1,25%/năm, kỳ hạn từ 1 đến dưới 12 tháng giảm xuống dưới mức 7%/năm; Gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng vào tháng 1; Tập trung nguồn lực phát triển Nhà ở xã hội...

Nhờ các yếu tố trên, giá nhà ở sơ cấp giảm mạnh 20-30%, đặc biệt ở các sản phẩm đầu cơ như đất nền và bất động sản cao cấp, nguồn cung năm 2013-2014 dần phù hợp hơn với nhu cầu đại đa số người dân khi phân khúc bình dân chiếm 50%. Thị trường bất động sản tan băng vào cuối năm 2014.

Năm 2024 so với 2023 có nhiều điểm sáng hơn. Có thể phân tích một số yếu tố tác động thị trường bất động sản: Kinh tế vĩ mô, Pháp lý, Quản lý điều hành, Lãi suất, Cung cầu, Quy hoạch, Cơ sở hạ tầng.

Kinh tế vĩ mô

Năm 2023, dù kinh tế Việt Nam tiếp tục gặp nhiều khó khăn, thách thức, kinh tế thế giới còn nhiều bất ổn, nhưng kinh tế năm 2023 của Việt Nam duy trì đà tăng trưởng tích cực, quý sau cao hơn quý trước (quý I tăng 3,41%; quý II tăng 4,25%; quý III tăng 5,47%; quý IV tăng 6,72%). Tính chung cả năm 2023, GDP tăng 5,05% so với năm trước.

Việt Nam tiếp tục thuộc nhóm các nước kiểm soát tốt lạm phát khi CPI tháng 12/2023 tăng 3,58% so với tháng 12/2022. Bình quân năm 2023 CPI tăng 3,25% so với năm 2022; lạm phát cơ bản tăng 4,16%.

Các hoạt động sản xuất kinh doanh trong quý IV/2023 khởi sắc hơn so với các quý trước, góp phần đưa vốn đầu tư thực hiện toàn xã hội cả năm 2023 tăng 6,2%. Thu hút vốn đầu tư nước ngoài tính đến 20/12/2023 tiếp tục là điểm sáng trong bối cảnh dòng vốn đầu tư toàn cầu đang suy giảm.

Lần đầu tiên trong giai đoạn 2012 – 2023, tăng trưởng kim ngạch xuất nhập khẩu năm 2023 của Việt Nam sụt giảm, qua đó thể hiện rõ khó khăn chung của kinh tế thế giới do tổng cầu suy giảm. các doanh nghiệp sản xuất trong nước phục vụ cho xuất khẩu cũng chịu tác động tiêu cực do thiếu hụt đơn hàng nên không nhập khẩu nguyên vật liệu đầu vào phục vụ cho sản xuất.

Tuy nhiên, trong những tháng cuối năm, kim ngạch xuất khẩu của cả nước được cải thiện tương đối tích cực, mức suy giảm đã được thu hẹp. Trong 6 tháng đầu năm, tổng kim ngạch xuất, nhập khẩu đạt 316,5 tỷ USD, giảm 14,8% so với cùng kỳ năm trước; đến 9 tháng, mức giảm chỉ còn 11% và kết thúc năm 2023, tổng kim ngạch xuất, nhập khẩu cả năm ước đạt 683 tỷ USD, mức giảm chỉ còn 6,6%.

Đặc biệt, năm 2024 là năm bứt phá của chặng đường kinh tế 5 năm giai đoạn 2021 -2025 nên Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương sẽ dốc toàn lực cho chặng đường này. Tuy điều này chỉ mang tính chủ quan nhưng cũng là điểm sáng nhất định cho nền kinh tế.

- Hệ thống luật, pháp lý cho thị trường bất động sản dần hoàn thiện. Luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản và luật đất đai đã được thông qua bản sửa đổi, sẽ có các văn bản hướng dẫn thực hiện trong năm nay để chính thức áp dụng vào 1/1/2025.

- Quản lý điều hành: Tập trung phát triển bất động sản có nhu cầu sử dụng cuối như NOXH, nhà ở phân khúc bình dân, tầm trung. Phát triển đồng bộ bất động sản công nghiệp song song với nhà ở xã hội cho lực lượng lao động tại các khu vực này.

- Lãi suất vay mua nhà đã xuống rất thấp, cố định trong 2-3 năm tới dưới 10%/năm. Điểm sáng sẽ đến từ nguồn tiền tích lũy nhàn rỗi. Dòng tiền gửi tiết kiệm dài hạn 6 đến 1 năm để hưởng lãi cao trong 2023 dần đến hạn trong 2024.

Nếu gửi lại sẽ bắt đầu bị giảm lãi nên nhà đầu tư sẽ bắt đầu cân nhắc việc rút ra bớt để chuyển sang danh mục đầu tư khác, đặc biệt khi giá thị trường BĐS thứ cấp đã giảm nhiều và lãi vay đã xuống rất thấp.

- Nguồn cung: Dù sẽ có nhiều chủ đầu tư tranh thủ trước khi áp dụng luật mới triển khai ra hàng trong năm nay, nhưng phần nhiều các dự án chưa hoàn thiện Pháp lý vẫn phải chờ các văn bản hướng dẫn thi hành luật nên 2024 có thể nguồn cung sơ cấp vẫn chưa dồi dào, nhưng nguồn cung từ thị trường thứ cấp sẽ vừa có giá tốt lại vừa dồi dào để người mua ở có thêm nhiều sự lựa chọn.

- Nhu cầu: Người mua bất động sản sẽ có 3 mục tiêu chính : Kỳ vọng tăng giá, tích lũy tài sản giữ tiền chống trượt giá, và vì "Nhu cầu sử dụng cuối" (để ở, cho thuê, làm xưởng sản xuất, văn phòng công ty, kho bãi, địa điểm bán hàng, nơi trồng trọt chăn nuôi,...).

Mục tiêu thứ ba thì mức độ giao dịch tăng giảm chênh lệch không quá nhiều giữa các thời điểm nóng sốt hay đóng băng, nhưng 2 mục tiêu đầu cần nhất là niềm tin vào thị trường, điều 2024 đã sáng hơn trong một năm rưỡi trước đó.

Tuy nhiên, một điểm quan trọng không kém là để "có nhu cầu" mua bất động sản cần có vốn. Khi nền kinh tế gặp khó, đa số mọi người đều sụt giảm thu nhập dẫn đến sụt giảm tiền tích lũy, thắt chặt chi tiêu, có xu hướng ưu tiên giữ tiền mặt phòng thủ tích lũy hơn là bung ra đi làm ăn, đầu tư.

Trong khi đó, người mua bất động sản thường sử dụng vốn từ 2 nguồn: nguồn tích lũy có sẵn và nguồn đòn bẩy. Do đó, ngân sách để người mua có thể dành cho bất động sản trong 2024 chưa thể tốt, dù nền kinh tế có thể sẽ khởi sắc hơn năm ngoái nhưng họ vẫn cần thời gian phục hồi thu nhập và tích lũy lại.

- Quy hoạch dần rõ ràng minh bạch hơn. Kế hoạch sử dụng đất đến 2030 tại các địa phương phần lớn đã hoàn thành trong 2022 - 2023. Khu vực đặc thù như TP HCM đã triển khai lại quy hoạch xây dựng trong 2023, theo kế hoạch sẽ được duyệt tổng thể trong 2024 và đến 2025 sẽ có quy định xây dựng từng phân khu.

- Cơ sở hạ tầng sau khi được đẩy mạnh trong 2022 - 2023 đã dần thành hình, tiếp tục sẽ được triển khai nhiều trong 2024. Đương nhiên hạ tầng càng phát triển, giao thông càng thuận lợi thì sẽ càng tăng thêm giá trị cho bất động sản, tạo thêm đà tâm lý tốt cho thị trường.