'Bóc mẽ' kiểu làm giá nhà, ăn tiền chênh của môi giới

Vì lợi nhuận, có những môi giới bất động sản thổi giá sản phẩm lên cao để có mức hoa hồng lớn. Nhất là khi tình hình rao bán cắt lỗ ồ ạt như hiện nay, nhiều sản phẩm tưởng là lỗ mà không phải vậy.

Cách ăn tiền chênh cao

Do dịch Covid-19 kéo dài, thị trường bất động sản không còn là môi trường dễ kiếm ăn của môi giới như trước đây, do đó, có không ít môi giới để sống với nghề đã phải đưa ra nhiều "mánh" kiếm tiền. Không ít người dù dịch vẫn kiếm được chục triệu đồng trong vài tuần.

Theo môi giới Nguyễn Anh Toản, sàn bất động sản Nam Từ Liêm (Hà Nội) chia sẻ, hiện nay không ít môi giới vẫn dùng cách thức "lướt sóng qua tay" là mua từ chủ đất sau đó rao bán lại để ăn tiền chênh. Ví như, với mảnh đất nền mua khoảng 2,1 tỷ đồng, khoảng vài môi giới góp tiền mua lại và rao bán với giá tầm 2,175 - 2,2 tỷ đồng. Với đất nền, môi giới có thể ăn tiền chênh từ 50 - 100 triệu đồng/nền, với chung cư hoặc nhà đất, số tiền chênh có thể còn cao hơn.

Theo anh Toản, số tiền chênh sẽ càng lớn khi môi giới có thể mua được trực tiếp từ chủ đất muốn bán ra (hoặc cần tiền gấp), sau khi thương lượng có thể bớt được vài chục triệu đồng/nền, sau đó nhắm vào đối tượng khách hàng mua thực.

Dĩ nhiên, mức chênh này phải phù hợp với mức giá chung trên thị trường hiện tại, không thể quá cao vì đa phần khi mua được trực tiếp từ chủ đất thì giá đã mềm hơn giá chung. Nhưng dù chênh thế nào, môi giới vẫn có thể lãi vài chục đến vài trăm triệu.

Đối với chuyện rao bán cắt lỗ rầm rộ vừa qua, anh Toản chia sẻ, thứ nhất đó là chiêu trò của nhân viên môi giới nhằm lấy thông tin hay kích cầu khách hàng.

Thứ hai, dù giá bán có thấp hơn thì con số lỗ mà người bán đưa ra vẫn là ảo. Cụ thể, lỗ ảo là con số chênh lệch về giá giữa lần mở bán đầu tiên với những lần sau của chủ đầu tư, nếu là người mua đầu tiên thì có thể lời đến 10- 15%. Vì vậy, nhà đầu tư chỉ cần bán rẻ hơn giá chủ đầu tư 5% là đã lời 5 - 10%. Như vậy, rao bán "cắt lỗ" 5% nhưng thật chất là không lỗ.

Theo đó, anh Toản cho rằng, để biết chính xác giá của căn hộ ban đầu, cách đầu tiên và nhanh nhất, yêu cầu người bán cho xem phiếu tính giá của chủ đầu tư. Phiếu này bắt buộc phải có trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, nên nếu họ là chủ căn hộ, chắc chắn họ sẽ có. Từ phiếu tính giá này, có thể biết giá bán căn hộ có chênh nhiều so với giá gốc ban đầu hay không.

Tuy nhiên, nếu căn hộ đã có sổ đỏ rồi, chủ căn hộ thường không còn lưu phiếu tính giá nữa. Lúc này, để xác định giá trị của căn hộ, người mua cần tham khảo thêm ý kiến từ bạn bè, người thân, thậm chí là các hội nhóm trên mạng xã hội, hoặc tìm môi giới có kinh nghiệm và có tâm hỗ trợ.

Mách nước người mua xác định đúng giá trị sản phẩm

Chia sẻ với phóng viên, chị Ngô Thùy Chi, sàn giao dịch Đất Việt mách nước để định giá chính xác của mảnh đất, ngôi nhà, căn hộ cần phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là người mua phải nắm rõ các thông tin đã và đang giao dịch trong khu vực hoặc nhờ các đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp.

Song nếu giỏi tính toán và biết quan sát, người mua cũng có thể mua được một bất động sản với giá hời. Ví như hai miếng đất kế bên có diện tích xấp xỉ đều bán được với giá 1,8 - 2 tỷ thì miếng đất của người định mua cũng có biên độ giá dao động trong khoảng này.

Bên cạnh đó, công thức tự ước tính giá trị công trình xây dựng dễ áp dụng. Ví dụ, một ngôi nhà 4 tầng tại Nam Từ Liêm, diện tích nhà 45m2, xây dựng năm 2008, thời hạn sử dụng của nhà là 50 năm, đơn giá xây dựng mới là 6 triệu/m2.

Đối với đất sẽ tính theo giá đất quy định trong bảng giá đất của TP Hà Nội. Áp dụng công thức để ước tính là: (Diện tích nhà x đơn giá xây dựng x giá trị căn nhà) + (Diện tích đất x giá đất). Như vậy, ước tính tổng giá trị nhà và đất mà người mua sẽ vào khoảng 2,8 tỷ đồng.

Cũng theo chị Chi, có một quy tắc của chung các môi giới là với căn hộ chung cư, tỷ lệ mất giá sau 3 năm sử dụng sẽ là 20%. Các năm sau sẽ cộng dồn tỷ lệ khấu hao, tùy thuộc vào quy định của sàn.

Có nghĩa là người mua một căn hộ với giá 3 tỷ đồng. Trong vòng 3 năm, người mua muốn bán lại, bên môi giới sẽ trừ đi 20%, tức là 600 triệu đồng. Nếu sang năm thứ 4, người mua mới quyết định bán, có thể tỷ lệ khấu trừ sẽ là 22 - 23%, tùy thỏa thuận.

Đặc biệt, với căn hộ, chưa có sổ hồng, mức khấu hao sẽ còn cao hơn nữa, có trường hợp trên 30% và môi giới sẽ còn ép giá với người chủ.

Như vậy, người mua có thể kiểm tra giá bán của các căn hộ xung quanh, nếu mức chênh quá cao so với môi giới nói thì nên tránh mua.