Bỏ quy định bảng giá đất để tính mức khởi điểm trong đấu giá

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định về bảng giá đất được áp dụng để tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Đồng thời, bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất và tiếp tục hoàn thiện để quy định nguyên tắc, điều kiện áp dụng.

Ngày 4/8, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức phiên họp tham vấn ý kiến về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, với sự tham dự của các chuyên gia, 14 lãnh đạo các địa phương.

Tại phiên họp, ông Phan Đức Hiếu - ủy viên Ủy ban Kinh tế - cho biết, dự thảo mới nhất về Luật Đất đai sửa đổi hiện còn 11 vấn đề lớn vẫn còn nhiều ý kiến, phương án khác nhau.

Lập quy hoạch theo hướng nào?

Liên quan đến điều kiện chuyển nhượng đất trồng lúa, nhằm bảo đảm đối tượng nhận chuyển nhượng sử dụng đúng mục đích, hạn chế tình trạng đầu cơ, ông Hiếu cho biết, dự thảo Luật bổ sung quy định tại khoản 5 Điều 46 theo hướng chặt chẽ hơn.

Cụ thể quy định, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng lúa thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa theo quy định.

Về nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 60), dự thảo Luật đưa ra 2 phương án chỉnh sửa:

Nhóm kiến thứ nhất (theo phương án 1 tại dự thảo Luật): Các quy hoạch sử dụng đất được lập đồng thời; quy hoạch được lập, thẩm định xong trước được quyết định hoặc phê duyệt trước. Sau khi quy hoạch được quyết định hoặc phê duyệt, nếu có mâu thuẫn thì quy hoạch thấp hơn phải điều chỉnh phù hợp quy hoạch cao hơn.

“Phương án này có ưu điểm đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn, tránh việc phải chờ quy hoạch cấp trên được ban hành”, ông Hiếu cho hay.

Tuy nhiên, theo ông, phương án này có một số nhược điểm như trường hợp diện tích đất đã được giao cho nhà đầu tư thì việc thu hồi, đền bù sẽ rất phức tạp, có thể dẫn đến khiếu kiện kéo dài, gây lãng phí nguồn lực xã hội. Khi không có các chỉ tiêu sử dụng đất được phân bổ từ quy hoạch sử dụng đất cấp trên xuống thì quy hoạch sử dụng đất cấp dưới sẽ không đủ căn cứ để lập.

Nhóm ý kiến thứ 2 (phương án 2 tại dự thảo Luật): Cho phép các quy hoạch sử dụng đất được lập đồng thời nhưng quy hoạch cấp cao hơn phải được phê duyệt, quyết định trước quy hoạch thấp hơn.

Phương án này có ưu điểm là đảm đảm được sự đồng bộ thống nhất, ổn định của hệ thống quy hoạch; đáp ứng yêu cầu về quản lý chặt chẽ mục đích sử dụng đất; các quy hoạch cấp trên sẽ phải sớm hoàn thành để làm căn cứ cho quy hoạch cấp dưới được phê duyệt.

Tuy nhiên, theo ông Hiếu, trường hợp sử dụng hết chỉ tiêu đã được phân bổ ở kỳ quy hoạch trước thì việc điều chỉnh quy hoạch sẽ thiếu căn cứ để thực hiện điều chỉnh quy hoạch do chưa có quy hoạch cấp trên.

Giá đất, đề xuất bổ sung phương pháp thặng dư

Đáng lưu ý, về thu hồi đất, giao đất, đối với dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng, dự thảo Luật đưa ra 2 phương án về xác định tiêu chí thu hồi và thực hiện đấu giá, đấu thầu:

Phương án 1: Giao HĐND quyết định dự án trọng điểm thực hiện đấu thầu dựa trên các nguyên tắc: Bảo đảm hiệu quả sử dụng đất; khả năng bố trí nguồn vốn ngân sách địa phương để thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; quỹ đất hiện có tại địa phương…

Ngoài các trường hợp này mà Nhà nước thu hồi thì giao Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. “Quy định theo hướng này nhằm tạo điều kiện cho địa phương tự quyết định phù hợp với đặc điểm từng địa phương. Tuy nhiên, việc thiếu quy định định lượng sẽ gây lúng túng cho địa phương trong tổ chức thực hiện”, ông Hiếu nói.

Phương án 2: Quy định tiêu chí phân định theo quy mô về diện tích dự án, trên 10 hecta là trường hợp đấu thầu, không phân biệt loại đất thực hiện dự án; dưới 10 hecta và không sử dụng đất ở là trường hợp đấu giá; dưới 10 hecta và có sử dụng đất ở là trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có.

Quy định theo phương án trên nhằm xác định rõ ngay trong Luật các trường hợp đấu thầu, đấu giá, thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có để địa phương thực hiện được ngay.

Đối với dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng sử dụng các loại đất không phải là đất ở, tiêu chí về mức quy mô là cần thiết để làm rõ dư địa cho việc tiếp tục thực hiện cơ chế thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Về giá đất, ông Hiếu cho biết, dự thảo Luật bổ sung quy định rõ nội hàm các phương pháp xác định giá đất và trường hợp áp dụng phương pháp cụ thể. Đồng thời bỏ phương pháp chiết trừ vì đây thực chất là một trường hợp đặc biệt của phương pháp so sánh trực tiếp.

Bên cạnh đó, dự thảo cũng chỉnh sửa, bỏ quy định về bảng giá đất được áp dụng để tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.

Về phương pháp thặng dư, dự thảo Luật thiết kế 2 phương án:

Phương án 1: Bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất và tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật để quy định nguyên tắc, điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư.

Theo Uỷ ban Kinh tế, đây là phương pháp có tính khoa học, được áp dụng rộng rãi tại các quốc gia trên thế giới, việc quy định tiếp tục cho phép áp dụng phương pháp thặng dư sẽ tạo cơ sở để có nhiều phương pháp định giá áp dụng phù hợp nhất với thực tế, giúp tăng tính giải trình, phản biện về giá đất được đưa ra.

Phương án 2 vẫn giữ quy định như tại dự thảo Luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5.