BĐS công nghiệp: Thị trường đầy tiềm năng

Khi thu hút đầu tư nước ngoài ngày càng tăng cao, nhiều tập đoàn lớn đang chọn Việt Nam là quốc gia để đặt nhà máy sản xuất và đầu tư dài hạn; kèm theo đó là nhu cầu về địa điểm thuê nhà xưởng, kho bãi cũng tăng. Các DN sản xuất công nghiệp cũng như dịch vụ logistics cũng sẽ thích ứng trong thời gian tới, nên cần nhiều quỹ đất dành cho các ngành dịch vụ bổ trợ phát triển công nghiệp. Các chuyên gia nhìn nhận, đây chính là tiền đề để BĐS công nghiệp Việt Nam sẽ khởi sắc trong thời gian tới.

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT), tính đến hết năm 2018, Việt Nam ghi nhận tổng vốn FDI cam kết đạt tới gần 35,46 tỷ USD, tương đương 98,8% so với năm 2017. Các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 18 ngành lĩnh vực, trong đó đầu tư tập trung nhiều nhất vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo với tổng số vốn đạt 6,93 tỷ USD, chiếm 81,8% tổng vốn đầu tư đăng ký. Thực tế trên đã khiến nhu cầu BĐS công nghiệp đang dần vượt quá nguồn cung tại các KCN vận hành tốt với tổng tỷ lệ lấp đầy đạt 73%.

Bên cạnh đó, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng mạnh đi kèm với sự dịch chuyển trong chuỗi giá trị đã và đang mở ra tương lai tươi sáng cho thị trường BĐS công nghiệp, nhất là khi dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn chuyển động theo chiều hướng tăng tích cực. Bên cạnh đó, Việt Nam cũng có các ưu đãi về thuế như giảm thuế thu nhập DN, thuế nhập khẩu, thuế thu nhập cá nhân..., giảm các chi phí về thuê đất đai, nhà xưởng, vật chất kỹ thuật... để thu hút nhà đầu tư nước ngoài.

Chia sẻ về triển vọng của BĐS công nghiệp, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho biết, BĐS công nghiệp không chỉ thu hút những người quan tâm đến KCN mà còn thu hút các nhà đầu tư BĐS khác như về nhà ở, các loại dịch vụ khác để có thể phát triển trở thành khu đô thị. Bên cạnh đó, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung cũng mang lại cơ hội tốt cho Việt Nam, bởi sẽ có làn sóng dịch chuyển của các Cty từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Tuy nhiên, theo GS Đặng Hùng Võ, lượng vốn đổ vào BĐS công nghiệp hiện nay vẫn hẹp hơn các phân khúc khác. Do đó, chúng ta cần đa dạng hóa cách vận hành KCN, đa dạng hóa nguồn vốn thì hiệu quả phát triển cao hơn. Đồng thời, các nhà đầu tư sơ cấp cần thay đổi tư duy trước cơ hội khung pháp luật đã được đổi mới.

Ở một góc nhìn khác TS Ngô Tuấn Anh - ĐH Kinh tế Quốc dân cho rằng, trong quá trình phát triển của thị trường BĐS công nghiệp vẫn còn nhiều tồn tại, hạn chế như chưa gắn kết với quy hoạch phát triển kinh tế của vùng, lãnh thổ và địa phương, tính liên kết vùng thấp. Vì vậy, chưa phát huy hết thế mạnh và tiềm năng phát triển của thị trường BĐS công nghiệp của từng địa phương nơi có các KCN được xây dựng.

Bên cạnh đó, vấn đề ô nhiễm, xả thải diễn ra phổ biến, trầm trọng như vụ Vedan, Formusa… cho thấy, vấn đề quản lý BĐS công nghiệp đang có vấn đề, chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý, hình thức xử phạt - răn đe chưa đủ mạnh và hơn nữa chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư lớn và có trách nhiệm với xã hội.

Ngoài ra, theo TS Ngô Tuấn Anh, tính minh bạch trong hoạch định chính sách và thông tin thị trường còn hạn chế. Trong một nền kinh tế đang trong quá trình chuyển đổi như Việt Nam thì tình trạng thông tin bất cân xứng trên thị trường sẽ luôn phổ biến vì các nguyên tắc kinh tế thị trường chưa được hoàn thiện, hệ thống pháp luật, các nguyên tắc ứng xử, đạo đức kinh doanh còn yếu kém. Từ đó, gây nhiều rủi ro đối với sự phát triển của thị trường BĐS công nghiệp.

Để thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam phát triển, theo GS Đặng Hùng Võ, việc minh bạch thông tin trong BĐS nói chung và BĐS công nghiệp là điều tối quan trọng hiện nay. Đơn cử như, nhiều nhà đầu tư có ý định đầu tư vào Việt Nam. Họ chỉ cần ở tại nước mình nhưng vẫn có thể biết được tình hình BĐS công nghiệp ở mỗi địa phương ở Việt Nam như: Giá thuê mặt bằng ở đây cỡ độ như thế nào; địa phương đó có bao nhiêu KCN; quy hoạch ra sao; hiện trạng và độ lấp đầy của từng khu vực cũng như hạ tầng về sản xuất ở mức độ nào.

Ngoài ra, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, Chính phủ Việt Nam cần nỗ lực cải tiến tất cả các phương diện để thu hút các nhà đầu tư mạnh hơn nữa. Chính phủ phải tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng quan trọng và mạng lưới vận tải đa phương thức để giảm chi phí hậu cần và phù hợp với các dự án có giá trị cao hơn trong tương lai. Để giữ chân các nhà đầu tư lâu dài, Chính phủ cũng cần đơn giản hóa các thủ tục hành chính, hải quan phức tạp và cải thiện sự kết nối đồng bộ giữa các lĩnh vực kinh tế.