Bất động sản Việt Nam: Thời điểm nhạy cảm

Giá bị đẩy lên quá cao nhưng lượng cung và năng lực hấp thụ chững lại, liệu có nguy cơ đổ vỡ của thị trường bất động sản?

Sau 7 năm ra trường, kỹ sư xây dựng Nguyễn Anh Hào, làm việc cho một công ty bất động sản tại quận 10, TP.HCM, cùng vợ vẫn sống trong một căn phòng thuê tại quận 9. “Đã gần 30 tuổi nhưng giấc mơ sở hữu một căn nhà riêng vẫn chưa biết khi nào thành hiện thực”, anh Hào tâm sự.

Cơn sốt nhà đất kéo dài từ năm 2016 cho đến nay, bên cạnh một số mặt tích cực như thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, rã băng nợ xấu... thì đồng thời cũng khiến giấc mơ về một chốn an cư vượt dần khỏi tầm với của nhiều gia đình trẻ như anh Hào.

Nhưng giai đoạn tăng nóng của thị trường có thể đang đến hồi kết thúc. Theo ghi nhận của Công ty Savills Việt Nam, lượng cung căn hộ quý đầu năm nay bất ngờ sụt giảm đến 57% so với cùng kỳ năm trước khi chỉ đạt hơn 12.000 căn. Sự trầm lắng của thị trường còn thể hiện thông qua tổng lượng căn hộ hấp thụ chỉ đạt 6.400 căn, giảm đến 52% so với cùng kỳ năm trước. Liệu sau chu kỳ 10 năm tính từ năm 2008, một cơn suy thoái mới toàn diện sẽ lặp lại trên thị trường nhà đất?

Cú sốc tăng giá

Nhờ các dự án hạ tầng giao thông được triển khai, đi cùng sự đổ bộ mạnh mẽ của dòng vốn đầu tư cả trong và ngoài nước, thị trường nhà đất TP.HCM đã trải qua giai đoạn 2016-2018 cực kỳ hưng phấn. Đi kèm với đó là mặt bằng giá liên tiếp phá vỡ các ngưỡng giới hạn. Điển hình cho xu thế tăng giá chóng mặt là ở khu vực phường Phú Hữu (quận 9), giáp ranh với quận 2. Nếu như năm 2016, giá một căn nhà phố liên kế vườn được một chủ đầu tư chào bán chỉ là 3-4 tỉ đồng, thì hiện nay, dòng sản phẩm tương tự có mức giá lên đến 6-8 tỉ đồng. Đất nền xung quanh Hiệp Phước (Nhà Bè) tăng mạnh từ 10 triệu đồng/m2 (năm 2015) lên hơn 22 triệu đồng/m2 hiện nay. Hay nhờ năng lực cho thuê hấp dẫn, dòng shophouse dẫn đầu mức độ tăng giá với nhiều dự án ghi nhận mức tăng 2-3 lần chỉ trong giai đoạn 2017- 2018.

Một trường hợp điển hình khác cho thấy mức tăng giá chóng mặt là Khu đô thị Thủ Thiêm (quận 2). Cách đây không lâu, khu vực này ghi nhận căn hộ 2 phòng ngủ được chào bán chỉ tầm hơn 30 triệu đồng/m2, thì giờ đã tăng lên tới 40-50 triệu đồng, thậm chí một dự án mới xuất hiện gần đây bị đẩy giá lên tới 70 triệu đồng/m2. Cách đó không xa, dự án Metropole Thủ Thiêm của Sơn Kim Land dự kiến sẽ đến tay người mua nhà với mức giá không thấp hơn 138 triệu đồng/m2.

Ở khu vực trung tâm, một dự án căn hộ view sông mới đây đã gây sốc cho thị trường khi có mức giá chào bán lên đến hơn 12.000 USD, tức tiệm cận với mặt bằng chung ở một số thị trường phát triển như Bangkok (Thái Lan), có lẽ chỉ đứng sau thị trường đắt đỏ nhất khu vực là Singapore. Cơn sốt đất còn lan sang các thị trường tỉnh như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Vũng Tàu và kéo dài ra các địa phương miền Trung như Cam Ranh, Phan Thiết, Bình Định, hay Quảng Ngãi. “Các thông tin về đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông kết nối TP.HCM với các tỉnh lân cận đang là đòn bẩy chính cho các khu vực này. Mặt bằng giá bán tương đối rẻ hơn khu vực TP.HCM cộng với nguồn cung sản phẩm đa dạng đã tạo nên ưu thế lớn cho các thị trường mới nổi này”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của Công ty CBRE Việt Nam, cho biết.

Nếu như trước đây, thị trường vẫn còn một số sản phẩm căn hộ có mức giá dưới 1.000 USD (tức có tầm giá từ 18-20 triệu đồng), thì hiện nay gần như không còn một dự án thương mại nào có mức giá như trên. Hiện mức giá thấp nhất là khu vực ngoại thành cũng rơi vào tầm từ 25 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đó chỉ là mức giá trong các đợt mở bán đầu tiên, còn trong các đợt mở bán tiếp theo, giá sẽ tăng ít nhất là 10% cho mỗi đợt chào bán.

Theo ông Phạm Lâm, CEO của Công ty DKRA Vietnam, giá bất động sản đã trở thành câu chuyện rất “căng thẳng” cho những người có tài chính trên dưới 1 tỉ đồng. Nếu như cách đây 2 năm, những khu vực như Hóc Môn, Nhà Bè, Bình Chánh, Củ Chi… với tầm tài chính này có thể sở hữu được nhà thì hiện tại, mức giá đã tăng khá cao. “Mặt bằng giá cả hoàn toàn khác xa so với thời điểm trước”, ông Lâm chia sẻ với NCĐT. Nguyên nhân gây ra cơn sốt giá đến từ động thái siết chặt khâu cấp phép, làm trong sạch lại thị trường của chính quyền. Tất nhiên, đó là một chủ trương đúng đắn khi giúp cho thị trường phát triển lành mạnh hơn, ổn định hơn. Nhưng mặt khác, không thiếu hiện tượng một số nhà đầu cơ tận dụng nguồn cung khan hiếm để thổi giá, gây nguy cơ mất ổn định toàn thị trường.

“Nếu không có những chuyển biến tích cực từ việc cải thiện quy trình pháp lý thì trong giai đoạn còn lại của năm 2019, nguồn cung phân khúc nhà phố và biệt thự dự kiến sẽ tăng thấp ở mức 5% mỗi quý. Thị trường sơ cấp thiếu hụt nguồn cung khiến giá mở bán các dự án dự kiến sẽ tăng từ 4-5% cứ sau mỗi quý”, bà Dung cảnh báo.

Giống như lịch sử 10 năm trước đây, sức hấp dẫn quá lớn của kênh đầu tư bất động sản đã lôi kéo nhiều doanh nghiệp ngoài ngành tham gia. Bên cạnh đó, sự đổ bộ của nhiều nhà đầu tư ngoại đến từ Hồng Kông, Singapore, Nhật và Hàn Quốc... bổ sung động lực cho thị trường tăng tốc mạnh mẽ, đi kèm với đó là nguy cơ bong bóng ngày một hiện diện.

Dấu hiệu nhạy cảm

Lần đầu tiên trong nhiều năm qua, lượng dự án mở bán trong quý I/2019 chỉ đạt 12, thấp hơn nhiều so với trung bình 18-20 dự án mở bán trong các quý trước. Trên toàn thành phố, hơn 100 dự án bị đóng băng, ách tắc. Trong bối cảnh mặt bằng giá bị đẩy lên quá cao nhưng lượng cung và năng lực hấp thụ bất chợt chững lại, liệu nguy cơ đổ vỡ của thị trường bất động sản sẽ sớm diễn ra?

Câu trả lời là có thể nếu nhìn vào quy mô đầu tư thời gian qua của các chủ dự án. Chỉ trong giai đoạn 2016-2018, tổng lượng căn hộ mở bán tại TP.HCM lên tới 130.000 căn. Theo Savills Vietnam, từ đây đến năm 2020, thị trường sẽ đón nhận thêm tới 125.000 căn. Một lượng cung lớn căn hộ đổ bộ vào thị trường có thể sẽ tạo nên một sức ép cực lớn về tỉ suất cho thuê, làm chùn bước người mua.

Tuy giảm mạnh trong thời gian qua nhưng các con số thống kê về lượng hàng tồn kho vẫn đáng lo ngại. Khái niệm “tồn kho bất động sản” xuất phát từ khoảng năm 2013, khi thị trường bất động sản bị suy giảm mạnh, số lượng sản phẩm làm ra của các doanh nghiệp, chủ đầu tư không bán được ngày càng ùn ứ nhiều. Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy lượng hàng tồn kho của 65 doanh nghiệp niêm yết tính đến cuối năm 2018 bất ngờ tăng mạnh lên đến 202.000 tỉ đồng. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, hàng tồn kho theo kế hoạch kinh doanh là bình thường, nhưng nếu tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, bị ế, sẽ có tác động xấu đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại. “Các doanh nghiệp quan tâm xử lý hàng tồn kho. Theo đó, cần cơ cấu lại sản phẩm, giảm giá bán, thậm chí phải chấp nhận cả giải pháp bán lỗ để cắt lỗ”, HoREA nhận định.

Một rủi ro khác của thị trường là nguy cơ tăng trưởng chậm lại của nền kinh tế. Theo Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB), tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam năm nay sẽ chỉ đạt 6,8%, thấp hơn 2 điểm phần trăm so với năm 2018. Lý do là bởi sự giảm tốc nhanh hơn dự báo của các nền kinh tế lớn, trong đó có Liên minh châu Âu (EU), Mỹ và Trung Quốc, vốn là các đối tác xuất khẩu chính của Việt Nam.

Bất động sản TP.HCM từng nếm trái đắng khi thị trường đóng băng giai đoạn 2008-2012. Để tồn tại, nhiều chủ đầu tư đã phải chiến khấu mạnh tay, tháo chạy khỏi thị trường. Đơn cử như Tập đoàn HAGL chiết khấu dự án Hoàng Anh River View hơn 40%, Saigon Mekong giảm giá dự án Golden House 20% hay Petroland hạ 30% giá dự án cao cấp PetroVietnam Landmark... Dù vậy, thanh khoản vẫn không nhiều cải thiện và thị trường bước vào giai đoạn trầm lắng ngay sau đó.

Khá nhiều dự án đình đám bị điêu đứng trong giai đoạn đau thương đó như siêu dự án Kenton ở khu Nam Sài Gòn, tòa nhà cao 41 tầng Saigon One Tower ở Hàm Nghi, dự án trị giá 150 triệu USD Richland Hill (quận 9), Khu đô thị - Đại học quốc tế Berjaya (Hóc Môn) trị giá tỉ USD của Tập đoàn Berjaya hay Đại đô thị Đông Thăng Long của Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị HUD... Không chịu được áp lực, hàng ngàn doanh nghiệp địa ốc đã thua lỗ, đóng cửa trong khi nợ xấu ngân hàng tăng vọt. Cuối cùng, Chính phủ phải tiến hành can thiệp, giải cứu thị trường bằng gói hỗ trợ tín dụng trị giá 30.000 tỉ đồng, đồng thời thành lập Công ty Quản lý tài sản các tổ chức tín dụng (VAMC) để giải quyết nợ xấu. Cho đến nay, cơn lốc suy thoái của thị trường nhà đất giai đoạn 2008-2012 vẫn còn âm ỉ. Theo ước tính của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối năm 2018, tính tổng nợ xấu nội bảng, nợ tiềm ẩn thành nợ xấu và nợ bán cho VAMC vẫn ở mức 6,5%, trong khi khá nhiều ngân hàng thuộc diện “0 đồng” tiếp tục gian truân trên con đường tái cơ cấu.

Khuyến cáo trước rủi ro

Tương tự như Việt Nam, thị trường bất động sản Trung Quốc bất ngờ thể hiện dấu hiệu mệt mỏi thời gian gần đây khi người dân bắt đầu thắt chặt chi tiêu, trong khi các doanh nghiệp tiếp tục gồng gánh áp lực từ cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung đang leo thang.

Theo tờ Nikkei Asia Review, cơn sốt xây dựng khổng lồ diễn ra trên toàn bộ Trung Quốc những năm qua đã để lại di sản là có tới 65 triệu căn hộ hiện không có người ở. Quy mô “vườn không nhà trống” này tương đương với tỉ lệ 21,4% tổng lượng nhà ở, tức tăng mạnh so với tỉ lệ 18,4% được ghi nhận vào năm 2011. Nguyên nhân hình thành ngày càng nhiều thành phố ma là do nhu cầu thực của người dân khá yếu ớt trong khi tình trạng đầu cơ đất đai quá phổ biến tại nhiều địa phương, thậm chí cả những tỉnh thành hạng 2, hạng 3. Bất ổn bắt đầu xuất hiện từ đầu năm nay khi lượng giao dịch tại 24 thành phố lớn đã sụt giảm tới 44% trong tuần đầu tiên của năm. Nhiều chuyên gia kỳ vọng lượng giao dịch nhà ở của Trung Quốc sẽ tiếp tục co cụm lại trong năm nay. Đi kèm với đó là một số lượng lớn các công ty bất động sản sẽ phải đối mặt với bài toán chi trả nợ vay.

Hãy quay trở lại Việt Nam, cũng nhìn nhận một trong những yếu tố gây tăng nóng bất động sản tại đây, tờ Bloomberg nhận định rằng các nhà đầu tư Trung Quốc bị thu hút bởi sức hấp dẫn của các khu bất động sản nhà ở hạng sang tại TP.HCM. Theo ước tính của CBRE, năm 2018, chỉ có 23% các căn hộ cao cấp được bán cho người dân địa phương, trong đó số lượng khách Trung Quốc đại lục chiếm tỉ lệ lớn nhất sau đó là các khách hàng Hàn Quốc và Hồng Kông. Tuy nhiên, Bloomberg cũng cảnh báo nhà đầu tư Trung Quốc nên có sự cân nhắc kỹ càng hơn trước khi rót tiền. Bởi vì, các nhà đầu tư Trung Quốc phải chi nhiều tiền hơn cho cơ sở hạ tầng đã 20 năm tuổi của TP.HCM. Ngoài ra, thị trường căn hộ hạng sang ở TP.HCM đã trở nên quá nóng, bởi 80% người mua năm ngoái đều với mục đích đầu tư.

Mặc dù thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh trong quý I đầu năm nay nhưng nguy cơ về một cơn khủng hoảng mới của thị trường bất động sản dù sao mới dừng lại ở mức cảnh báo. Thị trường vẫn chưa ghi nhận dấu hiệu của sự hoảng loạn hay động thái bán tháo ồ ạt, mặc dù một chút khô héo về thanh khoản bắt đầu xuất hiện ở một số khu vực ngoại ô phía Tây thành phố hay trên phân khúc cao cấp.

Điều lạc quan cho các nhà đầu tư là không giống như năm 2008-2009, Chính phủ hiện đã có nhiều kinh nghiệm hơn trong quản lý điều hành. Bởi vì, một trong những nguyên nhân của bong bóng bất động sản trước đây là do tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%. Vì vậy, hiện nay, Ngân hàng Nhà nước ngay từ đầu năm đã có những bước đi siết chặt hơn tín dụng bất động sản, hay giới đầu tư nước ngoài đang duy trì khá tốt mối quan tâm đến thị trường Việt Nam. Bên cạnh đó, nhận thấy được những rủi ro ngày càng gia tăng, nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng chuẩn bị sẵn kế hoạch ứng phó. Điển hình là một số doanh nhiệp bắt đầu chú trọng hơn đến việc phát triển dòng căn hộ có kích thước nhỏ, phù hợp với túi tiền các gia đình trẻ (trên dưới 30m2) như Vingroup, An Gia Investment.

Một số chủ đầu tư chuyển dịch một phần nguồn lực sang phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng để giảm bớt sự phụ thuộc vào thị trường nhà ở như Novaland. Một số khác như Phát Đạt, Hưng Thịnh, Thuduc House tìm đến các thị trường địa phương như Bình Dương, Bình Định, Quảng Ngãi để phát triển một số dự án nhà ở có tầm giá phù hợp hơn với túi tiền của người mua. Có lẽ thị trường cần thêm các quý tiếp theo để khẳng định liệu nguy cơ bong bóng xẹp là có thực.

Trả lời hãng tin Bloomberg, ông Goodwin Gaw, Chủ tịch Gaw Capital Partners, so sánh Việt Nam hiện nay giống như miền Nam của Trung Quốc cách đây 10-15 năm. Theo ông Gaw, giá nhà ở Việt Nam đã tăng đều đặn trong 18 tháng qua, nhưng triển vọng trong dài hạn “vẫn còn rất tốt” nếu nhà đầu tư tìm được bất động sản hợp lý để mua.