Bất động sản và những câu hỏi không lời đáp!

Bao nhiêu người giàu lên nhanh nhờ bất động sản, trong khi đó, không ít người lao động chân chính gần như vô vọng, bất lực với việc sở hữu mảnh đất cắm dùi để an cư lạc nghiệp vì giá nhà đất quá cao.

Đằng sau bữa tiệc gala là một dấu hỏi thăm thẳm

Cách đây hai tuần, Hội môi giới bất động sản Việt Nam khu vực miền Trung tổ chức tiệc gala tổng kết cuối năm 2019 tại Đà Nẵng.

Gala khá hoành tráng bởi có sự tham dự của hầu hết các quản lý sàn, đông đảo nhân viên làm môi giới bất động sản trên địa bàn. Trong các bộ đồ veston sang trọng, váy vúng xinh xắn các kiểu, những người tham dự ai nấy đều hiện lên nét mặt rạng rỡ, vui vẻ.

Trong buổi gala, lãnh đạo hiệp hội, hội môi giới, các chuyên gia địa ốc đến từ Trung ương lẫn địa phương thay nhau phân tích những diễn biến chính của thị trường Đà Nẵng trong năm 2019 và đưa ra những dự đoán cho bức tranh thị trường năm mới. Các vấn đề gần như họ nói đều có lý, kể cả chuyện tương lai lẫn quá khứ.

Quá khứ là cái đã qua, ai ai cũng biết, chẳng qua là nhắc lại để những người tham dự có dịp nhớ lại.

Trong khi một vị chuyên gia đang nhận định trên sân khấu, người bạn cùng bàn tiệc ghé tai tôi nói nhỏ: “Nghe cho vui thôi, năm nào các vị ấy chẳng nói thế, năm nào chẳng lạc quan, nhiều triển vọng, tốt đẹp. Năm trước cũng nói thế, nhưng rồi thị trường vẫn đi xuống, vẫn bể đấy thôi. Vấn đề là các vị ấy không phải là người bỏ tiền ra để mua đất nên dù có đoán đúng đoán sai thì cũng không mất gì cả. Người khổ nhất vẫn là sale. Nhìn họ vui vẻ, tươi cười vậy chứ trong lòng thì chẳng vui tẹo nào đâu”.

Cách đây một tháng, tôi có có dịp ghé thành phố Đồng Hới (Quảng Bình) và đi ngang qua Dự án Khu nhà ở thương mại tại phường Đức Ninh Đông. Dự án do một công ty ở Đà Nẵng ra đầu tư cách đây 3 - 4 năm, và có thể cũng là dự án nhà ở thương mại đầu tiên do doanh nghiệp này thực hiện tại Quảng Bình. Đến nay, khu vực này đường sá, cây xanh công viên đã hoàn thiện, nhà cửa khang trang bề thế và có thể nói một khu dân cư hoàn chỉnh đã được hình thành.

Tự nhiên tôi lại nghĩ, mục tiêu lớn nhất của bất động sản là gì? Đó chẳng phải là giúp người dân an cư lạc nghiệp, có được một chỗ ở tốt? Có lẽ, nếu vai trò của bất động sản chỉ là như vậy thì thị trường địa ốc Đà Nẵng - Quảng Nam không xảy ra lắm chuyện rối rắm đến như thế trong năm qua.

Giá như mọi dự án bất động sản đều hướng đến mục đích cuối cùng là giúp người dân hiện thực hóa được nhu cầu nhà ở, đất ở thì thị trường không xảy ra lắm chuyện rối rắm đến thế.

Tôi có chơi với cậu bạn là CEO một công ty chuyên môi giới, đầu tư, phát triển các dự án bất động sản. Công ty thuộc quy mô trung bình khá ở Đà Nẵng với dăm bảy chục nhân viên. Có một lần tôi hỏi về lý do tại sao lại bỏ việc ở ngân hàng để chọn khởi nghiệp bằng bất động sản, cậu ta nói rằng:“ Nhu cầu tối thiểu nhất mỗi con người, mỗi gia đình là có được một chổ ở, nên dấn thân vào bất động sản là cách để giúp cho nhiều người có thể thỏa mãn được nhu cầu tối thiểu này”.

Nói thì hay thế nhưng tôi để ý chả có mấy khách mua đất của công ty cậu ta chỉ để ở. Phần lớn họ mua để đầu tư, đợi lên giá lại bán. Cũng bởi thế nên nhiêu lần dự các lễ mở bán dự án, tôi đã gặp những gương mặt khá quen thuộc.

Năm nay, thị trường nhà đất Đà Nẵng đi xuống, "mấy gương mặt quen này" người thì bị chôn vốn nhưng không lấy được sổ đỏ (do mua đất dự án chưa đủ điều kiện pháp lý), người thì bị mắc kẹt dòng tiền nên sức mua giảm đến 90% so với trước. Kết quả là công ty bạn tôi gần như cả năm chẳng có nguồn thu nào, nhân viên không có hoa hồng nên ai nấy Tết đến mà mặt buồn rười rượi.

Khi mà bạn tôi thành tỷ phú, tôi đã bỏ hẵn ý định mua đất

Tôi bắt đầu đến sống và làm việc tại Đà Nẵng từ cuối 2014, đó là thời gian thị trường nhà đất nơi này bắt đầu lên cơn sốt.

Giá đất khi ấy tầm 400 - 500 triệu đồng một lô. Với đồng lương ít ỏi hệ số 2,34 cộng thêm các khoản thưởng, nhiều lúc tôi nghĩ ít nhất phải 10 năm nữa mình mới đủ tiền mua đất… sau khi đã nhịn ăn nhịn mặc. Thế nhưng, chỉ mấy tháng sau, từ 400-500 triệu, giá đất đã lên 1 tỷ đồng, rồi lên 2, 3 tỷ đồng chỉ sau một năm.

Tôi đã bỏ hẳn ý định mua đất, nhưng những người xung quanh tôi thì khác.

Cũng trong khoảng 3 năm đó, có vài người bạn của tôi đổi đời trở thành tỷ phú mặc dù tuổi đời chưa đến 30. Mẫu số chung rất đơn giản, đó là biết tận dụng chỉ số giá đất tăng cao theo kiểu dựng đứng để đầu tư “lướt sóng”. Nói đơn giản là mua đi bán lại. Chỉ cần có máu… liều!

Như mấy người bạn của tôi, công việc chính chỉ là nhân viên môi giới với mức lương 3 - 4 triệu/tháng, bán mỗi lô đất hoa hồng 10 - 15 triệu đồng, nhưng phân nửa khoản thu nhập trên đã phải trừ đi cho chi phí chạy makerting mạng xã hội hay các diễn đàn nhà đất.

Tuy nhiên, khi được sống trong môi trường mà hàng ngày, hàng giờ, hàng tháng, có hàng nghìn khách hàng dành giật nhau, xâu xé nhau chỉ để mua được một cái đầm lầy bỏ hoang đã được các công ty môi giới vẽ ra thành một sản phẩm bất động sản hoành tráng, mấy người bạn của tôi hiểu rằng, chỉ cần mạnh dạn bỏ ra đôi ba chục triệu để đặt cọc quyền mua “cái đầm lấy” đấy, việc này rất đơn giản vì dự án do chính công ty nơi họ làm việc bán, thì chắc chắn sau đó sẽ có người tự động liên hệ xin mua lại với số tiền chênh 50 - 100 triệu đồng.

Một sự thật rất trần trụi đó là nhiều người mua đất không hẵn để ở.

... còn liều hơn nữa thì đi vay ngân hàng.

Có một trường hợp khác mà tôi biết, hai năm trước có trong tay 300 triệu đồng, định vay thêm 200 triệu nữa để mua ô tô tiện bề đi lại. Sau khi cắm sổ đất vay 200 triệu, định bụng đến đại lý lấy xe thì một người bạn ngăn lại và khuyên trước mắt nên đầu tư đất. Nghe lời bạn, anh đồng nghiệp của tôi quyết định mua một lô đất với giá 500 triệu đồng từ một dự án tại khu vực tít xa trên quận Liên Chiểu (Đà Nẵng).

Hai tháng sau đất sốt, lô đất được người ta trả giá mua lại 1,1 tỷ đồng. Thấy lời quá, anh bạn tôi bán luôn cho người khác. Và thế là không những trả được khoản nợ ngân hàng 200 triệu, anh còn dư tiền mua một chiếc ô tô mới 500 triệu, trong khi trong túi vẫn bảo toàn 300 triệu tiền vốn.

Trường hợp như anh không ít. Thậm chí có nhiều người khá giả hơn, có sẵn vốn, không phải đi vay ngân hàng, không chịu áp lực lãi suất nên sau khi mua đã “găm” lại đó 2 - 3 năm, đợi đến khi giá đất lên gấp 5 - 7 lần mới bán lại, tiền lời lên đến mấy tỷ đồng. Những người này được gọi với cái tên sang trọng là “nhà đầu tư”.

Lại còn có những người liên kết với nhau thành một nhóm, mua một lúc mấy blog đất nền dự án, sau đó bày trò mua qua bán lại với nhau rồi đẩy giá lên gấp 2 gấp 3 lần. Thế rồi nhiều người ngoài không biết “ôm vào” để ăn theo “lướt sóng”, ai dè khi xuống tiền mua vào thì cũng là lúc giá đất đứng lại, không lên được nữa.

Nhóm làm ăn kiểu này được gọi là “hội cá mập”, hoặc “hội đầu cơ”… Kỳ thực, vòng tròn mua đi bán lại ấy của “hội cá mập” ai ai cũng biết, nhưng nhiều người vẫn lao vào như con thiêu thân vì tự tin cho rằng mình sẽ không phải là người cuối cùng “ôm hòn than đỏ rực”.

Giữa tháng 7/2018, tôi và một anh bạn đồng nghiệp đi xuống phường Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn, Quảng Nam - nơi được quy hoạch khu đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc với cả trăm dự án bất động sản để viết bài thị trường.

Nhiều dự án bất động sản tại khu đô thị mới Điện Nam- Điện Ngọc (thị xã Điện Bàn, Quảng Nam) gần như không có công trình nhà ở.

Tại đây, một anh “cò đất” vốn là nông dân có cái chuồng bò thuộc phần đất nằm trong danh sách giải phóng mặt bằng để làm một dự án bất động sản đã kể lại rằng, khi mà dự án kia chưa biết hình hài ra sao, công tác giải phóng mặt bằng còn chưa có động tĩnh gì thì mấy sàn bất động sản ở Đà Nẵng đã vẽ ra sơ đồ phân lô và rao bán rầm rộ.

Thấy giá rao bán cũng rẻ, anh mua lại lô đất ngay vị trí vốn là cái chuồng bò của mình. Thế rồi giá đất lên cao, anh nông dân nhanh nhạy chớp thời cơ bán đi rồi mua lại, mua lại rồi bán đi, cứ như thế đôi ba lần ngay trên chính lô đất ấy. Cho đến khi tiền lời của anh nông dân đã lên đến bạc tỷ, thì cái chuồng bò kia vẫn còn hiện hữu ở đó, và tiền đền bù giải phóng mặt bằng vẫn chưa thấy đâu!

Nói vậy để thấy, thị trường bất động sản mấy năm qua đã giúp người ta đổi đời thế nào. Nhưng rồi chợt nghĩ đến những khu đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, bao nhiêu năm qua liệu có mấy căn nhà mọc lên trên đó? Và thực sự có bao nhiêu người trong số cả nghìn nhà đầu tư cầm đơn đi kiện đòi đất từ các dự án của Công ty Bách Đạt An mua đất để ở? Những câu hỏi gần như không có câu trả lời, bởi ngay chính người trong cuộc cũng không muốn trả lời.

Hàng trăm khách hàng kiện đòi sổ đỏ từ Công ty cổ phần Bách Đạt An nhưng liệu có bao nhiêu người trong số đó mua đất chỉ để ở?

Ngẫm & Nghĩ

Là phóng viên theo dõi mảng đất đai, những mảnh đất tôi qua tôi thấy, mảnh là đầm lầy, mảnh xanh tươi, mảnh bạc màu, nơi bao người nhìn thấy và hy vọng. Nhưng ai đó có nói rằng, đất cũng như người, mảnh xanh tươi giúp bao người đổi đời giàu có, mảnh bạc màu khiến không ít người vô vọng, mảnh lầy lội khiến những người ngu ngơ chôn vốn chả biết bao giờ thoát được. Chỉ có một loại đất yên vui thì không nhiều lắm, loại đất đó có thể giúp cho những gia đình xây lên một mái ấm bình yên, nơi những người lao động chân chính có chốn đi về sau ngày làm việc vất vả, việc của họ không kể sang hèn.

Đất là tài nguyên hữu hạn, đừng nhìn thấy cái mênh mông của đất mà tưởng vô ngần, vì hữu hạn nên có những nhà đầu cơ hay với tên gọi mỹ miều hơn là đầu tư, để chờ chênh lệch giá. Chuyện ngàn xưa đã là như vậy! Điều tiết được chỉ có một bàn tay quyền lực, một sắc thuế mạnh vào những người nhiều đất đai chẳng hạn.

Khi làn sóng đầu cơ dâng cao thì nhiều người tưởng mình trúng lớn vì dòng tiền luân chuyển quá nhanh, chỉ có những người làm công ăn lương như tôi hay vô số người xung quanh khác, nhìn mà vô vọng cho mơ ước một mảnh đất yên vui.

Đất là hữu hạn, nhưng nước biển thì chưa, nhưng biết đâu đấy ngày mai, nước biển ngoài kia cũng trở thành hữu hạn.