Bất Động Sản Trung Quốc: Cơn ác mộng vẫn còn tiếp diễn

Nguồn cung nhà ở “thừa thãi” trong khi nhu cầu mua nhà ở mức đáy sẽ khiến thị trường BĐS của Trung Quốc ngày càng chìm sâu:

• Bloomberg: đang có khoảng ~60 triệu nhà khó bán hay không muốn nói là ế - ngay tại các thành phố lớn.

• Thời gian trung bình để bán được một căn BĐS nhà ở đã tăng lên 26.8 tháng.

• Bắc Kinh là thành phố bán nhà khó khăn nhất (nhà bỏ trống gần 49 tháng mới bán được)…trong khi Vũ Hán lại là nơi có nhiều diện tích nhà ở không bán được nhất.

Nguồn cung thừa thải - nhu cầu sở hữu BĐS suy yếu lại càng làm mọi thứ thêm trầm trọng, điều này đã khiến giá nhà tiếp tục suy giảm – kéo dài tháng thứ 10 giảm liên tiếp. Sự suy giảm vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại khi tháng 4 vừa rồi đánh dấu mức suy giảm -0.6% MoM - mức suy giảm mạnh nhất trong gần 1 năm – và đồng thời là mức rớt giá mạnh nhất kể từ 2014.

Sự giảm giá không chỉ dừng lại ở nhà xây mới mà cũng lan rộng sang các nhà ở, chung cư phát sinh giao dịch thứ cấp (-7.5% YoY; nhà xây mới giảm -4.3% YoY theo số liệu mới nhất).

Trung Quốc không phải không nhận ra vấn đề, vấn đề là đã có rất nhiều gói kích thích – cứu trợ và những gói kích thích lần sau luôn lớn và can thiệp sâu hơn vào thị trường này. Mới đây, chính quyền Trung Quốc đã tiếp tục tung ra gói 1000 tỷ CNY để “tiếp tục” hỗ trợ.

1. Hỗ trợ về vốn cho các nhà phát triển: Vấn đề với các nhà phát triển không phải là thiếu tài sản thế chấp mà là thiếu thanh khoản để trả nợ cho các khoản nợ đến hạn; vì hàng tồn kho của 2 đại diện nhà phát triển BĐS lớn nhất TQ lần lượt chiếm 192%/ 138% trên cơ cấu nợ ngắn hạn. Do đó, nếu họ tiếp tục không bán được nhà, họ sẽ phải tiếp tục đối mặt với các khoản nợ trong tương lai sau khi đã vượt qua được lần này nhờ vào các gói cứu trợ.

2. Thúc đẩy hỗ trợ cho các giao dịch mua nhà từ người dân: ngay từ tháng 5, hàng loạt các chính sách hỗ trợ mua nhà từ giảm mức trả lãi; lượng tiền cọc trả trước; giảm tiêu chuẩn cho vay đều đang được thực hiện.

Sẽ cần thêm vài tháng để đánh giá tác động của gói hỗ trợ, tuy nhiên, đến hết Q1/2024, tăng trưởng dư nợ để mua BĐS vẫn tiếp tục duy trì âm – cho thấy người dân không thiết tha lắm trong việc mua nhà.

Vậy điều gì làm nhu cầu mua nhà liên tục suy yếu trong 3 năm trở lại đây?

Đất chỉ giữ nguyên – con người luôn sinh ra, nguyên tắc này vẫn không thay đổi.

Khi đời sống của người dân ngày càng tăng (GDP của họ liên tục tăng trưởng) thì việc duy trì hay nâng cấp mức sống là nhu cầu cơ bản của mỗi con người. Nhưng ngoài việc xem nhà ở là sản phẩm để thỏa mãn nhu cầu, thì người mua nhà, người sở hữu BĐS còn xem sản phẩm này như là 1 loại hình để đầu tư. Cùng với vàng thì BĐS đã trở thành văn hóa và ăn sâu vào tiềm thức của con người ở đây: một loại tài sản chỉ có tăng giá.

Chính tiềm thức này đã tác động mạnh vào tâm lý của họ khi giá nhà: Sơ cấp và Thứ cấp liên tục giảm mạnh về trước thời điểm Covid. Giá vẫn còn tiếp tục giảm – suy nghĩ tại sao chúng ta lại phải mua vào từ bây giờ đã khiến cho vấn đề này càng thêm trầm trọng.

Sản phẩm sẽ còn giảm giá – Không vội -> Các ông chủ không bán được hàng -> Không có tiền trả nợ -> Các gói hỗ trợ đã và đang tiếp tục tung ra và cần rất nhiều thời gian để hấp thụ.

Những con số như dư nợ cho vay mua nhà suy giảm, nguồn cung thừa thải/ tràn lan do quy hoạch không hợp lý hay giá nhà giảm kỷ lục, tất cả chỉ là những luận điểm sát thực để chỉ ra – Trung Quốc vẫn cần thêm thời gian để có thể trở lại thời hoàng kim hoặc sẽ không bao giờ được như thế 1 lần nào nữa…!!!