Bất động sản thương mại Mỹ đối mặt nguy cơ bong bóng

Tính tới tháng 7/2019, nền kinh tế Mỹ đã chính thức ghi nhận đà tăng trưởng dài nhất lịch sử, khi liên tục leo dốc trong hơn 1 thập kỷ qua.

Tuy nhiên, một vấn đề chưa nhận được sự chú ý đúng mực là việc đà tăng trưởng này phụ thuộc lớn vào các gói nới lỏng tiền tệ của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed).

Diễn biến này tạo nên nguy cơ nền kinh tế rơi vào vũng lầy nợ nần và các lĩnh vực đối diện rủi ro bong bóng, mà đối tượng dễ tổn thương nhất hiện tại là thị trường bất động sản thương mại.

Bất động sản thương mại là lĩnh vực rất nhạy cảm với lãi suất. Vì lẽ đó, việc môi trường lãi suất được duy trì ở mức rất thấp trong suốt 1 thập kỷ qua đã khiến thị trường này được “sạc điện” quá đà.

Fed đã hạ lãi suất liên tục và giữ lãi suất ở mức thấp kỷ lục trong thời gian dài nhằm tạo động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Thực tế, không riêng Fed, các ngân hàng trung ương trên toàn cầu vẫn sử dụng công cụ lãi suất một cách hiệu quả để hỗ trợ nền kinh tế leo dốc.

Tuy nhiên, đà tăng này thường không bền vững và kết thúc bằng suy thoái. Lãi suất càng được duy trì ở mức thấp trong thời gian kéo dài thì nền kinh tế càng đối diện nguy cơ khủng hoảng lớn hơn.

Đáng chú ý, bên cạnh việc duy trì môi trường lãi suất thấp, Fed còn tiến hành các gói nới lỏng tiền tệ với việc bơm 3.500 tỷ USD vào hệ thống tài chính Mỹ từ năm 2008 cho tới 2014. Môi trường lãi suất rất thấp với dòng vốn dồi dào trong suốt 1 thập kỷ đã khiến giá bất động sản thương mại Mỹ tăng 111% kể từ mức thấp nhất năm 2009 cho tới nay.

Kể từ năm 2012, tổng giá trị các khoản vay liên quan tới bất động sản thương mại tại hệ thống ngân hàng Mỹ đã tăng 50%, lên mức 700 tỷ USD. Trong khi đó, Chỉ số MSCI US REIT đã tăng gấp 4 lần trong cùng giai đoạn.

REIT - Real estate investment trust (Quỹ tín thác đầu tư bất động sản) là một công cụ của thị trường vốn được hình thành để huy động tiền nhàn rỗi từ các tổ chức, cá nhân gián tiếp đầu tư vào bất động sản với mục đích đầu tư dài hạn. Nhà đầu tư khi mua chứng khoán của REIT có thể gián tiếp sở hữu một danh mục đầu tư bất động sản mà không cần sở hữu một khối lượng vốn lớn.

Dù khó có thể xác định chính xác đâu là chất xúc tác khiến các bong bóng hiện tại tại thị trường bất động sản thương mại Mỹ bắt đầu vỡ tung, nhưng các “nguyên liệu” chính cho nguy cơ khủng hoảng đã hiện hữu.

Theo dự báo của các tổ chức kinh tế, cuộc suy thoái tiếp theo theo chu kỳ đã đến gần. Các công cụ tính toán của Fed cho thấy, 30% khả năng cuộc khủng hoảng tiếp theo sẽ diễn ra trong 12 tháng tới. Lần gần đây nhất tỷ lệ này cao tới vậy là vào tháng 7/2007, 5 tháng trước thời điểm đại suy thoái diễn ra vào tháng 12/2007.

Thêm vào đó, khoảng 75.000 cửa hiệu bán lẻ tại Mỹ được dự báo sẽ đóng cửa cho tới năm 2026, yếu tố có thể gây ra cơn bão càn quét trên thị trường bất động sản thương mại.

Trong bối cảnh này, nhà đầu tư nên bắt đầu cẩn trọng bởi thị trường đã bị biến dạng bởi động thái chính sách của Fed trong thập kỷ qua và những diễn biến mới của thị trường trước sự thay đổi thói quen của người tiêu dùng.