Bất động sản tăng giá là tốt hay không tốt?

Giá bất động sản tăng hay giảm thì ảnh hưởng như thế nào?

(1)

Tổng quan các số liệu thống kê

Tính đến 31.12.2021 thì cả nước chúng ta có 757.600ha đất ở. Trong đó hộ cá nhân, gia đình trong nước nắm giữ 738.066ha, tương đương 97.4%, nghĩa là hầu hết đất ở đang có quyền sử dụng bởi Hộ cá nhân, gia đình trong nước. Với dân số gân 100tr người, thì mỗi người Việt Nam có trung bình 75m2 đất ở.

Theo thống kê, thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam vào khoảng 100tr/năm. Như vậy tổng thu nhập khoảng 40 tỷ USD/ năm.

Cũng theo một số thông tin, Việt Nam chúng ta có khoảng 26trieu hộ gia đình, và khoảng 70 cái móng nhà, 100tr cái thửa đất.

Theo điều tra dân số 2019, thì tỉ lệ nhà chung cư Việt Nam chiếm 2.2%, nhà riêng lẻ chiếm 97.8%. Cũng theo thống kê này thì cứ 100.000 hộ sẽ có 5 hộ không có nhà ở.

Chưa có thống kê cụ thể nào nói đến Việt Nam có bao nhiêu hộ gia đình chưa bao giờ có nhà, cũng không có thống kê có bao nhiêu người có hơn 1 bất động sản. Tuy nhiên nếu tính theo số liệu thống kê, thì khả năng hộ không có nhà sẽ ít hơn hộ có nhà, thậm chí ít hơn nhiều lần.

(2)

Giá bất động sản tăng hay giảm thì ảnh hưởng như thế nào?

Nếu giá bất động sản giảm, thì sẽ tốt cho những hộ chưa có nhà, vì khả năng có căn nhà sẽ trở nên rõ ràng hơn. Và đương nhiên nếu giá bất động sản tăng thì không tốt, vì sẽ khó để có nhà hơn.

Ngược lại, nếu giá bất động sản mà giảm thì những người đang có nhà sẽ bị giảm tài sản của mình, sẽ có cảm giác nghèo đi. Ngược lại, nếu giá bất động sản mà tăng thì sẽ giúp những người có nhà sẽ thấy mình giàu lên.

Nếu mà lượng người có nhà nhiều hơn lượng người không có nhà, thì giá bất động sản tăng về lý thuyết sẽ ảnh hưởng tích cực tới nhiều người hơn. Và ngược lại, giá giảm sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới nhiều người hơn.

Về lý thuyết là thế, nhưng như vậy nếu giá bất động sản tăng hoài thì làm sao? Lúc này có một chỉ số khác chịu ảnh hưởng chính là hiệu quả sử dụng tài sản. Vì nếu có tài sản khủng nhưng thu nhập thấp thì cũng hết sức nguy hiểm. Khi đó sẽ tạo ra kiểu một cảm giác giàu giả tạo, kiểu tài sản giá trị cao nhưng lại không tạo ra được thu nhập, điều này không bền vững.

Mình thấy hiện nay, các tập đoàn lớn trên thế giới, thì Doanh thu (thu nhập) hàng năm loanh quanh đâu đó tầm 10-12% Tổng giá trị Công ty (Theo thị giá). Còn ở Việt Nam thì không biết con số này là bao nhiêu. Nhưng mình có tỉnh thử sơ sơ thì ở Sài Gòn là chỉ khoảng 2%, còn ở quê thì có thể là 5% (Cái này tính sơ chứ cũng chưa có cơ sở nào chắc chắn).

(3)

Vậy giá tăng tốt hay giảm tốt, thế nào là giá ảo?

Với cá nhân mình, thì ở góc độ cá nhân, giá tăng sẽ tốt cho ai đó đã có Bất động sản (phần lớn), và không tốt cho người chưa có (phần nhỏ).

Nhưng ở góc độ xã hội, giá BĐS cao quá sẽ ảnh hưởng đến tỉ lệ thu nhập trên tài sản. Mà khi thu nhập quá thấp so với tài sản đang có thì đôi khi người ta sẽ không tập trung vào làm việc, không có động lực để nghiên cứu hay lao động tạo giá trị gì cả. Và cũng tạo ra tâm lý "nghỉ hưu sớm" vì mình đã có nhiều tài sản rồi bán bớt ăn còn không hết thì cần gì phải lao động sản xuất...

Trong thực tế, trong vòng 10 năm qua, sẽ có nhiều người gia tăng tài sản cả trăm lần, nhưng năng lực sản xuất, tạo thu nhập... không gia tăng tương ứng. Như vậy, khi thị trường có những thứ biến động thì rất dễ bị tổn thương, kiểu như được nắm giữ thứ lớn hơn khả năng có thể lĩnh hội, lái con thuyền to hơn khả năng, dẫn đến khi có sóng gió thì dễ bị thiệt hại.

Ở một số nước trên thế giới, người ta dễ mua nhà hơn vì 02 lý do, đó là Tài sản của họ không phải phần lớn là Bất động sản, cùng với Thu nhập trên tài sản của họ cũng cao. Ở VN khó mua nhà vì Nhà là tài sản chiếm tỉ lệ cao, cũng như thu nhập trên tài sản thấp. Tuy nhiên, đó là khó với người chưa có tài sản, còn nếu đã có nhà, thì việc mua nhà dễ hơn bằng việc bán nhà này mua nhà khác thôi.