Bất động sản sẽ khó tăng nhanh như trước

Có một thống kê sơ bộ cho thấy rằng, trong khoảng thời gian từ 2019 - 2024, mức tăng giá nhà phố, nhà hẻm ở các quận huyện của Sài Gòn thấp hơn mức tăng giá nhà chung cư.

Người ta vẫn hay nói chung cư không tăng giá, nhà phố mới tăng. Tuy nhiên thống kê số liệu cho thấy cái nhận xét này không chính xác. Để lý giải cho việc này thì có một số ý kiến như sau:

1_ Nhà phố thường đã "neo" ở mức cao, mà càng cao thì càng khó tăng nhiều (nếu tính theo %), vì cái gì cũng có một mức tới hạn nào đó thì nó sẽ dừng mà không tăng thêm. Ngược lại, chung cư thời gian này đang neo ở mức giá thấp, nên trong quá trình đó vẫn còn có thể tăng thêm được.

2_ Bắt đầu có sự công nhận chung cư như một tài sản (thay vì hay gọi nó là tiêu sản như trước), vì lượng chung cư nhiều, người ở nhiều, chất lượng chung cư cũng tốt hơn, môi trường sống tốt hơn dẫn đến thay đổi cách nhìn về chung cư.

Đó là ở TP. Còn ở tỉnh thì sao?

Trước đây đất ở Tỉnh còn khá rẻ, nên việc kiếm lời từ đó cũng khá dễ. Mình nhớ tầm 10 năm trước thì đất Bảo Lộc giá gấp rưỡi đất Daknong thôi, nhưng giờ chắc gấp 3-4 lần. Nghĩa là trong khoảng thời gian qua đất nhiều nơi tăng rất nhanh, gấp nhiều lần trong thời gian ngắn. Nhưng đến thời điểm hiện tại thì hầu hết mọi nơi đất đai đều đã neo ở mức cao cả rồi. Cùng với việc luật đất đai mới, cách tính tiền sử dụng đất, quy định phân lô...., khiến cho không dễ để tạo ra một sản phẩm "rẻ" như xưa. Mà đầu vào cao thì chắc chắn kiếm lời sẽ khó hơn.

Nhiều người nghĩ răng trong đợt sốt đất vừa qua, các CĐT ăn đậm, nhưng thực tế thì người "ăn đậm" nhất chính là dân đi làm đất tỉnh. Nghe kể lại thì thời điểm đó, tăng ròng gấp đôi tài sản trong vòng 6 tháng là chuyện hết sức bình thường, kiếm vài chục tỷ, thậm chí cả trăm tỷ cho 1 miếng đất phân lô là chuyện dễ như trở bàn tay. Nghe nói có người còn kiếm được cả ngàn tỷ trong 1 năm.

Còn các CĐT lớn, làm loanh quanh trung tâm thì vẫn sống được, còn đi làm nghỉ dưỡng thì đa số kẹt cho đến lúc này luôn, không ít gói trái phiếu dính đến nghỉ dưỡng giờ còn không biết trả ra làm sao.

Tóm lại trong tương lai, để việc đầu tư BĐS kiếm được rất nhiều tiền là khó hơn xưa nhiều, vì thông tin hiện nay cũng khá đầy đủ, ngoài ra thì giá cũng đang neo ở mức cao, cũng như việc nhà nước "quan tâm" nhiều hơn đến ngành này.

Muốn đầu tư BĐS có lẽ nên tìm hiểu kỹ, giảm mức kỳ vọng lợi nhuận xuống, và nghĩ đến các BĐS tạo ra được dòng tiền thật.