Bất động sản phía Nam: Năm 2020, vùng ven vẫn là tâm điểm

Năm 2019, thị trường bất động sản phía Nam chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ từ giá cả, phân khúc thị trường, đến các khu vực. Phân khúc nào sẽ lên ngôi, khu vực nào sẽ trở thành “bệ phóng” cho thị trường năm tới là điều thu hút sự quan tâm.

Nguồn cung sẽ đổ về vùng ven

Theo phân tích của các chuyên gia, TP.HCM từ lâu vẫn luôn là đầu tàu cho toàn thị trường bất động sản phía Nam.

Tuy nhiên, thời gian qua, bất động sản tại TP.HCM không ngừng tăng giá. Điều này theo các chuyên gia, là câu chuyện mang tính tất yếu, bởi nhu cầu nhà ở luôn vượt gấp nhiều lần nguồn cung, đó là chưa kể trong suốt thời gian qua, nguồn cung bị “bó chân” bởi thủ tục bị siết chặt.

Song cũng chính vì giá tăng quá cao, nên hoạt động đầu tư bất động sản tại thị trường TP.HCM đang có nhiều rủi ro và vượt quá khả năng của nhiều nhà đầu tư có nguồn vốn tầm trung.

Theo phân tích, nếu nói TP.HCM là trung tâm số 1 của cả thị trường bất động sản phía Nam, thì “sân sau” của trung tâm số 1 này sẽ là các tỉnh lân cận nằm trong vùng tứ giác kinh tế phía Nam như Bình Dương, Long An, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu. Thực tế cho thấy, trong nhiều năm trở lại đây, các thị trường bất động sản vùng phụ cận kể trên có sự phát triển rất mạnh.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó giám đốc, Trưởng Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE cho rằng, năm 2019, thị trường bất động sản TP.HCM gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là khó khăn về nguồn cung, khiến giá bất động sản tăng mạnh. Chính vì vậy, nhiều nhà đầu tư khó có cơ hội chen chân đầu tư ở TP.HCM, nên xu hướng tìm kiếm về vùng ven là tất yếu.

“Đồng Nai, Bình Dương, Long An hay Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ là những thị trường quyết định nguồn cung trong năm 2020.

Trong đó, sản phẩm nhà phố sẽ được ưa chuộng, nhất là các dự án có chủ đầu tư uy tín và pháp lý rõ ràng”, ông Kiệt nhận định, nhưng cho rằng, thị trường vùng ven năm vừa qua cũng chịu tác động lớn từ hệ luỵ của những dự án ma.

Nhiều nhà đầu tư có tâm lý lo ngại mua phải dự án ảo, pháp lý tù mù không thể triển khai được cùng nhiều yếu tố khác. Trước đây, việc lựa chọn sản phẩm dựa vào vị trí và hạ tầng. Hiện nay, xu hướng có thay đổi. Vị trí, pháp lý và uy tín chủ đầu tư là những yếu tố cân nhắc đầu tiên khi đưa ra quyết định đầu tư.

Đồng tình với quan điểm này, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam cho biết, qua khảo sát dữ liệu hiện nay cho thấy, thị trường sụt giảm nguồn cung so với năm 2018 vì rà soát thủ tục đất đai, tuy nhiên điều này diễn ra trên toàn quốc, chứ không chỉ ở TP.

“Không chỉ ở TP.HCM mà Vùng TP.HCM cũng bị sụt giảm nguồn cung. Tuy nhiên, hiện nay, ở TP.HCM, nguồn cung đang có dấu hiệu trở lại khi chính quyền đang tích cực trong việc cởi trói thủ tục.HCM.

Việc công bố danh sách dự án được chấp thuận chủ trương và đưa ra thị trường vừa qua đã cho thấy sự nỗ lực rất lớn của cơ quan quản lý nhà nước”, ông Lâm nói và cho rằng, các thị trường như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu đang bổ trợ nguồn cung rất lớn cho thị trường Vùng TP.HCM.

Dưới góc nhìn của giới đầu tư, theo TS. Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu tư bất động sản, trong bối cảnh nguồn cung tại TP.HCM khan hiếm, giá tăng cao, thì các thị trường vùng ven TP.HCM sẽ là tâm điểm thời gian tới, bởi các địa phương này có lợi thế là có quỹ đất rộng và giá cả thấp hơn.

Ngoài ra, sự phát triển mạnh mẽ của cơ sở hạ tầng cũng là điểm được các nhà đầu tư, người mua có nhu cầu ở thực quan tâm. Trong đó, Bình Dương, Long An, Đồng Nai là các thị trường nổi bật.

Với những nhà đầu tư cá nhân có tiềm lực tài chính không lớn, thì việc mua những khu đất có diện tích nhỏ tại khu vực vùng ven là hướng đầu tư khôn ngoan.

Thứ nhất, bất động sản có diện tích nhỏ nằm trong khả năng nguồn vốn cho phép.

Thứ hai, loại hình bất động sản này có tính thanh khoản rất cao do nhu cầu lớn. Thứ ba, tại những khu vực này, giá trị của bất động sản được duy trì nhờ các nguồn thu như cho thuê làm xưởng hay xây phòng trọ cho lực lượng công nhân thuê lại.

“Nhiều người có số vốn vài trăm triệu đồng đã chọn mua đất tại các thị trường vùng ven. Sau đó 3 - 5 năm, họ bán lại và có thể thu về khoản tiền lên đến cả tỷ đồng, sau đó có thể tính đến chuyện dịch chuyển dần về TP.HCM”, ông Khương nói và cho biết thêm, với các nhà đầu tư tổ chức, họ lại có tầm nhìn dài hạn hơn khi đã hình dung trước được tiến trình tốc độ hoá đô thị.

Do đó, hiện nay, có rất nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước đã sở hữu quỹ đất lên đến hàng trăm héc-ta tại các thị trường vùng ven. Quỹ đất này họ đã tích luỹ cách đây từ 10, thậm chí 20 năm trước.

Cú huých từ hạ tầng

Theo phân tích của các chuyên gia, thời gian tới, bất động sản vùng phụ cận sẽ trở thành “bệ phóng” của thị trường Vùng TP.HCM. Ngoài yếu tố “sân sau” của TP.HCM, thì yếu tố kết nối hạ tầng đóng vai trò vô cùng quan trọng.

Thời gian qua, các địa phương trong Vùng kinh tế phía Nam đã có sự phát triển hạ tầng rất mạnh, dẫn dắt cho sự phát triển của thị trường bất động sản các khu vực như Long An, Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu. Thực tế, Long An và Bình Dương đã có sự phát triển trước và đang bước vào giai đoạn bão hòa.

Các khu vực sẽ có sự phát triển mạnh sắp tới thuộc về Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và xa hơn là Bình Thuận, trong đó điểm nhấn lớn nhất là khu vực quanh sân bay Long Thành và các trục cao tốc.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), trong chiến lược phát triển của TP.HCM là sẽ phát triển các khu đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển đô thị đa trung tâm, mang tính vùng không gian đô thị, vượt ra ngoài ranh giới hành chính.

Trong đó, các khu vực như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ dần hình thành nên những trung tâm đô thị mới đầy tiềm năng và hấp dẫn trong xu thế giãn dân đô thị.

Nếu như Đông Nai, yếu tố tạo động lực lớn nhất là sân bay Long Thành và hàng loạt hệ thống hạ tầng kết nối để hình thành nên một thành phố sân bay, thì với Bà Rịa - Vũng Tàu, cũng với động lực lớn là sân bay Long Thành, hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng như cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, cao tốc Bến Lức - Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Bà Rịa, cảng Cái Mép…, còn có lợi thế lớn là địa phương duy nhất trong khu vực này có biển.

Đây là lợi thế đặc biệt để phát triển ngành công nghiệp không khói và công nghiệp dầu khí, hậu cần…, là nơi có nền tảng để hình thành một thành phố không ngủ.

Ngoài sân bay Long Thành, một công trình hạ tầng dự báo sẽ có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản vùng phụ cận là cao tốc TP.HCM - Phan Thiết.

Theo ông Phan Nguyễn Hoàng Tân, Phó giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bình Thuận, tuyến cao tốc nối Phan Thiết - Dầu Giây và Phan Thiết - Cam Ranh (Khánh Hòa) sẽ khởi công năm 2020. Sau khi hoàn thành sẽ kết nối với cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, Sân bay Long Thành và các tỉnh kinh tế trọng điểm phía Nam.

Phân tích dưới góc độ đầu tư, ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Việt Holdings cho rằng, trong bất cứ thị trường nào cũng đều tồn tại hai mặt cơ hội và rủi ro.

“Tuy nhiên, theo tôi, trong bối cảnh thị trường hiện nay, nguyên tắc mà các thành viên tham gia thị trường hướng đến là sản phẩm bất động sản phải đạt được hai yếu tố: an toàn trong hiện tại và tiềm năng thật sự trong tương lai.

An toàn trong hiện tại nghĩa là sản phẩm đó phải được phát triển bởi các doanh nghiệp uy tín, có quy hoạch và pháp lý rõ ràng, còn tiềm năng trong tương lai chính là các yếu tố tác động như hạ tầng, tầm nhìn quy hoạch và chiến lược phát triển vùng”, ông Tiến nói và cho rằng, thời gian tới, phân khúc bất động sản liền thổ vẫn sẽ là kênh đầu tư “vua” của thị trường, còn xét về khu vực, Long Thành và Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn sẽ là khu vực có nhiều dư địa phát triển hơn cả.

Nhu cầu đầu tư, tiêu dùng vùng phụ cận đang tăng

TS.Võ Trí Thành, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế Trung ương

Hiện nay, nhu cầu đầu tư và tiêu dùng của các chủ đầu tư, tổ chức, cá nhân tại các vùng lân cận TP.HCM, cũng như Hà Nội đang tăng. Nhu cầu này có nhiều lý do, thứ nhất là nguồn cung tại các đô thị lớn đang giảm, thứ hai là sự phát triển kinh tế và quy hoạch, thứ ba là hạ tầng phát triển. Ở đây, tôi muốn nhấn mạnh là hiện tại, nhiều người không chỉ đòi hỏi cuộc sống theo nghĩa sống, làm việc, mà cách sống của họ là cần ngôi nhà thứ 2, có không khí trong lành và sạch sẽ. Như vậy, nhu cầu là có thật và đang tăng.

Do đó, cơ hội đầu tư cho bất động sản vùng lân cận là rất lớn, nhưng kèm theo đó là bài toán bất định về rủi ro. Đơn cử, quy hoạch vẫn là bài toán lớn, phát triển hạ tầng, tiến độ thực hiện hạ tầng, cuối cùng là câu chuyện liên quan đến pháp lý. Trong khi thị trường đang sôi động và phát triển rất nhanh thì hiện tại có rất nhiều luật và văn bản pháp lý liên quan vẫn đang trong quá tình hoàn thiện, sửa đổi.