Bất động sản ở đâu trong các mặt hàng khác, thống kê sau khoảng 20 năm

Năm 1993 luật đất đai được áp dụng. Và theo thông tin chúng ta hay biết thì có mấy đợt sốt đất trong thời gian từ 1993 gồm:

_ Đợt 1: Từ 1993 – 1995

_ Đợt 2: Từ 2000 – 2003

_ Đợt 3: Từ 2005 – 2008

_ Đợt 4: Từ 2017 – 2020

Mình thì chỉ biết một vài quãng thời gian này thôi, chúng ta thử điểm lại một cái nhìn tổng thể về nhiều thông số kinh tế Việt Nam không chỉ tính trên BĐS, để xem BĐS nó ở đâu trong các thời đoạn này.

1_ Về học hành, ăn uống, thu nhập.

_ Học hành: Năm 2002 mình vào Bách Khoa học, lúc đó học phí là 50K/tín chỉ, nếu học lại là 60K mà bọn mình hay gọi là thêm 10K tiền ngu. Tính ra mỗi học kỳ tầm 16 – 24 tín chỉ, loanh quanh 1tr/học kỳ. Theo khảo sát thì đến 2024 này, Bách Khoa học phí cố định 14tr/học kỳ. Vị chi tăng 14 lần trong 22 năm.

_ Ăn uống: Thời học Đại học, 1 đĩa cơm sườn ăn ở Bắc Hải là 5K, năm 2007 ăn ở Mạc Đĩnh Chi là 12K, bây giờ là năm 2024 ăn ở Trương Định là 40K. Vị chi sau 5 năm thì tăng gấp 2.5 lần, sau 22 năm là tăng gần 8 lần.

_ Thu nhập: Năm 2007 đi làm được 2.4tr/tháng, đến 2011 là được 8.3tr/tháng, 2015 là 15.3tr/tháng. Hồi đó Nam Long làm thưởng trung bình nửa năm lương, nên thu nhập trung bình là tầm 22.5tr/tháng vào năm 2015, tính ra sau 9 năm đi làm thì lương tăng 10 lần. Năm 2022 thì lương sinh viên mới ra trường khoảng 7.5tr, coi như gấp 3 sau 15 năm.

3_ Về các món hàng khác

_ Đô la: Đô la năm 2002 là 15.33đ, năm 2012 là 20.83đ, và 2024 là 24.12đ, Từ 2002 đến 2024 tăng 57%.

_ Vàng: Năm 2002 giá vàng là 6.37tr, năm 2012 là 45.8tr, và 2024 là 84tr. Từ 2002 đến 2024 tăng 13 lần.

_ Thu nhập bình quân đầu người: Năm 2002 là 434usd, 2012 là 2.190usd, và 2024 là 4.622usd, tăng 10.6 lần nếu so tiền đô, và 16.75 lần nếu so theo tiền Việt (vì tỉ giá 2024 cao hơn 2002).

_ Năm 1998 anh mình mua con xe máy hết 18tr, sau đó mua cái máy tính hết 11tr. Hiện nay xe máy quèn thì cũng giá đó, máy tính xịn thì cũng giá đó.

4_ Còn bất động sản thì sao?

_ Có một thống kê nói rằng, cứ sau 10 năm thì Bất động sản tăng giá 3 lần, vị chi 20 năm sẽ là 9 lần. Đây là con số trung bình trong quá khứ nếu tính theo dài hạn. Đại khái nếu các căn nhà 5ty hiện nay nếu năm 2002 là khoảng 500tr.

_ Năm 2002 mình thuê trọ hết 300K/phòng chung, WC chung; 2011 thuê phòng riêng hết 2.2tr/phòng. Bây giờ thì chắc hơn 3tr, cũng tăng khoảng 10 lần.

_ Năm 2004 nhà mình bán nhà ở Dakmil hình như được 700tr, cái đó mà giờ thì cũng khoảng 7ty, cũng tăng 10 lần. Sau đó đến 1 nơi khác để mua thì rẫy tăng tầm hơn 30 lần và nhà tăng tầm 40 lần.

_ Năm 2012 rẫy chỗ mình tầm 500tr/ha, Bảo Lộc khoảng gấp đôi. Sau này Bảo Lộc sốt đất, chỗ mình 10 năm tăng 3 lần lên 1.5ty, còn Bảo Lộc thì nghe đâu tăng cả chục lần.

_ Năm 2002 cái dự án Phú Hữu chỗ mình giá tính ra là 2.4tr/m2, Năm 2012 nó là 6tr/m2, năm 2018 là 30tr/m2, 2022 là 80tr/m2. Đất Phú Hữu 10 năm tăng hơn 10 lần. 20 năm tăng 33 lần.

_ Năm 2013 Ehome 3 bán khoảng 600tr, 2022 chắc là 1.8ty, 10 năm tăng 3 lần. Mấy căn chung cư bàn giao 2018 đến nay thì tăng từ 40-100%.

_ Bạn mình có căn biệt thự ở Q3, bạn bảo mấy năm nay giá 3trusd, thì nay cũng thế, không tăng. Cũng bạn đó bảo BĐS chỗ quê bạn có nơi tăng sơ sơ 100 lần.

_ Theo khảo sát thì Biệt thự Mỹ Hoàng Phú Mỹ Hưng năm 2002 có giá khoảng 435Kusd, đến nay thì tăng khoảng 7-8 lần.

5_ Và nếu tính lãi suất ngân hàng 12%/năm sau 20 năm thì nó thế nào?

_ Lấy 1.12 ^ 20 = 9.65, cũng xấp xỉ 10 lần.

7_ Vậy chúng ta thấy gì sau khoảng 20 năm?

_ Thu nhập bình quân đầu người tăng hơn 15 lần. Lương sinh viên mới ra trường tăng chắc 6-7 lần. Làm việc cật lực thì thu nhập có thể tăng 10 lần trong 10 năm đầu sau khi ra trường, sau đó có thể đi ngang (hehe).

_ Học phí tăng 14 lần, ăn uống tăng 8 lần, giá thuê trọ tăng 10 lần.

_ Vàng tăng 13 lần, đồ điện tử, xe cộ giữ hoặc giảm giá.

_ Tính lãi thì cũng thành 10 lần.

_ Bất động sản: Bất chấp nhiều đợt đất khác nhau, thì có nơi tăng 6-8 lần, trung bình 10 lần, nhưng có nơi tăng cả mấy chục đến cả hơn trăm lần. Chỗ tăng nhiều thường là chỗ hoang sơ, còn chỗ sầm uất và ngon nghẻ thì tăng ít.

8_ Kết luận:

_ Hồi xưa mình có ông anh bảo rằng từ 2tr tăng lên 4tr sẽ dễ hơn từ 20tr tăng lên 40tr. Mình tin vào điều này. Vì cái nhà của cha mẹ mình ở quê thì không thể 20 năm sau có giá gần trăm tỷ được. Mình không tin, ngân hàng không tin, và nói chung không ai tin cả. Lý do là hiện nay giá BĐS đã neo khá cao rồi, mà cái gì cao thì khó tăng.

_ Sốt đất đợt 2007 hình như người ta còn chả biết đến khu Đông luôn, đó là lý do tận 2012 đất ở Phú Hữu mới có 6tr/m2, 2015 mỗi lô đất ở Gò Cát mới 500tr. Còn đợt sốt 2017-2020 thì nó lan ra tới mấy trăm km rồi, người ta cày nát Bảo Lộc, Bình Thuận, Tây Ninh, Bình Phước…., và gần như không còn nhìn thấy chỗ nào là “trũng” nữa.

_ Tính ra đợt sốt vừa qua, phía khu Tây Sài Gòn tăng giá chả bao nhiêu nếu so với các khu khác. Ở Quê mới thực sự tăng nhiều, nhiều người giàu lên nhờ đất ở quê là chính.

_ Mức giá tăng trung bình của Bất động sản chỉ bằng lãi ngân hàng thôi. Nên thời gian tới kiếm BĐS để đầu tư kiếm lời nhiều là khó chứ không phải dễ đâu. Sẽ có vùng sẽ tăng nhanh nếu chọn đúng, nhưng sẽ có vùng sẽ tăng chậm nếu chọn sai.

_ Nói vui, hôm bữa làm phương án vay ngân hàng của 1 cái nhà cho thuê, mình tính 30 năm sau bán thanh lý giá đất tăng 27 lần so với bây giờ (tính trung bình 3 lần mỗi 10 năm), mình thì mình cũng thấy vô lý nhưng cứ đưa vào biết đâu bên ngân hàng đồng ý thì sao sẽ vay được nhiều. Cơ mà thực tế thì ngân hàng nó chửi sấp mặt, ngân hàng bảo “có chó mới tin”. Thế nên các bạn cũng đừng có lo 10 năm nữa giá nhà gấp 3 bây giờ nha. Chứ nhìn thực tế thì cái gì cũng có thời đoạn, ai nắm bắt được khoảnh khắc thì người đó giàu, ai nắm trật thì lận đận thôi.

_ Cơ mà nghĩ đi nghĩ lại thì lãi suất Việt Nam cao vãi. Chỉ cần lấy 1.12^10 là bằng 3.11 liền, 10 năm hơn 3 lần, đều như vắt chanh, BĐS chưa chắc bì kịp. Nên thay vì hô hào BĐS tăng giá thì có khi đề xuất lãi suất ngân hàng giảm thấp chút, được thì mừng.