Bất động sản nghỉ dưỡng cần những bước đột phá

Dù được đánh giá còn rất nhiều tiềm năng phát triển, tuy nhiên, sau giai đoạn phát triển nóng, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cần thêm những đột phá mới để mang lại nhiều giá trị lớn hơn, góp phần đáp ứng nhu cầu của khách du lịch ngày càng cao.

Mạch cảm hứng từ du lịch

Phát biểu tại Diễn đàn Toàn cảnh Thị trường Bất động sản và Tài chính Việt Nam 2019, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, ngành bất động sản Việt Nam nói chung và bất động sản phục vụ cho nhu cầu nghỉ dưỡng nói riêng đã có bước tiến lớn trong vài năm trở lại đây.

Sự bùng nổ của ngành du lịch đã mang lại những thay đổi cho sự phát triển kinh tế - xã hội ở nhiều địa phương và trên cả nước. Thống kê cho thấy, năm 1994, Việt Nam lần đầu tiên đón 1 triệu lượt khách quốc tế, đến năm 2015 đón 7,9 triệu và năm 2018 đã đón 15,5 triệu lượt. Sự gia tăng nhanh chóng đã đưa Việt Nam lọt vào danh sách các quốc gia có tốc độ tăng trưởng du lịch nhanh nhất thế giới.

Bên cạnh việc gia tăng lượng khách du lịch, Việt Nam cũng gia tăng đáng kể số lượng cơ sở lưu trú chủ yếu là khách sạn, resorts, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn, nhà phố thương mại, du lịch. Cụ thể, năm 2011, cả nước có 13.756 cơ sở lưu trú du lịch với trên 256.000 buồng, tới năm 2018, con số đã đạt 28.000 cơ sở với 550.000 buồng lưu trú, tốc độ tăng trưởng về quy mô buồng bình quân 12%/năm.

Tuy nhiên, với dự báo lượng khách du lịch tăng từ 9 - 12%/năm trong giai đoạn 2020 - 2030, ước tính đến năm 2030, khách du lịch quốc tế đến Việt Nam sẽ đạt từ 35 - 40 triệu lượt/năm. Đồng thời, đến năm 2020, cả nước có khoảng 650.000 - 700.000 buồng lưu trú du lịch; năm 2025 cần có 950.000 đến 1.050.000 buồng và đến năm 2030 cần có 1.300.000 đến 1.450.000 buồng.

"Điều này cho thấy phát triển bất động sản nghỉ dưỡng còn dư địa phát triển rất lớn khi trong tương lai, tăng trưởng ngành du lịch có thể được tiếp tục dẫn dắt bởi tăng trưởng giao thương và sự cải thiện hơn nữa về cơ sở hạ tầng" ông Hà nhấn mạnh.

Cũng theo ông Hà, có thể nhận thấy yếu tố quyết định đến sức hấp dẫn của bất động sản du lịch đó là điểm đến hấp dẫn du lịch, những địa danh gắn liền với các khu du lịch quốc gia, nơi được xác định có giá trị tài nguyên du lịch đặc sắc và độc đáo, di sản thiên nhiên, di sản văn hóa được UNESCO công nhận, là nơi giá trị sinh thái như biển, núi, hồ… với đặc điểm địa hình, khí hậu lý tưởng cho sự sống và thụ hưởng của con người.

Không khó để nhận thấy hàng loạt “tay to” của ngành bất động sản đang tiếp tục lên kế hoạch táo bạo cho mình ở phân khúc này. Điển hình như Tập đoàn FLC, SunGroup, VinGroup, MIK Group và nhiều doanh nghiệp khác đang xúc tiến mạnh mẽ để nhanh chóng đưa các dự án tại Quảng Bình, Hạ Long, Phú Quốc… vào vận hành hoặc triển khai các dự án mới.

Giai đoạn phát triển mới, cần có sự đột phá hơn

Theo TS. Hà Văn Siêu – Phó Tổng Cục trưởng, Tổng cục Du lịch, Du lịch Việt Nam, thời gian qua có bước tăng trưởng mạnh mẽ, tạo nguồn động lực chủ yếu gia tăng giá trị và kích thích đầu tư vào bất động sản du lịch ở những trung tâm du lịch lớn. Cảm hứng lớn từ du lịch đã mang theo những kế hoạch mạnh mẽ của nhiều doanh nghiệp lớn.

Điều này cho thấy sự tăng trưởng khách du lịch tạo sức hấp dẫn cho kênh đầu tư vào bất động sản du lịch và chính yếu tố hấp dẫn du lịch là cội nguồn gia tăng giá trị cho bất động sản tại điểm du lịch.

Theo thống kê gần đây, với công suất buồng và mức giá trung bình đối với phân khúc 4-5 sao thì có thể thấy đầu tư vào 1 m2 bất động sản du lịch mang lại giá trị gia tăng vượt trội hơn hẳn các kênh đầu tư vào bất động sản loại hình khác.

"Do đó, làn sóng đầu tư vào bất động sản du lịch với hệ số sinh lời cao đang gia tăng nhanh chóng nguồn cung lưu trú du lịch" ông Siêu nói và cho biết du lịch sẽ tiếp tục tăng trưởng nhưng sẽ đến lúc dao động và chững lại.

Mặt khác, ông Siêu cho biết thêm, ở phạm vi cục bộ điểm đến và tại thời vụ thấp điểm xuất hiện cung vượt cầu, công suất sử dụng buồng thấp, giá thấp dẫn tới hiệu quả đầu tư bấp bênh.

Ở một góc nhìn khác, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình cho rằng, so với mô hình đầu tư khách sạn truyền thống, các mô hình bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay mang lại nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp

Nếu như chủ đầu tư phải bỏ tiền túi và phần lớn phải vay thêm tiền để xây dựng khách sạn truyền thống thì ở mô hình bất động sản nghỉ dưỡng, chủ đầu tư có thể dùng doanh thu từ bán căn hộ và biệt thự để xây dựng toàn bộ dự án, thậm chí dùng tiền lãi từ bán căn hộ và biệt thự để xây dựng thêm phần khách sạn mà họ giữ lại cho thuê, mà không phải vay vốn ngân hàng.

Tuy nhiên, mô hình này cũng có những rủi ro liên quan đến vấn đề vận hành và quản lý về sau. Theo đó, tỷ suất sinh lợi sẽ tùy thuộc vào điều kiện thị trường và năng lực của công ty quản lý.

Đồng quan điểm, theo lãnh đạo của Công ty cổ phần Du lịch Nhật Minh, chủ đầu tư dự án Ariyana Smart Condotel Nha Trang cho biết, cam kết con số lợi nhuận hấp dẫn để bán bất động sản mới chỉ giải quyết được thách thức bước đầu. Làm thế nào để thu được dòng tiền từ kinh doanh đủ để trả cam kết mới là thách thức thực sự đối với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

"Ngoài vấn đề dự án phải có các tiện ích và khả năng vận hành như một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng thông thường, thì nhà quản lý phải có kinh nghiệm và năng lực triển khai rất tốt mới đảm bảo được lợi tức theo cam kết cho các khách hàng của mình" vị lãnh đạo chia sẻ.