Bất động sản khu công nghiệp: Sáng phân khúc nhà xưởng sản xuất và nhà kho

Báo cáo phân tích mới đây của CTCK VN Dierct cho rằng nhân tố chính để phát triển bất động sản KCN trong giai đoạn tiếp theo là 12 FTA đang thực thi và tới đây là EVFTA...

Bộ Kế hoạch và Đầu tư dự báo với tình hình dịch bệnh do chủng mới của virus Corona (COVID-19), tăng trưởng GDP sẽ không được như kế hoạch, thậm chí có thể giảm 0,84 điểm % so với Nghị quyết 01/NQ-CP chỉ còn 5,96% trong trường hợp dịch được khống chế vào quý II/2020.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia phân tích nhu cầu bất động sản khu công nghiệp (KCN) tiếp tục được duy trì trong giai đoạn 2020-2021 nhờ vào xu hướng chuyển dịch các nhà máy từ Trung Quốc đến ASEAN và việc tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam, nhất là khi Nghị viện châu Âu đã phê chuẩn Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA).

Xu hướng chuyển dịch công nghiệp từ Trung Quốc do Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung và Chiến lược “Trung Quốc +1” với mục tiêu mở rộng hoạt động các nhà máy Trung Quốc sang các quốc gia khác nhằm đa dạng hóa rủi ro và giảm chi phí nhân công ngày càng rõ ràng.

Đặc biệt, so với các quốc gia trong khu vực ASEAN (Phillippines, Indonesia, Malaysia, Thái Lan và Myanmar) về mức độ thu hút công nghiệp, Việt Nam vẫn là vị trí tiềm năng cho sự chuyển dịch của các công ty nhờ vào giá thuê đất, tiền nhân công, chi phí năng lượng và nhà xưởng thấp.

Thống kê năm 2019, Hồng Kông đứng thứ hai với tổng vốn FDI vào Việt Nam đạt 7,87 tỷ USD tăng 2,4 lần so với cùng kỳ 2018. Trung Quốc đứng thứ 5 với tổng vốn FDI đạt gần 4,063 tỷ USD, tăng gần 1,65 lần so với cùng kỳ 2018. Đến tháng 1/2020, Hồng Kông đứng vị trí thứ 3 với tổng vốn đầu tư FDI đăng ký vào Việt Nam với gần 212 triệu USD, chiếm 4% tổng vốn đầu tư, trong đó 70% tập trung vào hình thức đầu tư mới. Tiếp theo là Trung Quốc với 160,47 triệu USD.

Tuy nhiên, Báo cáo phân tích mới đây của CTCK VN Dierct cho rằng nhân tố chính để phát triển bất động sản KCN trong giai đoạn tiếp theo là 12 FTA đang thực thi và tới đây là EVFTA. Theo Bộ Công thương, giá trị xuất khẩu có áp dụng ưu đãi thuế quan FTA trong năm 2018 đạt 46,2 triệu USD, tương đương với 39% tổng giá trị xuất khẩu đến các thị trường có ký kết FTA với Việt Nam, tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Nghiên cứu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư ước tính EVFTA góp phần làm GDP tăng thêm ở mức bình quân 2,18-3,25% (năm 2019- 2023); 4,57-5,3% ( năm 2024-2028). Trong giai đoạn 2029-2033, hiệu ứng từ EVFTA sẽ góp phần làm GDP tăng thêm 7,07-7,72%.

“Chúng tôi cho rằng hiệp định EVFTA sẽ giúp thúc đẩy đầu tư sản xuất tới Việt Nam, giúp duy trì dòng vốn FDI vào Việt Nam trong các năm tới. Cho thuê nhà xưởng xây sẵn và nhà kho (NSXS&NK) trở thành động lực tăng trưởng lợi nhuận cho các công ty phát triển bất động sản KCN quy mô nhỏ với quỹ đất giới hạn”, báo cáo phân tích.

Cho thuê NXXS&NK trở thành điểm sáng trong bối cảnh quỹ đất KCN dần khan hiếm. Giai đoạn 2017-2019 NXXS&NK ghi nhận tốc độ tăng trưởng hàng năm kép (CAGR) là 16,9% ở khu vực phía Bắc và 13,3% ở khu vực phía Nam. Riêng năm 2019, diện tích nguồn cung NXXS&NK đã tăng lên tới 25,2% yoy ở khu vực phía Bắc và 18,9% yoy ở khu vực phía Nam đưa tổng diện tích nguồn cung NXXS&NK đạt gần 3,7 triệu m2.

Theo CBRE, giá cho thuê đất nằm trong khoảng từ 50-300 USD/m2/kỳ thuê, tương đương với 0,23 USD - 1,38 USD/m2/tháng. Với giả định của VN Dierct kỳ thuê là 30 năm và đã bao gồm lãi từ khoản trả trước theo hợp đồng thuê đất) thấp hơn giá cho thuê NXXS trung bình, nằm trong khoảng 2-8 USD/m2 /tháng, tỷ suất lợi nhuận gộp từ mảng kinh doanh này có thể lên đến xấp xỉ 60%.

Tuy nhiên “xây dựng và cho thuê NXXS&NK có thể mang lại lợi ích cao cho các công ty có quy mô nhỏ khi các công ty này đối mặt với tình trạng quỹ đất giới hạn, còn đối với các công ty có quy mô lớn với quỹ đất dồi dào, lợi nhuận của mảng NXXS&NK không đóng góp nhiều vào lợi nhuận của công ty”, báo cáo VN Dierct phân tích.

Một ví dụ cụ thể, Sonadezi Long Thành (SZL) có 20ha đất ở KCN Long Thành và 50ha đất ở KCN Châu Đức và công ty đang tập trung xây dựng NXXS&NK để cho thuê. Doanh thu và lợi nhuận gộp từ phân khúc này của SZL đã tăng trưởng với mức cao, lần lượt đạt 20,9% và 31,8% mỗi năm, trong giai đoạn 2017-2019.

Cũng trong bối cảnh quỹ đất KCN đang dần khan hiếm, CBRE nhìn nhận các KCN ở các tỉnh xa vùng kinh tế, như Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hà Nam, Thái Bình, Quảng Ninh ở phía Bắc và Bình Phước, Tây Ninh, Bà Rịa-Vũng Tàu ở phía Nam sẽ có sự phát triển mạnh mẽ trong những năm tới, nhờ vào quỹ đất dồi dào tỷ lệ lấp đầy năm 2019 chỉ 76% ở miền Bắc và 58% ở miền Nam; giá thuê đất ở các tỉnh xa vùng kinh tế chỉ khoảng 50-150 USD/m2 /kỳ thuê, thấp hơn so với mức giá 60-300 USD/m2 /kỳ thuê ở các tỉnh thuộc vùng kinh tế. Các tỉnh xa vùng kinh tế mà có cơ sở hạ tầng phát triển, đặc biệt là hệ thống cảng và đường cao tốc, sẽ có tốc độ tăng trưởng cho thuê KCN tốt hơn các tỉnh xa vùng kinh tế khác và các tỉnh thuộc vùng kinh tế.