Bất động sản khu công nghiệp: Giá thuê tăng đừng vội mừng

Hơn 1 năm qua, bất chấp những ảnh hưởng tiêu cực từ đại dịch Covid-19, bất động sản (BĐS) khu công nghiệp (KCN) được xem là phân khúc duy nhất trên thị trường “miễn nhiễm” với dịch bệnh, khi tỷ lệ lấp đầy diện tích cho thuê luôn ở mức cao, bình quân từ 80 - 90% và giá thuê cũng không ngừng gia tăng. Tuy nhiên, theo nhận định, nếu các DN không thực hiện tốt các biện pháp phòng, chống dịch Covid-19 thì BĐS KCN có thể bị “rớt đài”.

BĐS công nghiệp “hút” khách

Từ đầu năm đến nay, Thủ tướng Chính phủ đã ký phê duyệt nhiều dự án KCN mới trên địa bàn cả nước, đặc biệt là ở các tỉnh miền Bắc, đơn cử như: Tỉnh Bắc Ninh có 4 KCN với tổng diện tích 1.015ha, gồm: KCN Gia Bình (diện tích 307ha), Gia Bình II (diện tích 250ha), Quế Võ III - phân khu 2 (diện tích 208ha), Thuận Thành I (diện tích 250ha); tỉnh Bắc Giang, theo quy hoạch giai đoạn 2021 - 2030, sẽ có thêm 23 KCN với tổng diện tích hơn 6.800ha, mở rộng 3 KCN với tổng diện tích 400ha.

Tỉnh Vĩnh Phúc, có dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng Sông Lô II (huyện Sông Lô), quy mô 165,6ha, tổng vốn đầu tư 1.520 tỷ đồng; Bổ sung quy hoạch KCN Đồng Sóc (huyện Vĩnh Tường) vào quy hoạch phát triển các KCN ở Việt Nam, quy mô 208,5ha. Tỉnh Thái Nguyên, bổ sung KCN Sông Công II giai đoạn 2, quy mô 300ha và KCN Phú Bình, quy mô 675ha vào quy hoạch chung của tỉnh.

TP Hà Nội cũng đã được Thủ tướng phê duyệt chủ trương đầu tư dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật KCN sạch Sóc Sơn (huyện Sóc Sơn) quy mô 303ha, tổng vốn đầu tư dự kiến gần 3.227 tỷ đồng...

Số liệu tổng hợp từ Hội môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các KCN ở các địa bàn công nghiệp chính tại miền Bắc: Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng và miền Nam: TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương và Long An ổn định đạt khoảng 85 - 90%.

Mức giá chào thuê đất công nghiệp trung bình tương đối cao theo khu vực, cụ thể: Miền Bắc giá chào thuê đất trung bình khoảng 1,8 triệu đồng/m2/chu kỳ thuê; miền Trung giá chào thuê trung bình khoảng 768.000 đồng/m2/chu kỳ thuê; miền Nam giá chào thuê trung bình khoảng 1,7 triệu đồng/m2/chu kỳ thuê.

Cần lường trước khó khăn

Chuyên gia nghiên cứu thị trường BĐS Nguyễn Hồng Vân cho biết, BĐS KCN vẫn còn nhiều dư địa để phát triển trong thời gian tới, đặc biệt là khu vực miền Bắc nhờ quỹ đất còn nhiều, giá thuê trung bình cạnh tranh so với khu vực phía Nam.

Hiện nay, giá thuê bình quân tại các KCN phía Bắc đạt từ 90 - 92 USD/m2/chu kỳ thuê (1 chu kỳ thuê là 50 năm), cá biệt một số địa bàn như: Hà Nội, Bắc Ninh... giá thuê ở mức trên 100 USD/m2/chu kỳ thuê, riêng Hà Nội giá thuê đã tiệm cận mức gần 130 USD/m2/chu kỳ thuê.

“Phía Bắc sở hữu vị trí chiến lược, giao thông thuận tiện, cơ sở hạ tầng phát triển đồng bộ và tiềm năng phát triển thị trường kho vận logistics cũng rất lớn. Dự báo giá đất ở các khu vực như Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên... sẽ tăng ở mức 8 - 10% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường nhà xưởng xây sẵn cũng sẽ tiếp tục sôi động với khoảng 332.000m2 xưởng mới được đưa ra thị trường vào cuối năm 2021, tập trung chủ yếu ở Hải Phòng và Bắc Ninh” - bà Nguyễn Hồng Vân cho hay.

Đánh giá về việc giá thuê BĐS KCN liên tục “leo thang” thời gian gần đây, chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, nếu mức giá tăng quá mạnh, nguy cơ sốt nóng “ảo” có thể xảy ra. Bên cạnh đó, giá cho thuê BĐS KCN tăng mạnh tạo ra trở ngại cho các nhà đầu tư tham gia thị trường, gây khó khăn cho DN đặc biệt là DN nội muốn mở rộng mặt bằng để phát triển kinh doanh.

"Có thể trong thời gian vừa qua, nhà đầu tư quá lạc quan về phân khúc BĐS KCN nên đẩy mức giá lên cao, nhưng nếu không có sự đổ bộ của các nhà đầu tư vào Việt Nam thì nguy cơ giá rớt mạnh có thể xảy ra trong thời gian tới" - TS Nguyễn Trí Hiếu nhận định.

Các chuyên gia đều có chung quan điểm, hiện nay, mức độ nguy hiểm của sự lây lan dịch Covid-19 tại các KCN ở mức cao, KCN đang có nguy cơ trở thành “ổ dịch” khó kiểm soát. Điều này sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến sức hút của BĐS KCN trong thời gian tới, nếu như các DN không thực hiện tốt quy định về công tác phòng, chống dịch.