Bất động sản 'khát vốn'

Một số doanh nghiệp địa ốc cho biết bất ngờ bị dừng giải ngân vì ngân hàng hết room cho vay, trong khi nhiều người mua nhà khó tiếp cận vốn tín dụng.

Tại tọa đàm Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản ngày 7/6, ông Nguyễn Minh Nhật, Tổng giám đốc Vạn Xuân Group, cho biết doanh nghiệp có khoản vay 2.000 tỷ đồng đã được duyệt giải ngân, nhưng đến khi dự án tiến hành xây dựng bị nhà băng dừng cho vay với lý do đã hết room tín dụng. Sự từ chối bất ngờ này khiến doanh nghiệp bị hụt dòng vốn trong quá trình phát triển dự án.

"Ngân hàng Nhà nước nói vẫn cho vay bất động sản bình thường nhưng thực tế doanh nghiệp địa ốc tiếp cận vốn ở các ngân hàng thương mại rất khó khăn", ông Nhật cho hay.

Ông giải thích, từ năm 2020 đến nay, doanh nghiệp bất động sản phải gồng mình vượt qua dịch bệnh. Việc tiếp cận vốn từ các quỹ đầu tư nước ngoài cũng gặp trở ngại khi phía đối tác đánh giá hành lang pháp lý chưa ổn do thủ tục dự án kéo dài. Hiện có 4 kênh huy động vốn là từ khách hàng, trái phiếu cổ phiếu, quỹ đầu tư (trong nước, ngoài nước) và tín dụng từ ngân hàng nhưng đến nay các nguồn này đều vướng. Thông tin ngân hàng siết tín dụng cũng góp phần làm ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng, khiến nguồn vốn huy động từ người mua cũng bị ách tắc.

"Nguồn vốn đóng vai trò huyết mạch với hoạt động của doanh nghiệp bất động sản. Vì vậy rất mong dòng vốn tín dụng sớm được khơi thông từ nay đến cuối năm", ông Nhật nói.

Trong khi đó, Võ Thị Hồng Mai, Phó tổng giám đốc Công ty Asian Holding, nhìn nhận thanh khoản của thị trường nhà ở từ sau mùa Covid đến nay diễn ra rất chậm. Doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc chào bán bất động sản vì khách hàng lo ngại về thông tin ngân hàng siết tín dụng khiến họ không dám xuống tiền mua nhà vì khó tiếp cận vốn vay.

Theo bà Mai, có khách hàng mua nhà để ở cũng có trường hợp mua đầu tư, và trong số đó nhu cầu vay vốn từ ngân hàng khoảng 20-30%. Sau khi có thông tin ngân hàng siết tín dụng bất động sản, thị trường càng thêm ảm đạm. "Rất mong ngành ngân hàng tháo gỡ khó khăn, nới room tín dụng cho doanh nghiệp và cả khách hàng để thị trường có thể hồi phục lại trong 6 tháng cuối năm", bà Mai trình bày.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), xác nhận nhiều doanh nghiệp địa ốc đang rơi vào tình trạng khát vốn do không thể tiếp cận tiền vay ngân hàng. Hai tháng qua, kể từ khi Ngân hàng Nhà nước có công văn yêu cầu kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản, việc vay vốn của cá nhân và doanh nghiệp trong lĩnh vực này rất khó khăn. Nhiều ngân hàng trả hồ sơ vay vốn với lý do hết quota tín dụng, số khác thông báo hạn chế giải ngân đối với lĩnh vực bất động sản.

Chủ tịch HoREA phân tích, doanh nghiệp địa ốc phát triển dự án dựa trên các nguồn vốn sau: vốn sở hữu, vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu, vốn huy động từ khách hàng và vốn FDI. Trong đó, vốn chủ sở hữu theo quy định tại luật Đất đai rất thấp, chỉ chiếm từ 15-20%. Còn 80-85% phải huy động từ các kênh khác.

Trong khi đó, theo ông Châu, từ sau khi có Nghị định 20 từ Ngân hàng Nhà nước, doanh nghiệp bất động sản không được vay tiền để mua đất ở các ngân hàng thương mại, chỉ được vay để thực hiện dự án khi đã có đất. Việc khó tiếp cận các nguồn vốn tín dụng ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động của các doanh nghiệp địa ốc.

"Tín dụng là bệ đỡ của nền kinh tế, là mạch máu, bình oxy của thị trường bất động sản. Không tiếp cận được nguồn vốn này, doanh nghiệp gần như ngộp thở. Người mua nhà cũng vô cùng khó khăn", ông Châu nói.

Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú tiếp thu các ý kiến của doanh nghiệp, song ông khẳng định không có chuyện cơ quan này chỉ đạo siết tín dụng bất động sản.

Theo ông Tú, Ngân hàng Nhà nước chỉ kiểm soát rủi ro đối với các tổ chức tín dụng cho vay bất động sản có dấu hiệu đầu cơ, thổi giá, lũng đoạn giá. Với các dự án hiệu quả, khả thi, chứng minh được phương án thực hiện, doanh nghiệp không bị giới hạn cho vay.

Quyền quyết định cho vay hay không là của các ngân hàng thương mại, ông Tú giải thích. Trong cơ chế thị trường bình đẳng, ngân hàng có quyền lựa chọn doanh nghiệp để cho vay. Ngược lại doanh nghiệp cũng có quyền lựa chọn ngân hàng để đi vay vì có đến hàng trăm nhà băng để tiếp cận. Còn nếu doanh nghiệp đến ngân hàng thương mại nào cũng bị từ chối thì phải tự xem lại mình. Còn các ngân hàng thương mại là doanh nghiệp huy động vốn để cho vay, vì vậy, khi giải ngân phải đảm bảo thu hồi vốn.

Ông Tú cũng nhìn nhận thực tế hiện nay bất động sản cần vốn dài hạn còn ngân hàng dùng vốn ngắn hạn để cho vay, tức là đang đứng trước nhiều rủi ro. Ngân hàng đã làm việc này trong rất nhiều năm vì mục đích hỗ trợ sự phát triển chung của nền kinh tế. "Chính vì dùng vốn ngắn hạn cho bất động sản vay dài hạn có rủi ro nên cần có lộ trình rút dần vốn ngắn hạn này để phục vụ cho các ngành khác", ông nói.

Ông Tú phân tích thêm, Việt Nam trong giai đoạn 2009 - 2012 đã có bài học từ bong bóng bất động sản. Khi thị trường địa ốc khủng hoảng, 10 năm sau xử lý nợ xấu bất động sản chưa xong. Điều này ảnh hưởng đến nền tài chính quốc gia và quá trình phát triển của cả nền kinh tế. Khi bong bóng bất động sản xẹp xuống, chỉ còn lại nợ xấu là bất động sản, vì vậy kiểm soát rủi ro là cần thiết.

Người phát ngôn của Ngân hàng Nhà nước cho biết, chính sách kiểm soát nhằm mục đích không để các tổ chức tín dụng rơi vào tình trạng yếu kém, mất an toàn, giúp đảm bảo an toàn hệ thống vì khi đổ vỡ ảnh hưởng rất lớn. Các tổ chức tín dụng yếu kém làm ảnh hưởng đến uy tín quốc tế và dòng vốn nước ngoài đầu tư vào Việt Nam.

Ngân hàng Nhà nước nhất quán việc kiểm soát rủi ro trong việc cho vay bất động sản để đảm bảo an toàn tài chính quốc gia đồng thời tạo điều kiện cho tất cả doanh nghiệp nói chung được tiếp cận tín dụng, trong đó có bất động sản. Ngược lại, doanh nghiệp bất động sản cũng cần vì xã hội và cộng đồng nhiều hơn nữa trong việc phát triển lành mạnh thị trường, không vì những mục tiêu siêu lợi nhuận mà đầu cơ, thổi giá.