Bất động sản Hà Nội: Nhiều khối đế chung cư chung cảnh ế ẩm

Theo nhận định của Công ty TNHH Jones Lang Lasalle Việt Nam (JLL Việt Nam), tình hình hoạt động của khối đế trung tâm thương mại ngoài trung tâm đang gặp phải tình trạng để trống, trái ngược với bức tranh chung về sự hoạt động hiệu quả của thị trường bán lẻ Việt Nam.

Cụ thể, nhu cầu thuê thị trường bán lẻ vẫn tăng trưởng ổn định. Đến hết quý II/2019, tổng nguồn cung thị trường bán lẻ tại TP.HCM và Hà Nội đạt khoảng hơn 2 triệu m2 sàn, với tỷ lệ lấp đầy lần lượt đạt 90% và 88%.

JLL cho biết, Việt Nam sở hữu nền kinh tế phát triển ổn định cùng thu nhập bình quân đầu người tăng đều 12% mỗi năm trong vòng 10 năm qua, ngành bán lẻ có tiềm năng tăng trưởng lớn. Tuy nhiên, không phải loại bất động sản bán lẻ nào cũng có thể tận dụng tiềm năng này, trong đó khối đế thương mại chung cư là một ví dụ điển hình.

Theo quan sát và nghiên cứu của JLL, các khối đế thương mại chung cư ở khu vực ngoài trung tâm đang gặp phải tình trạng để trống, không được phát triển hoặc tỷ lệ lấp đầy thấp khiến cho việc quản lý và hình ảnh của các trung tâm chưa được hiệu quả.

Nguyên nhân cho sự trống vắng này là bởi đa số các chủ đầu tư của dự án chung cư không có kinh nghiệm và chuyên môn trong việc phát triển bất động sản bán lẻ. Do đó, chủ đầu tư khó lòng đưa ra một mô hình/ý tưởng bán lẻ phù hợp với quy mô, diện tích, đặc điểm của dự án và khu vực lân cận.

Với diện tích sàn trung bình khoảng 10.000 - 15.000 m2, kết cấu kỹ thuật phụ thuộc vào khối chung cư bên trên, rất khó cho các nhà đầu tư có thể tìm và thỏa mãn điều kiện của các đơn vị điều hành bán lẻ/siêu thị/showroom để chuyển nhượng hoặc cho thuê toàn bộ diện tích.

Ngoài ra, trong một vài khu vực dân cư, số lượng dự án chung cư có thể khá dày đặc, rất khó để các đơn vị vận hành sẵn có trong khu vực tiếp tục muốn mở thêm địa điểm mới trong phạm vi quá gần.

Trước tình trạng này, đã có những chủ đầu tư cố thử chia nhỏ không gian bán lẻ thành những ki-ốt từ 15 - 20 m2 và cho thuê lâu dài thông qua hình thức bán lại cho người mua.

Tuy nhiên, mô hình lại gặp nhiều bất cập và khó có thể đạt được thành công như chủ đầu tư mong muốn vì mặt bằng bị chia nhỏ lẻ, được quản lý bởi các tiểu thương khác nhau và không có quy hoạch ngành hàng, hình ảnh, ý tưởng, quản lý chặt chẽ.

“Đơn vị tư vấn khó có thể thương lượng với các chủ ki-ốt khác nhau để đưa ra một chiến lược thống nhất. Giải pháp chỉ có thể là có một bên đứng ra mua lại và tạo ra một chiến lược rõ ràng cho tất cả ki-ốt, như vậy mới giải được bài toán lấp đầy", bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, Giám đốc bộ phận thị trường của JLL Việt Nam nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, đối với chủ đầu tư, khối đế thương mại thành công là đạt được giá thuê cao và tỉ lệ lấp đầy tốt. Đối với nhà bán lẻ trong trung tâm thương mại thì phải kinh doanh được, doanh số của họ phải cao hơn so với các trung tâm thương mại cùng khu vực.

Không như suy nghĩ thông thường, vị trí tốt chưa hẳn sẽ chắc chắn mang đến thành công cho khối đế thương mại của chung cư, điều đó còn phụ thuộc nhiều vào nhu cầu thật sự của cư dân và khu vực xung quanh.

“Có nhiều giải pháp khả thi cho tình hình ứ đọng nguồn cung hiện tại của các khối đế. Chủ đầu tư đừng nên vội kì vọng tiền thuê cao, mà hãy chú trọng cung cấp tiện ích cho cư dân. Một số trung tâm thương mại sau khi được cải tạo và nâng cấp đã ghi nhận hiệu suất hoạt động cải thiện nhờ vào diện mạo mới cùng với danh mục khách thuê được định vị hiệu quả hơn”, bà Trang nhận định.

Đưa ra lời khuyên cho các chủ đầu tư để giải bài toán hiệu suất thấp trước mắt, đại diện JLL gợi ý, các chủ đầu tư có thể chuyển đổi mục đích sử dụng của khối đế thương mại, tùy theo vị trí có thể cải tạo khối đế theo nhu cầu của cư dân hay khu vực xung quanh.

Ví dụ, các khối đế trung tâm có thể trở thành không gian văn phòng co-working hay không gian bán lẻ trải nghiệm dành riêng cho việc trưng bày sản phẩm.

Bên cạnh đó, sự tăng trưởng mạnh mẽ của các công ty thương mại điện tử và công nghệ thúc đẩy nhu cầu cho các loại bất động sản mới, như trung tâm dữ liệu và điểm giao hàng chặng cuối. Nhu cầu này đem đến loạt giải pháp lấp đầy tiềm năng cho các diện tích khối đế xa trung tâm hoặc không phù hợp với ngành bán lẻ truyền thống.

Trước năm 2016, các đơn vị điều hành bán lẻ luôn xem xét ưu tiên những thương hiệu bán lẻ lớn như là nguồn khách thuê chủ chốt, làm tăng giá trị cho dự án.

Hiện nay, chủ đầu tư đưa lĩnh vực 'phi bán lẻ' vào chiến lược mới nhờ vào sự linh hoạt mô hình dịch vụ này trong việc lấp đầy những diện tích ở các tầng cao hơn và có vị trí khuất hơn trong trung tâm.

Một yếu tố quan trọng khác là những trung tâm fitness, co-working và giáo dục là loại hình thương mại khó chuyển đổi sang trực tuyến. Đầu tư không gian "phi truyền thống" cho những diện tích bán lẻ trống chính là món đầu tư lâu dài.

"Chúng tôi dự đoán đây sẽ là một trong những xu hướng chính trong 10 năm tới, các khối đế thương mại trên toàn thành phố sẽ cần phải định vị lại bản thân để duy trì sự hấp dẫn trong lĩnh vực năng động này. Thất bại trong việc thích ứng chắc chắn sẽ dẫn đến tỷ lệ trống cao," đại diện JLL kết luận.

Thành Nguyễn (Báo Đầu tư Bất động sản)