Bất động sản Hà Nội: Gỡ khó cho đô thị vệ tinh phát triển

Phát triển đô thị vệ tinh là xu hướng tất yếu để giảm tải cho các đô thị trung tâm. Tuy nhiên, cho đến nay, định hướng này tại Hà Nội vẫn gặp nhiều khó khăn.

Hướng đi tất yếu…

Quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh đã nảy sinh hàng loạt vấn đề cần giải quyết tại các đô thị lớn. Tình trạng tắc đường, ngập nước, ô nhiễm, không gian sống ngột ngạt đang là những vấn đề mà các thành phố lớn của Việt Nam như Hà Nội và TP.HCM đang mắc phải.

Thống kê cho thấy, mỗi năm, dân số Thủ đô ước tăng khoảng 200.000 người. Tính đến cuối 2018, dân số Hà Nội là khoảng 7,8 triệu người, dự báo tăng gấp đôi đến năm 2050. Nếu không tính người dân các địa phương lân cận đến làm ăn theo mùa vụ và người vãng lai, mật độ dân số trung bình lên tới gần 2.300 người/km2.

Dân cư phân bố không đều, tốc độ đô thị hóa phát triển tương đối nhanh, mật độ dân số tập trung tại các quận nội thành cao gấp 4,9 lần so mật độ dân số trung bình toàn Thành phố (mật độ dân số trung bình của 12 quận là trên 11.200 người/km, trong đó cao nhất là quận Đống Đa trên 42.000 người/km2, thấp nhất là quận Long Biên cũng lên tới gần 5.000 người/km2).

Theo đánh giá của TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội, đân số tăng nhanh, cầu về nhà ở cũng tăng theo, làm cho đô thị Hà Nội và TP.HCM phát triển “nóng”, nhất là ở “vùng lõi” (các quận nội thành). Các dự án nhà ở cao tầng, cao ốc, văn phòng cho thuê mọc lên ở nhiều tuyến phố huyết mạch thuộc “vùng lõi” làm cho hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội vốn đã quá tải càng quá tải hơn. Tắc đường, kẹt xe, thiếu trường học, bệnh viện, khu vui chơi, ô nhiễm không khí... ngày một trầm trọng. Do đó, giải bài toán quá tải cho “vùng lõi” không thể không phát triển đô thị vệ tinh.

Đô thị vệ tinh nói cho cùng là nơi bảo đảm cho mỗi người dân có nhà ở gắn với nơi việc làm; dịch vụ công, trường học, bệnh viện, siêu thị, khu vui chơi... đầy đủ và hiện đại. Ngoài ra, việc kết nối giao thông từ đô thị vệ tinh đến “vùng lõi” đảm bảo thông suốt nhằm tăng cường tính liên kết, giao lưu, hợp tác. Khi đô thị vệ tinh đầy đủ các tiện ích và hấp dẫn bằng hoặc hơn “vùng lõi”, thì sẽ thu hút người dân về sinh sống, từ đó làm giảm tải cho khu vực trung tâm.

… Nhưng mới chỉ trên giấy

TS. Nguyễn Hồng Sơn, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội cho biết, Quy hoạch xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 được Chính phủ phê duyệt năm 2011 nêu rõ, Hà Nội sẽ phát triển theo mô hình chùm đô thị, gồm có khu đô thị trung tâm, 5 đô thị vệ tinh và các thị trấn sinh thái nhằm giảm sức ép cho khu vực nội đô.

Đô thị trung tâm là khu vực nội đô hiện tại được phát triển mở rộng về phía Tây Nam đến đường Vành đai 4; về phía Bắc với khu vực Mê Linh, Đông Anh; phía Đông với khu vực Gia Lâm và Long Biên. Năm đô thị vệ tinh bao gồm Hòa Lạc, Sơn Tây, Xuân Mai, Phú Xuyên và Sóc Sơn.

Theo quy hoạch, đô thị trung tâm được phân cách với các đô thị vệ tinh, các thị trấn sinh thái bằng một hành lang xanh chiếm tới 70% diện tích đất tự nhiên. Mỗi đô thị vệ tinh có chức năng hỗn hợp và đặc thù riêng, hoạt động tương đối độc lập để hỗ trợ và chia sẻ với khu vực đô thị trung tâm về nhà ở, đào tạo, công nghiệp và dịch vụ. Tuy nhiên, để thực hiện quy hoạch này, Hà Nội đang phải đối mặt với nhiều khó khăn.

Ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, trừ Hòa Lạc là đô thị vệ tinh lớn nhất, được nhiều cơ chế nhất đang dần định hình, còn lại các khu đô thị khác chủ yếu quy hoạch vẫn chỉ nằm trên giấy.

Theo quy hoạch, đô thị Hòa Lạc có diện tích 17.294 ha, quy mô dân số đến năm 2030 khoảng 600.000 người, được chia làm 4 phân khu chuyên biệt là Khu công nghệ cao Hòa Lạc, Khu Đại học Quốc gia, Khu đô thị sinh thái và Khu tổ hợp y tế phía Nam. Tuy nhiên, tại đây mới chỉ có Đại học FPT, một số cơ sở nghiên cứu, còn các phân khu khác vẫn gần như bỏ không sau nhiều năm quy hoạch.

Đô thị Hòa Lạc là đô thị lớn nhất trong 5 đô thị vệ tinh của Hà Nội, nhưng hiện ngoài Khu công nghệ cao, các phân khu khác chủ yếu vẫn “bất động”. Ảnh: Dũng Minh

Gỡ khó cách nào?

Theo KTS. Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, để một đô thị vệ tinh hình thành theo đúng nghĩa của nó không đơn giản chỉ là một quyết định hành chính, mà phải hút được nguồn lực mạnh và có giá trị gia tăng cao như con người, tài chính và tài nguyên. Hay nói cách khác, người ta phải muốn đến định cư và muốn đầu tư lớn vào đô thị vệ tinh đó.

Tuy nhiên, nhìn lại hơn 10 năm vừa qua có thể thấy, sức sống đô thị vệ tinh hiện nay chưa đạt được, hoặc thậm chí không có. Ở các nước trên thế giới, 50 km người ta vẫn đi làm bằng tàu điện ngầm, bằng tàu sắt trên cao, vì giao thông công cộng của họ rất tốt.

Chính sự kết nối đó cùng sự phát triển của dịch vụ, trường học và những tiện ích khác đã hút người dân ra bên ngoài nội đô sinh sống, nhưng chúng ta hiện nay chưa làm được. Năm đô thị hiện nay vẫn như là 5 đô thị nằm trên giấy, sự cựa mình chuyển động của nó theo đô thị trung tâm vẫn quá chậm và hầu như các nhà đầu tư bất động sản ít quan tâm đến khu vực này.

Ở một góc nhìn khác, theo PGS.TS. Phạm Hùng Cường, Trưởng Bộ môn Quy hoạch - Khoa Kiến trúc quy hoạch, Đại học Xây dựng Hà Nội, việc kéo toàn bộ hạ tầng, bao gồm nước, điện, đường, phương tiện công cộng…, cùng nhiều dịch vụ, công ăn việc làm ra các đô thị vệ tinh là không dễ. Đặc biệt, việc thu hút con người với những mối quan hệ ràng buộc, công việc nằm sẵn ở trong nội đô hiện hữu chuyển đến một nơi hoàn toàn mới sinh sống là rất khó khăn. Trở ngại này không chỉ với Việt Nam, mà cả các nước trên thế giới.

"Chúng ta nhắc đến đô thị vệ tinh như sự ‘cứu cánh’ cho đô thị, nhưng thật ra nó không phải mô hình phổ biến ở các nước trên thế giới. Chẳng hạn ở Mỹ, không có địa phương nào phát triển đô thị vệ tinh. Thành phố duy nhất có vành đai xanh là TP. Portland, nhưng không phát triển thành một đô thị vệ tinh hoàn toàn mới", ông Cường nói và cho biết thêm, ở Canada, Thủ đô Ottawa đã phát triển đô thị vệ tinh nằm ngoài vành đai xanh. Nơi này có một tỷ lệ lớn văn phòng và người lao động liên quan đến chính phủ liên bang, tức là họ “dễ bảo” hơn trong việc thực thi một mô hình và dễ chấp nhận hy sinh quyền lợi kinh tế.

Theo các chuyên gia, khó khăn nhất khi phát triển đô thị vệ tinh chính là chi phí. Đơn cử, chi phí để xây dựng hệ thống tàu điện/metro nối các thành phố vệ tinh với thành phố trung tâm rất tốn kém và các hệ thống này kém hiệu quả do phải chạy qua các vành đai xanh, vốn không có hoặc không có nhiều người sinh sống (tức là có những đoạn đường không sinh ra tiền trực tiếp).

Chưa kể, cần có một khung pháp lý để quản lý toàn bộ vùng đô thị vệ tinh và đảm bảo các thành phố vệ tinh không mâu thuẫn với nhau, hay với đô thị trung tâm về quyền lợi.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản về vấn đề này, lãnh đạo một tập đoàn bất động sản lớn có trụ sở trên đường Láng Hạ, Hà Nội cho biết, vấn đề ưu tiên đầu tư và tập trung đầu tư là rất quan trọng để triển khai một khu đô thị vệ tinh đúng nghĩa. Kể cả Nhà nước chi ra hàng nghìn tỷ đồng để xây dựng hạ tầng, nhưng nếu nguồn tiền lại được “chia phần” cho quá nhiều đơn vị khác nhau triển khai, thì tất yếu sẽ dẫn đến sự phân tán, thiếu hiệu quả.

“Chẳng hạn, đối với hoạt động đầu tư 1 dự án, số tiền hữu hạn nếu chia số tiền đó ra đầu tư một dự án 500 ha thì cuối cùng sẽ chỉ có vài tòa nhà xen vào toàn đất trống và không bao giờ thành đô thị. Khi người dân đến đó, người ta không cảm nhận được đó là nơi đáng sống và ấm áp. Nhưng nếu tập trung số tiền đó đầu tư hoàn chỉnh một khu đô thị 50 ha, với đầy đủ tất cả “hình hài” thì sẽ khiến nhiều người muốn đến ở.

Yếu tố tâm lý rất quan trọng trong việc thu hút người dân. Chúng ta có thể nhìn vào những mô hình đô thị nhỏ, tuy không phải là đô thị vệ tinh, nhưng phương thức phát triển rất đúng như đô thị Phú Mỹ Hưng (TP.HCM), hay đô thị Ecopark (Hưng Yên). Các nhà phát triển bất động sản hiểu rất rõ điều này”, vị lãnh đạo trên cho biết.