Bất động sản du lịch và câu chuyện về những nút thắt

Ai cũng biết thị trường bất động sản du lịch Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng  phát triển. Song, để thị trường này phát triển mạnh và bền vững hơn, cần giải nhiều bài toán, trong đó lớn nhất là bài toán pháp lý.

Từ pháp lý của đứa “con lai”

Thời gian qua, ngành du lịch Việt Nam đã chứng kiến những bước chuyển mình tích cực, tốc độ tăng trưởng ổn định cả về lượt khách nội địa và khách quốc tế. Đây là một trong những tiền đề cơ bản giúp đảm bảo doanh thu cho các nhà đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng, thúc đẩy phân khúc này phát triển.

Theo số liệu thống kê của Tổng cục Du lịch, năm 2018, Việt Nam đón khoảng 15,5 triệu lượt khách quốc tế, phục vụ 80 triệu lượt khách nội địa. Trong 10 tháng của năm 2019, lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam đạt gần 14,5 triệu lượt, tăng 13% so với cùng kỳ 2018.

Với sự tăng trưởng mạnh của ngành du lịch, trong những năm trở lại đây, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cũng phát triển mạnh, đáp ứng nhu cầu lưu trú cho du khách, đặc biệt là tại các vùng có lợi thế về du lịch biển như Đà Nẵng, Nha Trang, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu...

Tuy nhiên, trong hơn 1 năm qua, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trầm lắng do khung pháp lý với sản phẩm condotel (căn hộ khách sạn) chưa có. Cụ thể, số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, trong nửa đầu năm 2019, cả nước không có dự án condotel mới nào được mở bán trên thị trường, chỉ có giai đoạn tiếp theo của 1 dự án hiện hữu mở bán thêm hơn 140 căn.

"Không có doanh nghiệp thì không có ngành du lịch. Các doanh nghiệp “đầu đàn” như Vingroup, Sun Group, Vietravel… là xương sống của ngành du lịch, đặc biệt trong bối cảnh du lịch Việt Nam đang rất thiếu các sản phẩm vui chơi, giải trí".

Nói tóm lại, nhận thức, tư duy, tầm nhìn và năng lực tổ chức là 4 yếu tố quan trọng cần phải có cái nhìn nghiêm túc, thay đổi nếu muốn du lịch thật sự có thể đột phá và là động lực thúc đẩy kinh tế phát triển.- Ông Phạm Trung Lương, Nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển du lịch Việt Nam

Để tháo gỡ những vướng mắc này, tháng 4/2019, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Trong đó, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng ban hành văn bản sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở chung cư, condotel và quy chế quản lý vận hành loại hình công trình officetel, hoàn thành trong quý III/2019.

Thế nhưng, dù đã bước sang quý IV và chỉ còn 2 tháng nữa là kết thúc năm 2019, các bộ, ngành vẫn chưa có động thái nào trong việc ban hành các quy định liên quan tới pháp lý của các loại hình bất động sản mới này.

Nhận định về tính cấp thiết của các tiêu chuẩn xây dựng và quản lý đối với loại hình “con lai” này, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM cho rằng, các bộ, ngành cần phải sớm ban hành quy chuẩn cho loại hình condotel, officetel, bởi càng được ban hành sớm, thì việc quản lý nhà nước đối với các sở, ban, ngành cũng thuận tiện hơn.

“Thời gian qua đã có nhiều kiến nghị với mục tiêu cụ thể hóa về pháp lý của condotel, officetel giúp nhà đầu tư yên tâm và có cơ hội sở hữu sản phẩm đúng quy định là cần thiết. Điều đó cũng sẽ giúp cơ quan quản lý nhà nước xử lý theo quy định để tránh các tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư”, ông Thắng nói.

Đến câu chuyện phát triển bền vững

Không thể phủ nhận sự phát triển mạnh mẽ của loại hình bất động sản du lịch trong thời gian qua đã góp phần đáp ứng nhu cầu lưu trú ngày càng gia tăng của du khách, thúc đẩy ngành du lịch nói riêng và kinh tế nói chung phát triển. Tuy nhiên, thời gian qua đang xuất hiện nhiều quan điểm trái chiều trong phát triển loại hình bất động sản du lịch phải hài hòa giữa phát triển và bảo vệ môi trường.

"Chính phủ cần sớm ban hành các bộ tiêu chí về phát triển bền vững, chi tiết đến mức có thể dùng để áp vào các dự án đầu tư du lịch một cách dễ dàng. Qua đó, đánh giá dự án có phù hợp hay không, ủng hộ được hay không. Đồng thời, cấn có cơ chế minh bạch một cách tối đa các dự án du lịch tác động đến thiên nhiên, tài nguyên, văn hóa để dân biết, dân bàn và dân kiểm tra".

Từ đó, tăng sự đồng thuận, giảm sự xung đột, bởi tranh cãi mà không có tiêu chí, thì chỉ là cuộc chiến về cảm xúc, gây chia rẽ, không tạo ra được sự đồng thuận, cản trở việc phát triển của du lịch nói riêng và nền kinh tế nói chung.

- Ông Lương Hoài Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn du lịch

Mới đây nhất, tại hội thảo “Phát triển đột phá kinh tế từ du lịch” được tổ chức vào đầu tuần qua tại TP.HCM, đã có rất nhiều cuộc tranh luận liên quan đến xung đột quan điểm giữa bảo tồn thiên nhiên và phát triển du lịch.

Ông Lương Hoài Nam, thành viên Hội đồng Tư vấn du lịch Việt Nam cho rằng, cách đây khoảng 7 năm, khi trả lời câu hỏi của các nhà lãnh đạo, ông khẳng định, du lịch Việt Nam đủ điều kiện và phải trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, vì chúng ta có nhiều tiềm năng về cả thiên nhiên lẫn con người.

“Theo bảng xếp hạng của Tổ chức Du lịch thế giới, tài nguyên thiên nhiên của Việt Nam xếp thứ 34/140 thế giới, tài nguyên văn hóa đứng thứ 29, đây đều là những thứ hạng rất cao. Bên cạnh đó, về nguồn nhân lực, các doanh nghiệp Việt Nam có thể xây dựng những khách sạn, resort đẳng cấp, các doanh nghiệp lữ hành điều hành tour đều lớn mạnh tầm cỡ thế giới, doanh nghiệp điều hành khách sạn, resort làm rất tốt”, ông Nam nói.

Tuy nhiên, ông Nam cũng chỉ ra rằng, Việt Nam có thiên nhiên đẹp, tài nguyên văn hóa dồi dào, con người giỏi, nhưng đến bây giờ vẫn mới chỉ bằng một nửa Thái Lan về cả du lịch quốc tế lẫn nội địa. Sự phát triển bắt đầu có nhiều điểm vướng, trong đó nút thắt lớn nhất là quan điểm phát triển bền vững đang là vấn đề nóng và sẽ kìm hãm sự phát triển nếu không nhanh chóng được giải quyết.

“Thực tế, tất cả các bộ, ngành đều đồng thuận với chủ trương phải phát triển bền vững, nhưng chưa có tiêu chí, không có cơ sở để đánh giá thế nào là phát triển bền vững. Vì thế, mọi cuộc tranh cãi đang nổ ra trong xã hội liên quan đến các dự án du lịch đều nằm giữa hai thái cực bảo tồn tuyệt đối hay phát triển không quan tâm đến môi trường, gây ra các làn sóng phản đối tiêu cực”, ông Nam nhấn mạnh.

Còn ông Nguyễn Huy Thắng, Viện Điều tra Quy hoạch rừng cho rằng, bảo tồn thiên nhiên là cần thiết cho cả hiện tại và mai sau. Tuy nhiên, quan điểm về bảo tồn và phát triển bền vững đã có sự thay đổi mạnh trên quốc tế lẫn Việt Nam. Việt Nam hiện đã sử dụng cụm từ "bảo tồn để phát triển", thay vì "bảo tồn và phát triển" như trước đây.

Nói về những rủi ro của các doanh nghiệp khi tham gia xây dựng các dự án bất động sản du lịch, ông Thắng cho rằng, sự tham gia đầu tư của doanh nghiệp làm thay đổi bộ mặt kinh tế của địa phương rõ rệt, nhưng đang gặp nhiều rủi ro khi vấp phải tranh cãi về vấn đề hài hòa giữa bảo tồn và phát triển.

“Phát triển phải có đánh đổi, nhưng đánh đổi này dựa trên các căn cứ, luận chứng khoa học rõ ràng. Gần đây, những khu vực phát triển du lịch tầm cỡ thường hay gắn với rừng và biển. Vậy phải có sự nghiên cứu bài bản, nghiêm túc để có nhận xét công tâm hơn về các dự án này", ông Thắng nói.

Trong khi đó, ông Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện kinh tế Việt Nam cho rằng, để thu hút được khách du lịch và phát triển loại hình bất động sản du lịch cần những “con sếu đầu đàn” về làm tổ. Những doanh nghiệp này phải là những người định hình chân dung du lịch ở các địa phương và xuyên suốt cho cả ngành như những gì Sun Group đã làm với Đà Nẵng, Sa Pa; Vingroup làm với Phú Quốc, Nha Trang; hay FLC làm với Thanh Hóa, Hạ Long...

Tuy nhiên, hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng, phát triển hạ tầng du lịch đã xâm hại môi trường, gây bức xúc trong dư luận. Trong khi đó, tiêu chuẩn để phán xét không có, tiêu chí thế nào là ngành kinh tế mũi nhọn, muốn thành mũi nhọn thì phải làm gì cũng chưa được luận chứng rõ ràng, khiến các địa phương lúng túng, doanh nghiệp đi tiên phong gặp rủi ro.

Và xây dựng dịch vụ, tiện ích xứng tầm

Ngoài câu chuyện “đấu tranh” để đứa “con lai” được danh chính ngôn thuận, hay xây dựng một tiêu chí cụ thể giữa việc phát triển bất động sản du lịch gắn với bảo tồn thiên nhiên, một vấn đề nữa đặt ra cho các địa phương là phải xây dựng được những dịch vụ tiện tích đi kèm xứng tầm với sự phát triển du lịch của địa phương đó.

"Muốn phê phán gì phải đặt trên bàn cân lợi ích. Muốn phát triển phải đánh đổi. Thậm chí, đánh đổi không đủ cũng không phát triển được. Ví dụ đường sắt xuyên Việt, nếu không phá đủ cây rừng làm sao có đường sắt?"

Tuy nhiên, đánh đổi bao nhiêu là hợp lý là bài toán khó. Muốn trả lời câu hỏi này phải xác định, ưu tiên về lợi ích tổng thể và dài hạn. Đánh đổi thế nào là hợp lý thì cần luật, cần tiêu chuẩn, chứ hiện nay chưa rõ ràng, không định hình và không giúp cho người ta định hướng được khiến nhiều doanh nghiệp không dám làm và ngay cả chính quyền cũng không dám làm.

- Ông Trần Đình Thiên, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam

Có một thực tế mà hầu hết các nhà lãnh đạo, chuyên gia hay doanh nghiệp đều nhận thấy, là khách du lịch quốc tế khi đến Việt Nam, ngoài ngắm cảnh, ngủ khách sạn rồi về, thì không có cơ hội "được tiêu tiền". Ngay tại các thành phố du lịch lớn của Việt Nam như Đà Nẵng, TP.HCM, Phú Quốc, du khách cũng không có nhiều sự lựa chọn để vui chơi, giải trí, mua sắm.

Đơn cử như Đà Nẵng, nơi được xem là thủ phủ du lịch miền Trung, địa phương luôn giữ mức tăng trưởng cao nhiều năm, dù đầu tư rất nhiều cho cơ sở hạ tầng phục vụ du lịch, nhưng sản phẩm du lịch độc đáo và các dịch vụ vui chơi, giải trí dành cho khách, đặc biệt là giải trí về đêm vẫn còn rất "khiêm tốn".

Bà Nguyễn Thị Ngọc Ánh, hướng dẫn viên du lịch thừa nhận, ngoài Bà Nà Hills, du khách đến Đà Nẵng không có khu du lịch nào tầm cỡ hơn, hấp dẫn hơn để vui chơi. Bởi vậy, vòng quay luẩn quẩn là đi tắm biển, ăn hải sản, thăm Làng đá Non nước, chơi Bà Nà Hills là hết tour.

"Các điểm đến như Phú Quốc, Đà Nẵng đã hấp dẫn, nhưng cần có những cái mới để khách trở lại. Chẳng hạn, thời gian qua, khách đến Đà Nẵng rất thích thú với các sản phẩm như Bà Nà Hills, cầu Vàng, hay sang trọng hẳn như sản phẩm nghỉ dưỡng InterContinental Danang Sun Peninsula Resort… Tuy nhiên, từng đó vẫn chưa đủ để níu chân du khách được lâu, kích thích chi tiêu nhiều", bà Ánh nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, phát triển du lịch ngoài cơ chế chính sách cần cơ sở vật chất và các sản phẩm.

Kể lại câu chuyện đi thăm đền Hùng (Phú Thọ), ông Châu tiếc nuối khi hầu hết các tiểu thương ở đây bán quạt giấy thì có hơn 90% là hàng Trung Quốc, trong khi Phú Thọ nổi tiếng “rừng cọ, đồi chè”.

"Cách đây 30 năm, khi tôi đi du lịch Thái Lan, người làm du lịch nói tiếng Việt ít lắm, nhưng nay nguồn nhân lực nói tiếng Việt rất giỏi. Đó là vấn đề mà Việt Nam phải quan tâm, đào tạo làm sao sau tiếng Việt là tiếng Anh thì mới đột phá được", ông Châu nói.

Phải xây dựng những tiêu chí cụ thể giữa phát triển bất động sản nghỉ dưỡng hài hòa với bảo vệ thiên nhiên. Ảnh: Trọng Tín

Ngoài ra, cũng theo ông Châu, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần coi phát triển du lịch là một trong những phân khúc chủ đạo. Thực tế, việc xây dựng các cở sở lưu trú, các khu du lịch đã làm đổi đời cả một vùng đất như Sầm Sơn, Quy Nhơn, Phú Quốc, Quảng Ninh...

“Bất động sản luôn đi trước 1 bước, chuẩn bị cơ sở hạ tầng lưu trú, nhưng cần phát triển nguồn nhân lực, cơ chế và các sản phẩm uyển chuyển đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Như Thái Lan làm du lịch rất hay, thu hút đông du khách dù đất nước họ không đẹp như chúng ta”, vị chuyên gia này nhấn mạnh.

Đứng ở góc độ một doanh nghiệp đang phát triển các dự án bất động sản du lịch, ông Nguyễn Văn Bình, Phó tổng giám đốc Công ty Hưng Lộc Phát nhận xét, dự án bất động sản dành cho du lịch rất nhiều, nhưng để tạo ra hệ sinh thái vui chơi giải trí để phục vụ cho du khách nghỉ dưỡng thì chưa nhiều và chưa đồng bộ.

"Một khảo sát của chúng tôi liên quan đến tất cả sản phẩm du lịch của Việt Nam hiện nay chủ yếu chỉ tập trung từ 7 giờ sáng đến 17 giờ chiều. Trong ngành du lịch gọi là sản phẩm cứng thì đã thu được, nhưng sản phẩm có thể thu được nhiều tiền nhất là từ 18 giờ tối đến 24 giờ đêm, thì đến nay vẫn chưa được quan tâm đúng mức, chưa được phát triển", ông Bình phân tích.

Dẫn chứng cụ thể tại một dự án mà Hưng Lộc Phát đang thực hiện, ông Bình cho biết, tại Bình Thuận nói chung và Phan Thiết nói riêng, chỉ làm các khu khách sạn, ressort, nhưng không có nhiều tiện ích nên khách đến 1 - 2 ngày nghỉ rồi đi.

“Chúng tôi đã nhìn thấy được nhu cầu của thị trường và đang đầu tư vào bất động sản giải trí để tạo tiền đề thu hút du lịch. Điều này sẽ tạo nên những cú huých, những điểm nhấn cho nơi đây bừng sáng cả ngày lẫn đêm”, ông Bình nói.

​​Ông Nguyễn Quốc Kỳ, Tổng giám đốc Công ty Vietravel

Ngành du lịch được đánh giá phát triển nhưng các chỉ tiêu chất lượng chưa được tốt. Vì thế, Việt Nam đứng "bền vững" ở vị trí thứ 10, thua Malaysia, Singapore, Indonesia…

Chúng tôi là những người làm du lịch không thấy vui. Chúng ta đang mắc cạn ở đâu đó. Chúng ta chỉ thu được 8,8 tỷ USD trên lượt khách 12,9 triệu, hụt thu khoảng 3 tỷ USD.

Vì vậy, để lấy lại khoản hụt này, kinh tế ban đêm là điểm đột phá thúc đẩy du lịch Việt Nam tăng thu được tiền từ du khách, giữ lại 3 tỷ USD mất đó.

Giải quyết bằng được kinh tế đêm, quy hoạch lại, hạn chế những điều không tốt và phát huy cái tốt là điều ngành du lịch cần làm. Buổi tối khách cần đi nghe nhạc giao hưởng thì đi chỗ nào; ẩm thực đang là thế mạnh của Việt Nam nên cần tập chung giải quyết nhu cầu ẩm thực có văn hóa, khách sẵn sàng chi tiêu khi họ cảm thấy thoải mái.