Bất động sản - Đãi cát tìm "kim cương"

Triển vọng dài hạn vẫn tích cực

Việc tăng cường giám sát hoạt động phát hành TPDN tuy tác động tiêu cực đối với thị trường bất động sản trong ngắn hạn nhưng việc này sẽ giúp thị trường TPDN trở nên minh bạch hơn. Ngoài ra, các doanh nghiệp sẽ phải tự thay đổi để có thể huy động vốn qua nhiều kênh khác như trái phiếu quốc tế hoặc các khoản vay hợp vốn điều này sẽ góp phần khiến thị trường vốn nói chung phát triển bền vững trong dài hạn.

------

Trong dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung sẽ ảnh hưởng bởi 2 yếu tố chính là cung và cầu. FIDT sẽ đi sâu vào phân tích 2 yếu tố này ngay sau đây:

1. Về nguồn cung

(1) Theo ông Nguyễn Xuân Quang – Chủ tịch Nam Long, cơ chế hiện nay còn nhiều điểm chưa hoàn thiện, chính sách chồng chéo khiến nguồn cung bị hạn chế trong những năm gần đây và khó có khả năng cải thiện trong tương lai gần. FIDT cũng có cùng quan điểm về vấn đề này và nhận định nguồn cung khó có sự đột phá trong vài năm tới. Sự đột phá mà chúng tôi đang kỳ vọng là các chính sách sẽ dần được sửa đổi, mang tính thực tế cao hơn qua đó giúp nguồn cung trong dài hạn sẽ tích cực hơn.

(2) Việc chính phủ thúc đẩy đầu tư công đặc biệt là hạ tầng giao thông tăng cường sự kết nối giữa các tỉnh thành nhờ sự đóng góp của các đường vành đai và cao tốc sẽ giúp khai phá các quỹ đất dọc theo các tuyến đường này vốn chưa khái thác được do thiếu hạ tầng, tạo ra các vùng đô thị rộng lớn gồm các đô thị vệ tinh xung quanh các đô thị lõi hiện hữu như Hà Nội, TP.HCM. Đây cũng là xu hướng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay khi quỹ đất nội đô đang dần hạn chế.

2. Về nhu cầu

Nhu cầu nhà ở và thị trường bất động sản trong dài hạn chịu ảnh hưởng bởi những yếu tố: (1) Tỷ lệ đô thị hoá; (2) Cơ cấu dân số trẻ; (3) Kinh tế tăng trưởng & Tầng lớp trung lưu gia tăng. Ở thời điểm hiện tại Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng cụ thể như sau:

(1) Tỷ lệ đô thị hoá còn nhiều dư địa. Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện tại tương đương với Trung Quốc vào đầu những năm 2000 – Đây cũng là thời điểm khởi đầu cho giai đoạn bùng nổ của thị trường bất động sản Trung Quốc. Việc phát triển hạ tầng giao thông cũng sẽ thúc đẩy quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng hơn, mục tiêu của Bộ chính trị tỷ lệ đô thị hóa tăng lên 45% năm 2025 và 50% năm 2030.

(3) Kinh tế tăng trưởng & Gia tăng quy mô tầng lớp trung lưu. Theo các chuyên gia của Ngân hàng DBS, nền kinh tế Việt Nam dự kiến ​​sẽ tăng trưởng từ 6-6,5% trong thập kỷ tới và với tốc độ này thì hầu hết các tổ chức quốc tế đều dự báo nhóm trung lưu ở Việt Nam sẽ tăng trưởng mạnh mẽ trong 10-20 năm tới. Theo World Data Lab, tầng lớp trung lưu dự kiến sẽ đạt 57 triệu người (2030), tăng 21 triệu người so với năm 2020.

------

Kết luận:

FIDT nhận định trong ngắn hạn thị trường bất động sản có thể ảm đạm do chịu ảnh hưởng từ một số yếu tố tiêu cực, tình trạng tương tự cũng đã từng xảy ra nhiều lần trong quá khứ nhưng nhìn chung triển vọng dài hạn của ngành vẫn sẽ duy trì tốt, đây là điều tất yếu với nội tại kinh tế - xã hội Việt Nam. Giai đoạn này sẽ có sự phân hóa rõ rệt, các doanh nghiệp có khả năng triển khai bán hàng sẽ duy trì được dòng tiền để phục vụ các dự án mới, thậm chí có lợi thế mở rộng thêm được quỹ đất với giá rẻ trong bối cảnh hiện tại.