Bất động sản công nghiệp Việt Nam: Chiến lược xây ‘tổ’ đón ‘đại bàng’

Để đón làn sóng dịch chuyển đầu tư bất động sản công nghiệp ra ngoài Trung Quốc vào Việt Nam, vấn đề về chuỗi cung ứng, liên kết kho bãi, giao thông… cần có những chiến lược đúng đắn để hỗ trợ, thu hút khách hàng

Làn sóng dịch chuyển ra ngoài Trung Quốc

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, bất động sản (BĐS) công nghiệp là một trong những điểm sáng trong thị trường Việt Nam. Việc kiểm soát tốt dịch COVID-19 cùng với việc ký kết các hiệp định thương mại tự do đã thúc đẩy các nhà đầu tư ngành sản xuất và hậu cần kho bãi trên toàn cầu gia tăng niềm tin vào Việt Nam, kể cả trong bối cảnh khó khăn, và tiếp tục có tiềm năng phát triển mạnh trong những tháng đầu năm 2021.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định: “Chủ trương và chỉ đạo của Thủ Tướng Chính Phủ trong việc hỗ trợ và mở rộng BĐS công nghiệp để các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất độn sản Việt Nam là một yếu tố tích cực. Đồng thời, những chuyển biến theo tình hình kinh tế thế giới cũng như chiến tranh thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc cũng là một điểm cộng cho chuỗi cung ứng tại thị trường Việt Nam".

Đánh giá về tiềm năng của BĐS công nghiệp trong những tháng tiếp theo của năm 2021, các chuyên gia của Savills nhấn mạnh vào yếu tố dịch chuyển đầu tư của các doanh nghiệp công nghệ và sản xuất lớn từ Trung Quốc vào Việt Nam. Việc đại dịch kéo dài thậm chí được kỳ vọng sẽ là yếu tố đẩy nhanh việc di dời các cơ sở sản xuất của các công ty đa quốc gia ra khỏi Trung Quốc.

Đáng chú ý, các nhà cung cấp linh kiện và lắp ráp cho Apple là Pegatron và Foxconn từ Đài Loan; Sharp, Nintendo và Komatsu từ Nhật Bản; và Lenovo từ Hồng Kông đã công bố kế hoạch chuyển đến hoặc mở rộng sản xuất tại Việt Nam. Lý giải cho làn sóng dịch chuyển khỏi Trung Quốc tới các nước Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam là do các công ty đa quốc gia sản xuất những mặt hàng công nghệ hay tiêu dùng phải chịu áp lực cắt giảm chi phí; Các công ty có vốn FDI không chỉ thành lập nhà máy mới ở Việt Nam mà còn có động lực lớn hơn để thúc đẩy phát triển chuỗi cung ứng địa phương; Sau khi đại dịch lắng xuống, lạm phát tiền lương có xu hướng tăng, khiến nhà sản xuất rời Trung Quốc đến Đông Nam Á.

Cũng theo Savills, xu hướng các sản phẩm công nghệ cao dự kiến sẽ tăng mạnh từ năm 2021, và nhu cầu gia tăng từ những người mua sắm quan tâm nhiều hơn đến chi phí, các sản phẩm cấp thấp dự kiến sẽ tăng trưởng tốt trong vòng 2 năm tới.

Ông John Campbell, quản lý bộ phận BĐS công nghiệp Savills cho rằng: “Sự chuyển hướng ra khỏi Trung Quốc của các phân khúc thuộc chuỗi cung ứng ngày càng rõ rệt, nhiều chủ đầu tư mong đợi một năm bận rộn khi các rào cản được tháo dỡ".

Chiến lược xây “tổ” đón “đại bàng”

Có thể thấy, các vấn đề về chuỗi cung ứng, liên kết kho bãi, giao thông mới chỉ ở giai đoạn đầu trong BĐS công nghiệp tại Việt Nam. Vì vậy, cần có những chiến lược đúng đắn và cụ thể hơn trong việc hỗ trợ các nhà đầu tư tham gia vào phân khúc bất động sản này.

Theo TS Khương, BĐS công nghiệp có liên quan đến nhiều yếu tố như chuỗi cung ứng, kho bãi, cảng biển, giao thông vận tải… Đồng thời, hiện nay Chính Phủ đang ưu tiên các ngành nghề tạo ra sản phẩm có hàm lượng chất xám cao vì đây là những ngành mang tính thời đại, do đó vấn đề về nhân lực, lực lượng lao động có tay nghề để đáp ứng được nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài vào BĐS công nghiệp tại Việt Nam cũng là một bài toán cần phải quan tâm.

“Đây là một bài toán tổng thể giữa Chính Phủ và doanh nghiệp. Nhà nước sẽ đầu tư vào cơ sở hạ tầng giao thông, kho bãi, kho vận cũng như là các chuỗi cung ứng trên tinh thần hợp tác công tư, vì ngân sách của Chính Phủ không thể phân bổ đều các ngành nghề. Hơn nữa, các nhà vận hành chuỗi cung ứng chuyên nghiệp cũng là yếu tố rất quan trọng vì khi các chuỗi cung ứng mang tính toàn cầu thì chúng ta cũng cần các công ty có tầm cỡ để đáp ứng được nhu cầu của các nhà đầu tư BĐS công nghiệp.”, ông Khương nhận định.

Bên cạnh đó, các thủ tục trong xuất nhập khẩu cũng là bài toán cần phải cân nhắc, việc hỗ trợ các doanh nghiệp trong việc thông quan hàng hoá cũng như là xuất hàng hoá ra nước ngoài sẽ giúp giảm thiểu được chi phí, tạo lợi thế để thu hút được nhà đầu tư nước ngoài.

Để đầu tư làm KCN doanh nghiệp sẽ cần số vốn rất lớn để xây dựng nhà máy và cả quá trình nghiên cứu rồi mới đưa vào vận hành. Chưa hết, ngoài việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật đạt theo tiêu chuẩn, doanh nghiệp còn phải cung cấp các dịch vụ tiện ích có sẵn cho khách hàng. Cùng với đó là nhà máy xử lý nước thải tập trung cũng cần phải hoàn thiện để thu hút đầu tư.

Có thể lấy ví dụ như ở Khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ 3 tại Bà Rịa – Vũng Tàu. Để thu hút các nhà đầu tư khó tính đến từ các quốc gia lớn trên thế giới, khu công nghiệp này đã chuẩn bị hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện đại, hệ thống xử lý nước thải, hỗ trợ thủ tục pháp lý đi kèm cùng với đó là các dịch vụ tiện ích đang được hoàn thiệp và xây dựng.

Ngoài ra, Nằm ở vị trí “kim cương” trong hệ sinh thái cảng biển, cầu tàu, cách cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải khoảng 2km, kết hợp cùng hạ tầng giao thông trọng điểm, KCN chuyên sâu Phú Mỹ 3 sẽ thu hút các nguồn đầu tư, giúp kết nối nguồn nguyên liệu cơ bản mà khách hàng cần. Đồng thời, kết nối với chính quyền để đơn giản hóa trong quá trình xây dựng đường ống chuyển nguyên liệu từ nhà máy này sang nhà máy khác. Đây chính là chiến lược xây “tổ” để đón “đại bàng” từ các quốc gia có nền kinh tế phát triển mà tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và KCN đã định hình và hướng tới.

Bà Nguyễn Thị Thảo Nhi, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám Đốc Công ty CP Thanh Bình Phú Mỹ - Chủ đầu tư KCN chuyên sâu Phú Mỹ 3 chia sẻ: “Trước đây, nhắc đến Bà Rịa - Vũng Tàu là nhắc tới dầu khí và du lịch nhưng nhiều người lại quên mất “chuỗi cung ứng”. Dịch COVID -19 đã làm thay đổi cách nhìn nhận và xác định chuỗi cung ứng của các Tập đoàn lớn ở châu Âu, châu Mỹ. Những nhà đầu tư nước ngoài này sẽ thêm Việt Nam vào chuỗi cung ứng của họ bởi nguồn cung nguyên vật liệu cơ bản, công nghiệp nặng sẽ không bị gián đoạn do đại dịch. Có thể thấy, ở khu vực phía Nam, đặc biệt là vùng kinh tế trọng điểm hội tụ đầy đủ những yếu tố mà các nhà đầu tư cần, đó là: nhà máy thép, cảng biển nước sâu, lọc hóa dầu, cảng lỏng và các cầu tàu lớn…”.