Bất động sản công nghiệp đa dạng mô hình cho thuê

Giá thuê trong các KCN chững lại do dịch Covid-19. Song, đây cũng là cơ hội để các chủ đầu tư đẩy nhanh việc hoàn thiện hạ tầng, đa dạng hóa các loại hình cho thuê đất, nhà xưởng.

Đà tăng giá chững lại

Sau hơn 2 tháng kể từ khi làn sóng dịch Covid-19 lần thứ 4 bùng phát tại Việt Nam, chính quyền một số nơi công bố lệnh giãn cách xã hội. Việc giãn cách này gây khó khăn cho các nhà đầu tư có nhu cầu cho thuê và cả những doanh nghiệp muốn thuê đất công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi vì họ không thể thực hiện được các chuyến thăm thực địa.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước dành cho bất động sản công nghiệp vẫn hiện hữu. Tuy nhiên, thị trường vẫn sẽ gặp hạn chế về vấn đề đi lại, giới hạn các chuyến bay, khiến cho đầu tư vào bất động sản công nghiệp không như kỳ vọng của thị trường.

Nhiều đơn vị cho thuê bất động sản công nghiệp vẫn có mức tăng trưởng khả quan. Chẳng hạn, Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2021 với doanh thu 2.002 tỷ đồng, trong đó doanh thu cho thuê đất và chuyển nhượng bất động sản chiếm hơn 1.904 tỷ đồng, tăng gấp 3 lần cùng kỳ. Hay như Sonadezi, doanh thu quý I/2021 đạt 1.266 tỷ đồng, tăng 14% so với cùng kỳ, trong đó riêng mảng kinh doanh khu công nghiệp đạt hơn 365 tỷ đồng.

“Với điều kiện kinh tế bình thường, bất động sản công nghiệp là điểm nóng của thị trường. Song trong thời gian vừa qua, sự bùng phát trở lại của Covid-19 cũng như các vấn đề thông quan đã trở thành một trở ngại khiến các nhà đầu tư cân nhắc khi muốn đầu tư vào phân khúc này. Ngoài ra, sự phát triển của bất động sản công nghiệp còn phụ thuộc vào hạ tầng, cũng như tốc độ giải ngân của các nhóm chính sách công, đây là yếu tố then chốt khiến các nhà đầu tư quyết định đổ tiền vào khu công nghiệp”, ông Khương nói.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư, mặc dù công bố của các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy giá thuê bất động sản công nghiệp trong quý I/2021 vẫn không giảm do nguồn cung hiện hữu đã lấp đầy gần hết và nguồn cung mới cần thêm thời gian chuẩn bị để ra mắt, nhưng thực tế, theo ông Nguyễn Văn Bé, Chủ tịch Hiệp hội Các khu công nghiệp TP.HCM, từ khi Covid-19 bùng phát trở lại, thị trường bất động sản công nghiệp gần như “đứng hình”, biểu hiện rõ nhất là mức giá không tăng và cũng ít doanh nghiệp thuê đất để xây mới, mở rộng nhà máy, xưởng sản xuất.

Chẳng hạn tại Long An, địa phương có tốc độ phát triển cao, nhiều khu công nghiệp mới được thành lập, nhưng giá cho thuê bất động sản công nghiệp tỉnh này bình quân khoảng 150 USD/m2/45 năm, là mức giá đã ổn định từ 3 năm trở lại đây.

Đa dạng mô hình cho thuê

Số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, tính đến quý I/2021, cả nước có 370 khu công nghiệp được thành lập, với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 115.200 ha. Trong đó, 328 khu công nghiệp nằm ngoài các khu kinh tế, 34 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế ven biển, 8 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế cửa khẩu.

Với các thị trường trọng điểm, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp đều khả quan, chẳng hạn tại Hà Nội là 90%, Bắc Ninh 95%, Hưng Yên 89%, Hải Phòng 73%, TP.HCM 88%, Bình Dương 99%, Đồng Nai 94%, Long An 84%, Bà Rịa - Vũng Tàu 79%...

Như vậy, các chỉ số tăng trưởng đầy lạc quan của lĩnh vực bất động sản công nghiệp cho thấy, sức nóng của phân khúc này chưa hề giảm. Bà Bùi Trang, Giám đốc cấp cao thị trường Việt Nam của JLL khẳng định, bất động sản công nghiệp không giảm sức hấp dẫn, bởi đây là lĩnh vực chủ lực và hội tụ nhiều điểm sáng trong mắt các nhà đầu tư.

“Dịch bệnh chỉ làm chậm kế hoạch di dời của các nhà máy, chuỗi cung ứng vào Việt Nam. Để đưa tới quyết định lựa chọn khu công nghiệp tại Việt Nam, nhà đầu tư sẽ xem xét dựa trên rất nhiều yếu tố, từ quỹ đất đó ra sao, nằm ở khu công nghiệp nào. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng phải khảo sát rất nhiều khu công nghiệp, đánh giá các dịch vụ logistics, chuỗi cung ứng đi kèm cũng như đặc điểm thị trường mà họ đang nhắm đến xuất khẩu hay tiêu thụ. Họ buộc phải tìm hiểu khá kỹ mới đưa ra quyết định. Thế nên, dịch bệnh chỉ tác động đến kế hoạch di dời, không ảnh hưởng tới quyết định lựa chọn điểm đến của nhà máy, chuỗi cung ứng”, bà Trang phân tích.

Chính vì vậy, đây là thời điểm để nhiều doanh nghiệp tập trung vào việc xây dựng, mở rộng quỹ đất và đa dạng hóa các mô hình cho thuê dự án của mình. Ông Nguyễn Thanh Tâm, đại diện Phòng kinh doanh Khu công nghiệp Long Hậu (Long An) cho biết, hiện doanh nghiệp này đang tập trung vào việc thiết kế và xây dựng mô hình nhà xưởng cao tầng. Loại hình này phù hợp với doanh nghiệp trong các ngành công nghiệp hỗ trợ, sản xuất ứng dụng công nghệ cao, sản xuất phần mềm công nghiệp nhẹ, vật tư thiết bị y tế, sản phẩm chăm sóc sức khỏe.

Tùy loại hình sản xuất, tải trọng sản xuất, quy mô diện tích mà doanh nghiệp có thể lựa chọn ở tầng trệt hay các tầng trên. Ngoài Khu công nghiệp Long Hậu, trước đó, Khu công nghiệp KIZUNA đã triển khai loại hình nhà xưởng có tầng tại lô đất cuối cùng trong khu nhà xưởng dịch vụ KIZUNA 3, nhằm cung cấp thêm diện tích nhà xưởng sản xuất cho khách khách hàng hiện hữu, cũng như khách hàng mới.

Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, để phát huy lợi thế và thu hút hơn nữa các nhà đầu tư, việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng và giao thông là một trong những vấn đề Việt Nam cần cải thiện đầu tiên. Bởi dù được đầu tư mạnh mẽ trong thời gian qua, nhưng hạ tầng của Việt Nam vẫn còn hạn chế so với nhiều nước trong khu vực.