Bất động sản công nghiệp: Cơ hội dành cho DN có quỹ đất lớn

Nhiều yếu tố đang cổ vũ cho ngành bất động sản công nghiệp trong nước phát triển; tuy nhiên, cơ hội không chia đều mà đang có sự phân hóa với lợi thế thuộc về các DN có quỹ đất lớn. Đó là phân tích mà CTCK Rồng Việt (VDSC) chỉ ra trong báo cáo riêng về ng

Những yếu tố kích thích sự phát triển ngành có thể kể đến từ các hiệp định thương mại tự do đã được ký kết và chuẩn bị có hiệu lực; Làn sóng dịch chuyển cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang các quốc gia Đông Nam Á; Chi phí lao động Việt Nam thấp bằng 48% và 77% so với Trung Quốc và trung bình các nước ASEAN, môi trường kinh doanh đang dần cải thiện, xếp hạng 69 năm 2018, sau Malaysia, Thái Lan và Trung Quốc.

Dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam với 26,16 tỷ USD vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần trong 9 tháng đầu năm 2019, tăng 3,1% so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo đứng đầu chiếm 69,1% tổng vốn đầu tư đăng ký. Vốn thực hiện của dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài ước đạt 14,22 tỷ USD, tăng 7,3% so với cùng kỳ năm 2018.

Sự hấp dẫn của ngành cũng phản ánh trong hoạt động kinh doanh tích cực 6 tháng đầu năm 2019 với doanh thu và LNST các doanh nghiệp KCN tăng trung bình lần lượt 20% và 39%. Sự tăng vọt đến từ những công ty có vốn hóa vừa-nhỏ trên sàn (TIP, SIP, VRG, D2D).

Tuy nhiên, VDSC chỉ ra phần lớn tăng trưởng lợi nhuận không đến từ hoạt động cho thuê KCN trong nhóm này. Doanh thu cho thuê tăng khiêm tốn, trừ KBC và VGC. Nhóm doanh nghiệp với quy mô nhỏ hơn (D2D, SZL, TIP) hầu như không còn diện tích cho thuê mới trong kỳ. Trong khi đó doanh thu cho thuê tại các KCN của KBC tăng trưởng 66%. VGC cũng ghi nhận diện tích cho thuê đạt 101,5 ha, tăng trưởng 346%. LHG mặc dù lợi nhuận giảm mạnh tuy nhiên, đáng chú ý là phần lớn lợi nhuận trong kỳ của LHG đến từ hoạt động cho thuê lại KCN.

Điểm cộng cho ngành là giá cho thuê tăng ở hầu hết các KCN, tuy nhiên, chi phí vốn cũng tăng tương đối; làm biên lợi nhuận gộp không có sự biến đổi lớn. “Chúng tôi không nhận thấy cho thuê tăng vọt ở các KCN của NTC, IDC, SZC trong 6 tháng/2019. Nhưng ước tính giá cho thuê trung bình tại các KCN của KBC và VGC tăng khoảng 16%”, VDSC cho biết.

Từ phân tích này, CTCK Rồng Việt giữ quan điểm tích cực cho các nhà đầu tư sở hữu quỹ đất lớn còn lại… trong đó VDSC tỏ ra ưa thích quỹ đất thương phẩm còn lại lớn của KBC và VGC ở những vị trí thuận lợi như Bắc Ninh, Hải Phòng giúp 2 DN này nắm bắt tốt hơn nhu cầu cho thuê đang lan rộng, đặc biệt đến từ các doanh nghiệp linh kiện điện tử.

Ví như KBC, có nguồn cung ổn định trong ít nhất 4 năm tới, với kịch bản cho thuê tích cực 100 ha/năm khi diện tích thương phẩm còn lại 409 ha bao gồm KCN Quang Châu, Tân Phú Trung và Nam Sơn Hạp Lĩnh. Nguồn cung dài hạn cũng đến từ KCN Tràng Duệ 3 (456 ha - Hải Phòng) và Bình Giang (860 ha - Hải Dương) hiện đang trong quá trình làm thủ tục cho phê duyệt chủ trương đầu tư, kỳ vọng hoàn tất trong năm 2020-2022. Khoảng 4 ha Phúc Ninh dự kiến được bàn giao trong quý IV/2019. VDSC kỳ vọng Phúc Ninh sẽ đóng góp trung bình 26% lợi nhuận gộp KBC trong 2019-2023.

VDSC cho rằng VGC là một trong cái tên hưởng lợi nhất từ nhu cầu gia tăng. Hiện VGC vẫn đang sở hữu quỹ đất thương phẩm lớn, ước tính đạt 1.182 ha. Điều này giúp công ty nắm bắt tốt hơn nhu cầu đang tăng cao và lan rộng ở phía Bắc. Trong đó, KCN Yên Phong có vị trí thuận lợi và hấp dẫn nhất. Chi phí vốn thấp cũng là một lợi thế, giúp biên lợi nhuận VGC cải thiện tốt hơn. Kế hoạch thoái vốn gần 39% còn lại của Bộ Xây dựng có thể là yếu tố hỗ trợ giá cổ phiếu DN.

BCM và PHR chiếm ưu thế ở khu vực phía Nam với việc sở hữu quỹ đất lớn, trên 1.000 ha, tập trung tại tỉnh Bình Dương.

LHG được hưởng lợi từ khả năng tăng giá cao trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm ở miền Nam đã nâng mặt bằng giá cho thuê trung bình. KCN Long Hậu của LHG ghi nhận giá cho thuê tăng khoảng 20% trong 2017-18. Theo LHG, giá bán tiếp tục tăng từ 120 USD/m2 trong 6 tháng đầu năm 2019 lên 150 USD/m2 trong nửa cuối năm, tương đương mức tăng 25%. KCN Long Hậu 3 có tổng diện tích 891 ha cũng đang rất hấp dẫn khách thuê do nguồn cung mới tại TPHCM và khu vực ngoại ô gần như không còn.

Với NTC, bên cạnh triển vọng từ KCN Nam Tân Uyên thì đây còn là một DN có tài chính lành mạnh hỗ trợ chính sách cổ tức tiền mặt hấp dẫn. Mô hình kinh doanh tập trung vào mảng cho thuê cốt lõi giúp công ty duy trì lượng tiền mặt dồi dào, đạt 1.432 tỷ đồng, chiếm 41% tổng tài sản vào cuối quý II/2019. Cùng với lượng cổ tức ngày càng tăng từ các công ty liên kết, NTC có khả năng duy trì cổ tức tiền mặt hấp dẫn với tỷ lệ lần lượt 60%/200%/50% vốn điều lệ trong năm 2017/2018/2019E.