Bất động sản bị đẩy giá, lý giải vì sao cầu cao mà tỷ lệ hấp thụ rất thấp

Nhiều dự án đã đưa ra mức giá còn cao hơn giá thị trường về mặt nguyên lý, tạo ra điểm giá nằm ở khu vực không thể gặp bất kì một loại cầu nào. Điều này lý giải tại sao cầu cao mà hấp thụ rất thấp.

Giá bất động sản "trèo" lên mốc cao

Báo cáo của một loạt tổ chức nghiên cứu bất động sản vừa công bố cho thấy, bước sang quý II năm nay thị trường có dấu hiệu hạ nhiệt, song hầu hết phân khúc đều tăng giá hoặc ổn định. Thị trường không xuất hiện giảm giá dù cơn sốt đất đã "bay biến".

Tại Hà Nội, trong quý II, thống kê của JLL cho thấy giá bán sơ cấp trung bình của nhà liền thổ thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận đạt 4.941 USD/m2 đất (tương đương 113,7 triệu đồng). Toàn miền Bắc ghi nhận giá nhà liền thổ tăng trưởng mạnh mẽ với mức tăng trung bình khoảng 28,2% theo năm và 15,5% theo quý.

Ở Hà Nội, mức tăng giá cao nhất được ghi nhận ở huyện Hoài Đức, lên đến 42,8% theo năm do sự gia nhập của một dự án mới có mức giá cao hơn mức trung bình toàn huyện.

Cũng theo JLL, trong quý II, giá bán sơ cấp trung bình của nhà liền thổ thị trường TPHCM và các tỉnh lân cận đạt 2.849 USD/m2 (tương đương 65,5 triệu đồng). Thị trường tiếp tục ghi nhận mức giá tăng mạnh, với mức tăng 15,9% theo năm và 7,9% theo quý.

Còn theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, giá bán căn hộ tại TPHCM biến động rất mạnh, khoảng giãn lớn nên rất khó xác định mức giá bình quân. Nhà ở bình dân cũng mất hẳn trên thị trường thành phố.

Giá bán biến động mạnh nhất ở khu vực TP Thủ Đức, Quận 7 và một số quận trung tâm. Cụ thể, nếu so với năm 2019 thì giá bán căn hộ tại một số vùng thuộc TP Thủ Đức đã bị đẩy lên khoảng gần 2 lần (năm 2019 cao nhất khoảng 35 triệu đồng/m2, hiện nay thấp nhất 40 triệu đồng/m2 và đạt trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2).

Giá bình quân của số căn hộ cao cấp được chào bán trong quý II năm nay là con số kỷ lục từ trước đến nay ở TPHCM và cả Việt Nam (khoảng 228 triệu đồng/m2). Điển hình là hàng nghìn căn hộ tại dự án ở quận 1 có giá từ 366 đến 500 triệu đồng/m2.

Còn ở phân khúc nhà đất, Hội Môi giới cho biết cũng như căn hộ, loại hình shophouse tại các khu vực như ở TP Thủ Đức cũng bị đẩy giá rất mạnh. Từ mức giá nhỏ hơn 100 triệu đồng/m2 đến nay đều ở ngưỡng trên dưới 200 triệu đồng/m2.

Chuyên gia lý giải diễn biến bất thường của thị trường

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - ngay từ đầu quý II năm nay, Việt Nam đối diện đợt dịch Covid-19 lần thứ 4. Đợt dịch lần này nguy hiểm nhất, lây lan trên diện rộng và kéo dài nhiều tháng đã gây ảnh hưởng rất lớn cho cả nền kinh tế và thị trường bất động sản.

"Từ đầu năm 2020 đến nay, mức độ hấp thụ trên thị trường rất thấp nên dù lượng cung mới hạn chế, lượng sản phẩm chào bán trên thị trường 6 tháng đầu năm 2021 vẫn tăng cao so với cùng kỳ các năm 2019, 2020, đa phần là hàng tồn từ trước", ông Đính cho biết.

Thứ hai ông Đính cho rằng, do ảnh hưởng Covid-19 nên thu nhập người dân trên tổng thể bị suy giảm. Và theo nguyên lý kinh tế vĩ mô, đường cầu phải dịch chuyển về bên trái; nhu cầu sử dụng sản phẩm giảm đi, giá bán cũng bị áp lực giảm.

Tuy nhiên trên thực tế thị trường lại cho thấy xuất hiện những dấu hiệu không phù hợp quy luật và nguyên lý. Theo đó, nguồn tiền thực tế vào thị trường bất động sản rất lớn, nguồn hàng lại khan hiếm là nguyên nhân chính giá bất động sản bị đẩy mạnh, tạo các cơn sốt trong tháng 2, tháng 3 vừa qua.

"Cũng chính hiện tượng cầu lớn, hàng khan, giá tăng mạnh đã thành cơ hội cho một bộ phận đầu cơ tham gia phát triển thị trường không tuân thủ quy định pháp luật. Xẻ thịt, chia lô đất rừng đồi ruộng để bán làm náo loạn trật tự ở nhiều địa phương trên cả nước", ông Đính cho biết.

Ông Đính chia sẻ thêm, kể từ năm 2019, nguồn cung ra thị trường đã bắt đầu dần khan hiếm. Cho đến nay, tình trạng này cũng không mấy được cải thiện. Theo nguyên lý, khi cầu tăng (F0 xuất hiện nhiều) hàng hóa thiếu hụt. Cung sẽ gặp cầu ở mức giá chót vót. Lý giải hiện tượng tăng giá mạnh thời điểm 2020 đến nay.

"Trên thực tế tại thời điểm sốt đất, nhiều dự án đã đưa ra mức giá còn cao hơn giá thị trường về mặt nguyên lý, đã tạo ra một điểm giá nằm ở khu vực không thể gặp bất kì một loại cầu nào (bởi mọi đường cầu đều nằm dưới điểm đó). Giải thích này lý giải tại sao tổng cầu trên thị trường cao, mà tỷ lệ hấp thụ đang ở ngưỡng rất thấp", lãnh đạo Hội môi giới lý giải.

Theo vị chuyên gia, kể từ năm 2014 đến nay, thị trường bất động sản ổn định và tăng trưởng tốt. Giá bất động sản tăng rất bền vững. Hằng năm, bình quân tăng trên 10%, nhiều dự án tốt có thể tăng trên 20%/năm dẫn đến phát triển mạnh các nhóm đầu tư bất động sản để bán lại ở thị trường thứ cấp, sinh lợi.

Sang năm 2019 và đặc biệt là năm 2020 giá bất động sản có hiện tượng tăng mạnh và nhanh, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp. Lợi dụng tình hình thị trường thiếu nguồn cung, giá căn hộ tại TPHCM bị đẩy tăng gần 100% thời điểm năm 2018. Nhưng theo ông Đính, hiện tại mức giá này có rất ít giao dịch, thanh khoản trên thị trường kém. Trước tình thế này, các nhà đầu tư ồ ạt tung hàng ra bán, chấp nhận giảm, lỗ sâu để thu hồi vốn, dẫn đến nguồn cung ở thị trường thứ cấp có lượng hàng khá dồi dào nhưng tiêu thụ chậm.

Ông Đính cho rằng cần đẩy nhanh hơn nữa quá trình sửa đổi quy định pháp luật để cải thiện nguồn cung cho thị trường bất động sản. Đồng thời kiểm soát lạm phát, tăng giá mạnh các yếu tố đầu vào của bất động sản.