Bất động sản bế tắc và lời hứa giải cứu của lãnh đạo TP.HCM - Bài 1: Khi doanh nghiệp địa ốc cầu cứu

Lời hứa “giải cứu” đưa ra từ thời điểm năm 2019, nhưng đến nay đã bước sang năm thứ 3, hàng loạt dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM vẫn trong tình trạng “đắp chiếu”. Cực chẳng đã, các doanh nghiệp địa ốc đã phải liên tục gửi đơn cầu cứu lên lãnh đạo TP.HCM.

LTS: Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chỉ từ năm 2015 - 2018 đã có hơn 126 dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM bị “tắc” thủ tục công nhận chủ đầu tư. Và chỉ riêng năm 2020, có đến 39 dự án đầu tư của các doanh nghiệp chưa xử lý được do vướng mắc một số quy định pháp luật cũ.

Để giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp, từ năm 2019 tới nay, TP.HCM đã có 4 cuộc họp giữa lãnh đạo các Sở, ngành cùng Chủ tịch UBND TP.HCM với các doanh nghiệp bất động sản. Trong đó, năm 2020, Chủ tịch UBND TP.HCM hứa ngày 30/4/2020 sẽ cố gắng giải cứu các dự án thoái khỏi cảnh “mắc cạn”, nhưng sau đó cuộc giải cứu bất thành.

Gần đây, vào tháng 2/2021, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong lại tiếp tục chủ trì cuộc họp và hứa tới ngày 30/4/2021 sẽ “cởi trói” cho các dự án bất động sản, nhưng đến nay các dự án bất động sản tại TP.HCM vẫn tiếp tục lâm cảnh bế tắc. Từ số báo này, nhadautu.vn sẽ đăng tải loạt bài về vấn đề này.

Doanh nghiệp “vật vờ” chờ giải cứu

Tập đoàn Hà Đô bước chân vào TP.HCM những năm 2010, sau đó ghi dấu bằng dự án Hà Đô Centrosa tại quận 10 với số lượng hơn 2.000 căn hộ chung cư và hàng trăm căn nhà phố. Tới năm 2018, dự án chính thức được bàn giao cho khách hàng mua nhà. Sau thành công ở dự án này, Tập đoàn Hà Đô tiếp tục chuẩn bị quỹ đất để phát triển thêm 2 dự án lớn nằm ở quận 8 và TP. Thủ Đức. Với dự kiến ban đầu sẽ mở bán dự án tại quận 8 vào năm 2018, dự án được đặt tên Hado Green Lane, với diện tích 2,3ha, gồm hơn 1.000 căn hộ chung cư.

Ông Nguyễn Anh Tuấn - Giám đốc Kinh doanh Hà Đô TP.HCM cho biết, khi dự án Hà Đô Centrosa sắp hoàn thành, Tập đoàn đã chuẩn bị sẵn sàng để có thể triển khai dự án quận 8 bằng việc làm nhà mẫu cũng như chuẩn bị động thổ thi công bởi hồ sơ pháp lý xin phép xây dựng đã hoàn thiện đầy đủ và gửi cơ quan chức năng của TP.HCM cấp phép.

“Thế nhưng đời không như là mơ, dự án tới nay vẫn chỉ là bãi đất trống, nhà mẫu cũng xuống cấp nghiêm trọng. Lý do dự án chưa được cấp phép triển khai là vì nguồn gốc sử dụng đất chuyển đổi từ đất sản xuất sang đất nhà ở gặp vấn đề chuyển đổi. Tại dự án khác của Hà Đô tại đường Phạm Văn Đồng, TP. Thủ Đức cũng từ năm 2020 tới nay chưa thể triển khai vì chung một khó khăn như quận 8. Vậy là, từ sau khi mở bán dự án tại quận 10 đến nay, công ty không có dự án mới, cũng vì vậy mà công ty phải cắt giảm nhân sự, mọi hoạt động ngưng trệ”, ông Tuấn cho biết.

Cũng trong giai đoạn “chơi dài đợi khơi thông dự án”, CTCP Đầu tư bất động sản Phúc Khang (Phúc Khang Corp) phải tìm cách thay đổi để tự cứu mình. Cụ thể, những năm 2015, khi triển khai dự án Diamond Lotus tại quận 8, doanh nghiệp này triển khai tiếp dự án Diamond Lotus Lakeview tại quận Tân Phú, dự án có diện tích 11.458m2, gồm 3 tháp 21 tầng với khoảng 1.000 căn hộ. Tòa A và C đã được Phúc Khang mở bán vào tháng 7/2016, toà B được bán vào tháng 4/2017. Nhưng tới nay, dự án này lại không thể triển khai.

Bà Lưu Thị Thanh Mẫu - Tổng giám đốc Phúc Khang Corp cho biết, lý do dự án dù đã được triển khai thi công xong hầm móng nhưng lại không tiếp tục được cấp phép xây dựng dự án là do việc chuyển đổi nguồn gốc đất từ đất sản xuất sang đất nhà ở. Và cũng từ năm 2017 tới nay, TP.HCM đã có nhiều chỉ đạo Sở, ngành giải quyết khó khăn của dự án này, tuy nhiên hiện dự án vẫn chưa thể triển khai.

Ngay cả một dự án khác của Phúc Khang Corp là dự án Rome Diamond Lotus tại TP. Thủ Đức, dù được ra mắt vào năm 2019 nhưng tới nay dự án này vẫn chưa thể triển khai xây dựng và mở bán cho khách hàng. Lý do được doanh nghiệp đưa ra đó là vẫn chờ cơ quan chức năng của TP.HCM cấp phép… Từ năm 2015 tới nay, Phúc Khang không có dự án nào mở bán, doanh nghiệp rơi vào cảnh khó khăn trong phát triển.

Ngoài ra, cái tên cần nhắc tới nữa trong câu chuyện không có dự án triển khai, rơi vào cảnh doanh nghiệp “ngồi chơi đợi dự án” là Him Lam Land. Sau dự án Him Lam Phú An tại TP. Thủ Đức được doanh nghiệp bán vào năm 2016, dù có trong tay nhiều quỹ đất tại TP.HCM nhưng vẫn chưa một dự án nào được triển khai.

Đơn cử như một quỹ đất tại quận 7, năm 2017, Him Lam Land xin giấy phép triển khai xây dựng chung cư, sau khi được cấp phép xây dựng 9 tầng vì lý do khu vực đã vượt quá định mức mật độ dân cư, Him Lam Land tính toán rằng với số tầng trên doanh nghiệp sẽ lỗ nặng khi triển khai dự án này. Chính vì vậy mà doanh nghiệp quyết định triển khai dự án hình thức căn hộ dịch vụ văn phòng (Officetel), nếu triển khai loại hình sản phẩm này, dự án sẽ được tâng lên gần 20 tầng, như vậy có thể có lời.

Thế nhưng, sau khi được đồng ý và đóng tiền sử dụng đất để hoàn tất giấy phép để được cấp phép xây dựng thì TP.HCM lại yêu cầu dừng triển khai dự án bởi TP.HCM không đồng ý cấp phép dự án có hình thức Officetel khiến dự án đã không thể triển khai.

Một dự án nữa của Him Lam Land đó là dự án mang tên Saigon Luxury tại số 15 đường Thi Sách, quận 1. Dự án này đã được Him Lam Land công bố từ những năm 2016, tuy nhiên tới nay dự án chưa thể triển khai và theo lãnh đạo Him Lam Land thì vẫn đang chờ giải cứu.

“Ngoài ra, Him Lam Land cũng còn nhiều quỹ đất tại TP. Thủ Đức, quận 7. Tuy nhiên, tới nay các quỹ đất này dù đã nộp hồ sơ xin phép thành lập dự án từ lâu nhưng vẫn chờ được cấp phép. Cũng chính vì vậy mà Him Lam Land đã không thể triển khai dự án nào mới tại TP.HCM từ năm 2016 tới nay. Để có thể tồn tại, doanh nghiệp buộc phải chuyển hướng ra tỉnh Bắc Ninh để phát triển dự án và tiếp tục chờ đợi TP.HCM giải cứu”, bà Lê Thị Bức Ngọc - Phó tổng Giám đốc Him Lam Land cho biết.

Mỏi mòn đợi sổ hồng

Theo công văn của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, UBND TP.HCM đánh giá về thị trường bất động sản TP.HCM năm 2020, dự báo thị trường bất động sản 2021 cho thấy, có 7 vướng mắc chủ yếu của dự án nhà ở thương mại, gồm: vướng mắc về thực hiện thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư” đối với dự án đầu tư, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp; vướng mắc do quy định dự án phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư; vướng mắc trong việc xử lý các thửa đất thuộc diện Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án; vướng mắc về công tác xác định giá đất dự án, thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở và cấp sổ hồng cho chủ đầu tư dự án nhà ở và người mua nhà bị kéo dài, thường mất trên dưới 3 năm…

Tại TP.HCM, nhiều dự án bất động sản đang gặp tình cảnh chung bởi “mang tiếng” chậm cấp “sổ hồng” cho người mua nhà do phải chờ đợi quá trình thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất nhiều năm.

Trong đó, theo số liệu từ Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, hiện có đến 30.402 căn hộ thuộc 63 dự án nhà chung cư chưa được cấp sổ gây bức xúc cho khách hàng, trong đó có khách hàng là cá nhân nước ngoài, dẫn đến một số trường hợp khách hàng khiếu kiện tập thể, gây mất trật tự, an ninh tại một số dự án.

Đơn cử như Tại TP. Thủ Đức, dự án căn hộ Gateway của Công ty Sơn Kim Land đã bàn giao nhà cho khách hàng, khách mua nhà đã thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán căn hộ, đã thanh toán 95% giá trị hợp đồng nhưng đến nay chưa được cấp “sổ hồng” gây nhiều bức xúc cho hàng trăm cư dân.

Nguyên nhân bởi tầng hầm có diện tích lớn hơn so với phần xây dựng nhưng đại diện doanh nghiệp này cho biết đây chỉ là vấn đề kỹ thuật, rất nhiều dự án khác cũng gặp phải nên kiến nghị UBND TP.HCM hướng dẫn để hoàn thành thủ tục hồ sơ, chấp nhận trả chi phí phát sinh để cấp “sổ hồng” cho cư dân.

Hay như Tập đoàn Novaland hiện đang có hơn 6.118 sổ hồng ở nhiều dự án chung cư, trong đó có những chung cư đã bàn giao hơn 5 năm nhưng vẫn không thể ra được sổ hồng cho khách hàng. Để có thể cứu vãn tình thế “an dân” trong giai đoạn chờ được Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cấp sổ hồng, mới đây, Novaland đã thông báo hỗ trợ cư dân dự án The Tresor Residence 50% phí quản lý từ tháng 1/2021. Theo phía Novaland thì việc giảm phí quản lý này liên quan đến tiến độ thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, và đến nay, công ty này vẫn đang chờ phản hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để có thể thực hiện các thủ tục tiếp theo, nhằm hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận cho cư dân.

"Do ảnh hưởng bởi những yếu tố khách quan dẫn đến dự án chưa thể hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận cho quý cư dân tại dự án như thời gian dự kiến ban đầu, Công ty rất mong nhận được sự thông cảm và chia sẻ từ Ban quản trị và cư dân về vấn đề này. Đồng thời, thấu hiểu những khó khăn mà quý cư dân đang bị ảnh hưởng cũng như thể hiện thiện chí của Công ty để cùng đồng hành với cư dân trong giai đoạn này, Công ty sẽ thực hiện chi trả khoản tiền tương đương 50% phí quản lý cho cư dân từ tháng 1/2021 đến khi Công ty phát hành thư thông báo về việc mời quý cư dân nhận giấy chứng nhận. Phương án thực hiện như sau: Số tiền chi trả như trên sẽ được cấn trừ vào đợt thanh toán tiền còn lại của quý cư dân khi nhận giấy chứng nhận. Quý cư dân sẽ ký các hồ sơ liên quan đến số tiền cấn trừ này tại thời điểm nhận giấy chứng nhận”, Novaland cho hay.

Ngoài ra, Tập đoàn Hưng Hịnh cũng đang nợ gần 8.000 sổ hồng cho cư dân tại nhiều dự án; Công ty Đức Khải cũng hơn 4.000 sổ hồng từ dự án Đức Khải quận 7 dù dự án này đã được bàn giao 10 năm. Hay Công ty Quốc Cường Gia Lai cũng thuộc top nợ sổ hồng cư dân khá lớn với số lượng hơn 3.000 sổ hồng. Hay như Công ty Him Lam Land cũng hơn 1.000 sổ hồng tại dư án Him Lam Phú An...

Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc - Phó tổng Him Lam Land cho biết, hiện doanh nghiệp đang chờ “giải cứu” sổ hồng tại dự án Him Lam Phú An vì dù dự án đã hoàn tất đóng tiền sử dụng đất toàn bộ dự án, tuy nhiên với hơn 3.000m2 đất hầm xe ô tô của dự án thuộc quản lý của Him Lam Land chưa được Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định mức giá đóng tiền sử dụng đất nên từ năm 2018 tới nay toàn bộ hơn 1.000 căn hộ không được cấp sổ hồng.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, tình trạng chậm cấp "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất" (sổ hồng) cho khách hàng mua nhà, tại các dự án nhà ở trên địa bàn thành phố, đã xảy ra trong nhiều năm, dẫn đến nhiều hệ lụy. Vừa không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng, đồng thời gây tâm lý hoang mang, bất an cho khách hàng mua nhà.

Mặt khác, theo ông Châu, việc chậm cấp sổ hồng cũng làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước của TP.HCM. Số thu tiền sử dụng đất bị sụt giảm liên tục từ năm 2018 đến nay. Năm 2018, chỉ thu 16.493 tỷ đồng, giảm 21,2%; năm 2019 chỉ thu 14.650 tỷ đồng, giảm 11,2%; 8 tháng đầu năm 2020 chỉ thu 4.453 tỷ đồng, giảm đến 52% so với 8 tháng đầu năm 2019. Điều đáng quan tâm là tỉ trọng tiền sử dụng đất trong tổng thu ngân sách của thành phố 5 năm vừa qua chỉ chiếm 3-5%, thấp hơn rất nhiều so với các năm trước đây (thường chiếm tỉ trọng 9-10% số thu ngân sách).

Ngoài ra, các chủ đầu tư dự án cũng bị thiệt hại vì chẳng những không thu được 5% giá trị hợp đồng (còn lại), lại bị mang tiếng "bội tín" với khách hàng. Trong 5 năm vừa qua, nhiều chủ đầu tư đã rất trách nhiệm và nỗ lực xin nộp tiền sử dụng đất nhưng vẫn không nộp được, nên bị tắc "sổ hồng" và bị tổn hại về uy tín thương hiệu.

Nhìn tổng thể, việc chậm cấp "sổ hồng" do nhiều nguyên nhân, trong đó nguyên nhân chủ yếu là các chủ đầu tư bị "tắc tiền sử dụng đất", không nộp được tiền sử dụng đất, dẫn đến "tắc sổ hồng" cấp cho người mua nhà. Nổi lên hàng đầu là công tác thực thi pháp luật của một số cơ quan chuyên môn và một số cán bộ công chức còn quá bất cập. Vì bất cập này mà các doanh nghiệp và người dân đã nhiều lần kiến nghị phía UBND TP.HCM có chính sách giải quyết cho doanh nghiệp và người dân nhưng tới nay vẫn rơi vào tình trạng bế tắc.

(Còn nữa)