Bất cập sử dụng quỹ đất để thanh toán dự án BT

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gởi các cơ quan có thẩm quyền bày tỏ quan ngại về sử dụng quỹ đất, trụ sở làm việc để thanh toán dự án BT theo Nghị định 69 của Chính phủ. 

Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính mới đây, HoREA đã lên tiếng quan ngại về một số vướng mắc, bất cập khi sử dụng quỹ đất, trụ sở làm việc để thanh toán dự án xây dựng - chuyển giao (BT) theo Nghị định 69 có hiệu lực từ ngày 1.10.2019.

Rất khó đảm bảo nguyên tắc ngang giá

Theo HoREA, Nghị định 69 quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức hợp đồng BT sẽ tạo khuôn khổ pháp luật để tiếp tục triển khai, thực hiện các dự án BT theo phương thức nhà nước sử dụng tài sản công, trong đó có quỹ đất, trụ sở làm việc để thanh toán cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, đối chiếu Nghị định 69 với các quy định của luật Đất đai, luật Quản lý, sử dụng tài sản công, luật Đấu thầu, luật Đấu giá tài sản, HoREA nhận thấy nội dung còn bất cập, chưa đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật và có thể bị vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện. Cụ thể, chưa có khung pháp lý cụ thể để thực hiện quy định nhà nước sử dụng tiền ngân sách thanh toán dự án BT.

Có sự thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ giữa quy định về khai thác "quỹ đất" để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng bằng phương thức đấu giá quyền sử dụng đất (theo luật Đất đai) và quy định sử dụng quỹ đất để thanh toán dự án BT (theo luật Quản lý, sử dụng tài sản công).

Rất khó để đảm bảo nguyên tắc ngang giá khi nhà nước sử dụng quỹ đất để thanh toán dự án BT theo kiểu vật đổi vật, hàng đổi hàng, mà lẽ ra phải dùng tiền để thanh toán dự án BT, mua lại công trình BT theo kiểu hàng - tiền.

Trong vai trò "bên mua" thì nhà nước thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án BT để mua công trình BT với giá hợp lý nhất (cùng đạt chuẩn chất lượng nhưng có giá thấp nhất).

Trong vai trò "bên bán", nhà nước cần phải thực hiện đấu thầu hoặc đấu giá quỹ đất, trụ sở làm việc để thanh toán dự án BT, thì mới đảm bảo bán đúng giá thị trường, để lựa chọn nhà đầu tư dự án khác. Trong khi đó bất cập của hệ thống pháp luật hiện nay là các quy định của pháp luật chưa có quy định các trường hợp vừa đấu thầu "mua" công trình BT, vừa đồng thời đấu thầu dự án có sử dụng đất (bán dự án khác) và trường hợp vừa đấu thầu "mua" công trình BT, vừa đồng thời đấu giá (bán) quỹ đất, trụ sở làm việc để lấy tiền thanh toán dự án BT. Với cách làm này, thực chất là chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án khác không qua đấu giá, đấu thầu, có thể dẫn đến làm thất thoát tài sản công và giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Đấu thầu cả dự án BT và quỹ đất thanh toán

Chỉ có thể khắc phục các bất cập trên đây nếu thực hiện đấu thầu đồng thời dự án BT với đấu thầu (hoặc đấu giá) quỹ đất thanh toán dự án BT.

Do vậy HoREA đề nghị Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét giải quyết các bất cập và vướng mắc nêu trên, để hoàn thiện hệ thống pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công, không làm thất thoát tài sản nhà nước và kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch.

Cụ thể cần bổ sung phương thức sử dụng tiền thuộc ngân sách nhà nước để thanh toán dự án BT vào luật Quản lý, sử dụng tài sản công và Nghị định 63 để đảm bảo tính thống nhất với Nghị định 69. Đồng thời thực hiện phổ biến việc bán đấu giá quỹ đất công đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc, lấy nguồn tiền thuộc ngân sách nhà nước để thanh toán hợp đồng BT. Hạn chế tối đa việc sử dụng quỹ đất đã giải phóng mặt bằng, trụ sở làm việc để thanh toán hợp đồng BT và chỉ thực hiện phương thức thanh toán này khi đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, đúng như quy định tại Khoản 1.c Điều 5 Nghị định 69. Chỉ nên sử dụng quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng để thanh toán hợp đồng BT trong trường hợp nhà đầu tư ứng trước tiền giải phóng mặt bằng cho nhà nước, như đã quy định tại Điều 8 Nghị định 69.

Đồng thời sửa đổi, bổ sung các phương pháp xác định giá đất để xác định giá đất cụ thể của Nghị định 44 để đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp giá thị trường. Cần sửa đổi, bổ sung luật Đấu thầu, luật Đấu giá tài sản để quy định trường hợp đấu thầu (kết hợp cả đấu giá) đồng thời dự án BT và quỹ đất thanh toán dự án BT.

Trong khi chờ đợi sửa đổi luật Đấu thầu, luật Đấu giá tài sản, Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét quy định thí điểm việc thực hiện đấu thầu (kết hợp cả đấu giá) đồng thời dự án BT và quỹ đất thanh toán dự án BT.