Bất cập định giá đất đai tại các địa phương

Việc TP.HCM phải sửa đổi, bổ sung bảng giá đất mới ban hành hồi đầu năm được chỉ rõ nguyên nhân xuất phát từ bảng giá này chưa mang được “hơi thở cuộc sống”.

Còn nhiều bất cập, lúng túng

Từ đầu năm nay, TP.HCM đã ban hành Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND quy định về bảng giá đất trên địa bàn giai đoạn 2020 – 2024. Tuy nhiên, trong thực tế triển khai, không chỉ các đơn vị thừa hành cấp quận, huyện mà cả người dân cũng đang gặp phải nhiều lúng túng liên quan đến cách xác định đơn giá đất một số trường hợp trong hẻm tại dự thảo văn bản hướng dẫn chưa được quy định tại Quyết định bảng giá đất 2020 – 2024. Hiện người dân tại TP.HCM đang đề nghị sớm có hướng dẫn việc áp dụng với các trường hợp này.

Cụ thể, tại TP.HCM liên quan đến dự thảo văn bản hướng dẫn thực hiện bảng giá đất mới do Sở TN&MT thực hiện thì Sở Tư pháp đã chỉ ra nhiều điểm chưa phù hợp, bất cập, thiếu sót liên quan đến việc định giá đất tại một số vị trí chưa được đề cập đến trong Bảng giá đất đã ban hành.

Theo Sở Tư pháp thì cách xác định đơn giá đất của một số trường hợp đất hẻm tại văn bản hướng dẫn chưa được quy định tại quyết định bảng giá đất. Cụ thể như: Hẻm đất tính bằng 0,8 hẻm trải đá nhựa hoặc bê tông, xi măng; thửa đất hoặc nhà đất vừa có mặt tiền hẻm vừa không có mặt tiền hẻm thì phần diện tích không có mặt tiền hẻm có đơn giá đất được tính bằng 0,8 lần so với đơn giá mặt tiền hẻm…

Hay một trường hợp khác là phần khu đất, thửa đất nằm trong phạm vi có chiều dài lớn hơn 5 – 8 lần chiều rộng khu đất, thửa đất thì tính bằng 0,8 đơn giá đất mặt tiền hẻm…; thửa đất hoặc nhà đất nằm ở vị trí tiếp giáp với nhiều mặt tiền đường thì đơn giá đất được xác định theo đường có giá đất cao nhất. Đối với những nội dung trên Sở Tư pháp cho rằng cần làm rõ thêm về cơ sở pháp lý được vận dụng.

Ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở TN&MT thừa nhận hiện nay sở này đang nhận được khá nhiều văn bản của Cục thuế, UBND các quận huyện và người dân đề nghị hướng dẫn việc áp dụng các nội dung chưa được quy định tại Quyết định bảng giá đất.

Từ những bất cập đó, tại một cuộc họp gần đây, UBND TP.HCM đã tiếp tục phải giao Sở TN&MT khẩn trương rà soát, tham mưu để thành phố cập nhật, sửa đổi, bổ sung Quyết định bảng giá đất theo đúng trình thủ tục, trình trong tháng 9/2020.

Tương tự trường hợp của HCM, giữa tháng 4 mới đây thành phố Đà Nẵng cũng vừa ban hành Quyết định 09/2020 quy định giá các loại đất trên địa bàn TP Đà Nẵng giai đoạn 2020-2024. Bảng giá đất này chính thức có hiệu lực từ ngày 5-5-2020.

Được biết, bảng giá đất lần này có thay đổi, bổ sung so với Quyết định 06/2019/QĐ-UBND ngày 31-1-2019 của UBND TP Đà Nẵng do có một số nhầm lẫn, không phù hợp với tình hình thực tế. Đồng thời, bảng giá đất mới cũng bổ sung giá đất đối với 290 tuyến đường mới đặt tên, điều chỉnh giảm 5% đối với đất thương mại dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh so với mức quy định tại Quyết định 06.

Nhận định về nguyên nhân của việc các địa phương thời gian qua liên tục phải có những điều chỉnh, bổ sung liên quan đến bảng giá đất, PGS.TS Doãn Hồng Nhung - Giảng viên cao cấp khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng một phần là do các quy định này chưa mang được “hơi thở của cuộc sống”. Có những trường hợp giá đất giao dịch thực tế còn cách quá xa so với giá mức giá được quy định tại Bảng giá đất của các địa phương.

Một trong những giải pháp có thể tính đến để Bảng giá đất sát với thực tiễn được PGS.TS Doãn Hồng Nhung đưa ra là có thể thành lập một hội đồng thẩm định giá đất độc lập tại từng địa phương để có cơ sở dữ liệu thực tiễn tham góp vào việc xây dựng Bảng giá đất cho các địa phương.

Trao đổi với DĐDN về động thái mới nhất của TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết hiện giá đất quy định trong bảng giá đất vẫn thấp hơn giá đất thị trường từ 30 - 50%. Với các tuyến đường ở trung tâm thành phố, giá đất từng giao dịch thành công cao rất nhiều, không dừng lại ở mức 1 tỷ đồng/m2.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng đó là giao dịch giữa người dân với doanh nghiệp, không phổ biến và không đại diện cho giao dịch của thị trường bất động sản.

“Năm 2019, Hiệp hội đã nhiều lần có ý kiến đóng góp vằng văn bản liên quan đến việ xây dựng và ban hành bảng giá đất mới tuy nhiên những đóng góp đó có phần chưa được chú ý đúng mức, theo tôi đó cũng là một phần của những bất cập hiện nay”, ông Châu chia sẻ.