Bắt bệnh “trầm kha” chậm cấp sổ hồng ở Thành phố Hồ Chí Minh

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, tình trạng chậm cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất” (sổ hồng) cho khách hàng mua nhà tại các dự án nhà ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh xảy ra trong những năm qua. Tắc tiền sử dụng đất dẫn đến tắc sổ hồng, ảnh hưởng đến người mua nhà, chủ đầu tư và Nhà nước chậm thu thuế.

Hơn 28 nghìn căn hộ bị chậm cấp sổ hồng

Số liệu tổng hợp từ 53 dự án thuộc 12 tập đoàn và doanh nghiệp cho thấy, có 28.324 căn nhà và căn hộ officetel (gồm 25.631 căn nhà (chủ yếu là căn hộ chung cư) và 2.693 căn hộ officetel) bị chậm cấp “sổ hồng”, trong tổng số 490 dự án nhà ở được phê duyệt trong giai đoạn 2015 - 2019. Nếu thống kê đầy đủ hàng trăm dự án đã bàn giao nhà cho khách nhưng chưa được tính tiền sử dụng đất, thì số lượng căn nhà bị chậm cấp “sổ hồng” còn lớn hơn nhiều.

Việc “tắc tiền sử dụng đất” dẫn đến “tắc sổ hồng”, không chỉ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng, gây tâm lý bất an cho khách mua nhà mà còn làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước. Thực tế cho thấy, số thu tiền sử dụng đất bị sụt giảm liên tục từ năm 2018 đến nay: Năm 2018, thu 16.493 tỷ đồng, giảm 21,2%; Năm 2019, thu 14.650 tỷ đồng, giảm 11,2% so với năm trước; 08 tháng đầu năm 2020, thu 4.453 tỷ đồng, giảm 52% so với 08 tháng đầu năm 2019. Tỷ trọng tiền sử dụng đất trong tổng thu ngân sách của thành phố 05 năm qua chiếm 3 - 5%, thấp hơn so với các năm trước đây (thường chiếm tỷ trọng 9 - 10% số thu ngân sách).

Trong 5 năm qua, nhiều chủ đầu tư trách nhiệm, nỗ lực xin nộp tiền sử dụng đất nhưng không nộp được, nên bị tắc “sổ hồng” và bị tổn hại về uy tín thương hiệu. Đáng quan ngại một số trường hợp người mua nhà khiếu kiện gay gắt, ảnh hưởng đến an ninh trật tự.

“Tắc” do dâu?

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nhấn mạnh: Việc chậm cấp “sổ hồng” do nhiều nguyên nhân, trong đó, nguyên nhân chủ yếu là các chủ đầu tư bị “tắc tiền sử dụng đất”, không nộp được tiền sử dụng đất, dẫn đến “tắc sổ hồng” cấp cho người mua nhà. Công tác thực thi pháp luật của một số cơ quan chuyên môn và một số cán bộ công chức còn bất cập. Bên cạnh đó, có những quy định pháp luật như “đánh đố”, làm cho cán bộ công chức “lúng túng” như Khoản 2, Điều 6, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT về “phương pháp thặng dư”…

Đại diện Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nêu thực tế vướng mắc khó khăn tại nhiều dự án như trường hợp 11 dự án nhà chung cư của Tập đoàn Novaland; 02 dự án nhà chung cư của Tập đoàn Hưng Thịnh, chủ đầu tư đã tạm nộp tiền sử dụng đất, nhưng đến nay vẫn chưa được thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp, nộp bổ sung (hoặc được hoàn trả), để được xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, để được cấp “sổ hồng” cho khách hàng.

Có trường hợp chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất, đã được cấp “sổ hồng” cho một phần diện tích dự án nhà chung cư. Nhưng nay không được tiếp tục cấp “sổ hồng” cho phần diện tích dự án nhà chung cư còn lại vì Sở Tài nguyên và Môi trường yêu cầu xem xét tính toán, có thể nộp thêm tiền sử dụng đất (bổ sung), đối với phần diện tích tầng hầm để xe vượt ra ngoài ranh diện tích khối đế xây dựng nhà chung cư như dự án Gateway Thảo Điền của Sơn Kim Land.

Hay đối với các hồ sơ (mới) đề nghị tính tiền sử dụng đất các dự án nhà chung cư có phần diện tích tầng hầm để xe vượt ra ngoài ranh diện tích khối đế xây dựng nhà chung cư, Sở Tài nguyên và Môi trường xem xét tính toán tiền sử dụng đất, kéo dài đến nay vẫn chưa có kết quả, như dự án Sài Gòn Mia, dự án chung cư Lô 3, Lô 4 cụm 1 thuộc tổng thể dự án khu dân cư Trung Sơn, xã Bình Hưng của Tập đoàn Hưng Thịnh; dự án khu chung cư Him Lam Phú An, Quận 9 và hàng trăm dự án nhà chung cư (tương tự) trên địa bàn thành phố, dẫn đến chủ đầu tư không nộp được tiền sử dụng đất và khách hàng mua nhà bị chậm cấp “sổ hồng”…

Pháp luật quy định, trường hợp chủ đầu tư dự án xin điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc công trình, nếu tăng hệ số sử dụng đất, tăng diện tích kinh doanh, thì phải nộp nghĩa vụ tài chính bổ sung. Việc chủ đầu tư dự án xin điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch, có thể làm phát sinh nghĩa vụ tài chính (bổ sung), nhưng các cơ quan có thẩm quyền chậm xác định nghĩa vụ tài chính (bổ sung), dẫn đến chủ đầu tư không hoàn thành được nghĩa vụ tài chính (bổ sung) với Nhà nước, nên không làm được “sổ hồng” cho khách hàng mua nhà, như dự án khu chung cư thương mại 16 Âu Cơ, quận Tân Phú; dự án khu cao ốc văn phòng và căn hộ chung cư số 10 Phổ Quang, quận Tân Bình của Tập đoàn Hưng Thịnh.

Trường hợp Công ty Sài Gòn 5 góp 50% vốn vào dự án cao ốc Screc 2, Quận 2, do Công ty Cổ phần Đầu tư kinh doanh nhà Sài Gòn là chủ đầu tư và được chia 120 căn hộ và 3 tầng thương mại, đã hoàn thành bàn giao từ năm 2014, nhưng đến nay vẫn chưa được cấp “sổ hồng”. Nguyên nhân bị chậm trễ là do cơ quan Nhà nước phải kiểm tra để xác định, đây là chuyển nhượng dự án hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ Công ty Cổ phần Phát triển và Kinh doanh nhà (chủ đầu tư cấp 1) sang Công ty Cổ phần Đầu tư kinh doanh nhà Sài Gòn (chủ đầu tư cấp 2).

Cần giải pháp tháo gỡ toàn diện

Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị UBND Thành phố Hồ Chí Minh xem xét, chỉ đạo “ưu tiên” giải quyết cấp “sổ hồng” trước cho khách hàng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà. Còn về nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) giữa chủ đầu tư dự án với Nhà nước, đề nghị tách ra xử lý riêng, với một số biện pháp bảo đảm như các căn hộ và diện tích kinh doanh mà chủ đầu tư giữ lại, thì chưa cấp “sổ hồng” và sẽ cấp sau khi đã có kết luận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; hoặc chủ đầu tư cam kết, ký quỹ một khoản tiền với Nhà nước.

Hoàn thiện “Quy trình công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất” của Sở Tài nguyên & Môi trường và Sở Tài chính; Đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố xem xét chỉ đạo các sở, ngành khẩn trương xem xét, kết luận các trường hợp dự án có điều chỉnh quy hoạch xây dựng, có (hay không có) phát sinh nghĩa vụ tài chính (bổ sung) để sớm giải quyết các vướng mắc cụ thể của từng dự án, không để tình trạng tiếp tục “treo” các dự án, gây bức xúc cho các chủ đầu tư và người mua nhà.