MỚI

Tính thuế TNCN 2026

#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

Báo cáo thị trường BĐS Việt Nam: Cập nhật quý 1/2025 và triển vọng chiến lược

Giới thiệu về Báo cáo

Báo cáo này được thực hiện bởi Nguyễn Mạnh Hùng (cophieuvip.com) nhằm cung cấp một bức tranh toàn cảnh, đa chiều và sâu sắc về thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, với số liệu cập nhật đến hết Quý 1 năm 2025. Mục tiêu không chỉ dừng lại ở việc tổng hợp dữ liệu mà còn tập trung vào việc phân tích, nhận diện các xu hướng, mối liên hệ nhân quả và đưa ra những dự báo, khuyến nghị chiến lược có giá trị thực tiễn cao.

Phạm vi của báo cáo bao quát các yếu tố vĩ mô trọng yếu, những thay đổi mang tính bước ngoặt trong khung khổ pháp lý, và diễn biến chi tiết của các phân khúc thị trường chính (nhà ở, thương mại, công nghiệp) tại các khu vực kinh tế năng động nhất cả nước, bao gồm Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh vệ tinh.

Báo cáo này hướng đến các nhà đầu tư, nhà phát triển dự án, và các nhà hoạch định chính sách – những người cần thông tin chính xác, phân tích chuyên sâu để làm cơ sở cho các quyết định quan trọng. Do đó, báo cáo được trình bày theo phong cách chuyên nghiệp, trang trọng, với lập luận chặt chẽ dựa trên dữ liệu và bằng chứng tin cậy.

Phần I: Bối Cảnh Kinh Tế Vĩ Mô – Bệ Phóng cho Thị trường Bất Động Sản

Nền kinh tế vĩ mô trong những tháng đầu năm 2025 đã thể hiện một sự khởi sắc mạnh mẽ và đồng bộ, tạo ra một bệ phóng vững chắc cho sự phục hồi và tăng trưởng của thị trường bất động sản. Các chỉ số kinh tế cốt lõi không chỉ phản ánh sức khỏe nội tại của nền kinh tế mà còn định hình tâm lý, dòng vốn và triển vọng của ngành.

1.1. Tăng trưởng GDP – Nền tảng Vững chắc cho Đà Phục hồi

Tổng sản phẩm trong nước (GDP) Quý 1 năm 2025 ước tính tăng trưởng ấn tượng ở mức 6,93% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức tăng trưởng của quý đầu năm cao nhất được ghi nhận trong suốt giai đoạn 5 năm từ 2020 đến 2025, là một minh chứng rõ ràng cho thấy đà phục hồi và tăng tốc mạnh mẽ của nền kinh tế Việt Nam sau những giai đoạn khó khăn.

Sự tăng trưởng này không chỉ ấn tượng về mặt con số mà còn về chất lượng, thể hiện tính lan tỏa rộng khắp và không phụ thuộc vào một lĩnh vực duy nhất. Phân tích cơ cấu tăng trưởng cho thấy một sự trỗi dậy đồng bộ và toàn diện ở cả ba trụ cột kinh tế.

Khu vực công nghiệp và xây dựng tăng trưởng mạnh mẽ 7,42%, đóng góp tới 40,17% vào mức tăng trưởng chung. Trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo – vốn được coi là xương sống của nền kinh tế – đã trở thành động lực tăng trưởng chính với tốc độ tăng vượt trội 9,28%.

Khu vực dịch vụ tăng trưởng 7,70% và là khu vực đóng góp lớn nhất vào tăng trưởng chung với tỷ trọng 53,74%. Đặc biệt, ngành du lịch đã trở thành một điểm sáng rực rỡ khi thu hút gần 7,7 triệu lượt khách quốc tế, mức cao nhất từ trước đến nay, cùng với đó là sự tăng trưởng gần 10% của tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng.

Khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản duy trì đà phát triển ổn định với mức tăng 3,74%, đóng góp 6,09% vào mức tăng chung và đảm bảo vững chắc an ninh lương thực quốc gia.

Sự tăng trưởng đồng đều trên mọi mặt trận này tạo ra một "vòng xoáy tích cực" cho nền kinh tế và thị trường bất động sản. Sản xuất công nghiệp phát triển không chỉ tạo ra việc làm và tăng thu nhập cho người lao động, mà còn trực tiếp thúc đẩy nhu cầu về bất động sản công nghiệp và nhà ở cho công nhân. Khu vực dịch vụ và du lịch bùng nổ làm tăng nhu cầu về mặt bằng bán lẻ, cao ốc văn phòng và khách sạn. Sức mua chung của người dân tăng lên là yếu tố hỗ trợ cơ bản cho thị trường nhà ở. Đây là một nền tảng kinh tế vĩ mô lý tưởng, tạo ra nhu cầu đa dạng và bền vững cho tất cả các phân khúc bất động sản, báo hiệu một chu kỳ phục hồi lành mạnh.

Bên cạnh đó, sự tăng trưởng đột phá ở cấp độ địa phương là một chỉ báo quan trọng cho các thị trường bất động sản tiềm năng trong tương lai gần. Báo cáo của Chính phủ đã nêu bật 9 địa phương ghi nhận mức tăng trưởng kinh tế hai con số, trên 10%, bao gồm Bắc Giang, Hòa Bình, Nam Định, Đà Nẵng, Lai Châu, Hải Phòng, Quảng Ninh, Hải Dương và Hà Nam. Đây không phải là những cái tên ngẫu nhiên, mà là các trung tâm công nghiệp mới nổi, các cực tăng trưởng du lịch và kinh tế biển. Tăng trưởng kinh tế cao ở các địa phương này đồng nghĩa với việc thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư, tạo ra hàng loạt việc làm mới và gia tăng dân số cơ học. Do đó, dòng tiền đầu tư bất động sản cần có sự dịch chuyển chiến lược, vượt ra ngoài các thị trường truyền thống như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh để đón đầu làn sóng tăng trưởng tại các điểm nóng kinh tế mới này.

1.2. Lạm phát, Lãi suất và Chính sách Tiền tệ – Môi trường Thuận lợi được Duy trì

Trong Quý 1/2025, công tác điều hành chính sách vĩ mô đã đạt được mục tiêu kép quan trọng: vừa thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, vừa kiểm soát lạm phát hiệu quả. Chỉ số giá tiêu dùng (CPI) bình quân quý tăng 3,22% so với cùng kỳ năm trước, trong khi lạm phát cơ bản tăng 3,01%.5 Các mức tăng này đều nằm trong tầm kiểm soát và thấp hơn đáng kể so với mục tiêu cả năm mà Quốc hội đề ra là khoảng 4,5 - 5%.

Việc kiểm soát lạm phát thành công đã mang lại cho Ngân hàng Nhà nước (NHNN) một "dư địa chính sách" quý giá. NHNN không phải chịu áp lực thắt chặt tiền tệ, mà thay vào đó có thể duy trì một chính sách nới lỏng có kiểm soát để ưu tiên hỗ trợ tăng trưởng. Kể từ tháng 6/2023, các mức lãi suất điều hành chủ chốt đã được giữ ổn định, với lãi suất tái cấp vốn ở mức 4,5%/năm và lãi suất tái chiết khấu ở mức 3,0%/năm.

Quan trọng hơn, mặt bằng lãi suất cho vay trên thị trường đã tiếp tục xu hướng giảm, tạo điều kiện thuận lợi cho cả doanh nghiệp và người dân. Lãi suất cho vay bình quân bằng đồng Việt Nam đối với các khoản vay mới và cũ còn dư nợ dao động quanh mức 6,6-8,9%/năm tính đến tháng 4/2025. Lãi suất cho vay ngắn hạn đối với các lĩnh vực ưu tiên thậm chí còn thấp hơn, chỉ khoảng 3,9%/năm. Đây là một liều thuốc trợ lực cực kỳ quan trọng đối với thị trường bất động sản. Lãi suất vay mua nhà và vay phát triển dự án giảm và ổn định trực tiếp làm giảm chi phí vốn, qua đó kích thích nhu cầu từ người mua nhà và khuyến khích các chủ đầu tư tự tin hơn trong việc triển khai dự án. Sự ổn định và dễ đoán của chính sách tiền tệ giúp giảm thiểu rủi ro, củng cố niềm tin cho tất cả các bên tham gia thị trường.

Tuy nhiên, một rủi ro tiềm ẩn cần được theo dõi chặt chẽ là áp lực lên tỷ giá hối đoái. Sự khác biệt trong chính sách tiền tệ giữa Việt Nam (duy trì lãi suất thấp) và các nền kinh tế lớn như Mỹ (vẫn giữ lãi suất cao) đã tạo ra chênh lệch lãi suất, gây áp lực mất giá lên đồng Việt Nam. Dữ liệu Quý 1/2025 cho thấy chỉ số giá đô la Mỹ đã tăng 3,63% so với cùng kỳ năm trước. Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, rủi ro tỷ giá là một yếu tố quan trọng có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận. Đối với thị trường trong nước, nếu áp lực tỷ giá trở nên quá lớn, NHNN có thể buộc phải điều chỉnh chính sách, làm chấm dứt giai đoạn tín dụng giá rẻ hiện tại. Do đó, diễn biến tỷ giá là một chỉ báo rủi ro quan trọng cần được giám sát trong các quý tới.

1.3. Dòng vốn FDI – Động lực Ngoại Lực Mạnh Mẽ

Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục là một động lực tăng trưởng mạnh mẽ cho nền kinh tế và là nguồn vốn quan trọng cho thị trường bất động sản. Tính đến hết Quý 1/2025, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt gần 11 tỷ USD, tăng 34,7% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, vốn FDI thực hiện cũng đạt mức cao kỷ lục trong 5 năm qua với trên 6,7 tỷ USD, cho thấy niềm tin của các nhà đầu tư vào môi trường kinh doanh của Việt Nam và tốc độ triển khai dự án đang được đẩy nhanh.

Đặc biệt, lĩnh vực kinh doanh bất động sản tiếp tục khẳng định sức hấp dẫn khi đứng thứ hai về thu hút vốn FDI, với tổng vốn đăng ký đạt 2,24 tỷ USD, chiếm 23,6% tổng vốn đầu tư đăng ký trong quý. Con số này cho thấy một sự chuyển dịch quan trọng về chất của dòng vốn FDI. Các nhà đầu tư nước ngoài không chỉ đến Việt Nam để thuê nhà xưởng sản xuất (với tư cách là "khách thuê"), mà ngày càng tham gia sâu hơn vào thị trường với vai trò là "nhà phát triển" và "chủ đầu tư". Họ đang đầu tư một cách chiến lược để xây dựng và vận hành các khu công nghiệp hiện đại, các cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại và tham gia vào các dự án nhà ở phức hợp. Dòng vốn này không chỉ mang theo tiền bạc mà còn cả kinh nghiệm, công nghệ và các tiêu chuẩn quốc tế về thiết kế, xây dựng, quản lý và vận hành, góp phần nâng cao chất lượng và tính chuyên nghiệp của thị trường bất động sản Việt Nam.

Một xu hướng nổi bật khác là sự bùng nổ của hoạt động Sáp nhập & Mua lại (M&A). Trong Quý 1, hình thức góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đã tăng trưởng đột biến 83,7% so với cùng kỳ, đạt giá trị 1,49 tỷ USD. Điều này cho thấy M&A đang trở thành con đường chính để vốn ngoại thâm nhập thị trường. Thay vì bắt đầu một dự án mới từ đầu (greenfield) vốn tốn nhiều thời gian và tiềm ẩn rủi ro pháp lý, các nhà đầu tư quốc tế đang chọn cách nhanh hơn là mua lại cổ phần hoặc hợp tác với các dự án hiện có của các nhà phát triển trong nước. Xu hướng này sẽ là một "phao cứu sinh" cho nhiều doanh nghiệp bất động sản trong nước đang gặp khó khăn về dòng tiền, đồng thời thúc đẩy quá trình tái cấu trúc và hợp nhất thị trường.

1.4. Sức khỏe Thị trường Vốn (Tín dụng & Trái phiếu) – Tái Cấu trúc Dòng Chảy

Thị trường vốn cho bất động sản trong Quý 1/2025 đã chứng kiến một sự tái cấu trúc dòng chảy quan trọng. Kênh tín dụng ngân hàng đã trở thành nguồn vốn chủ lực, trong khi kênh trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) vẫn đang trong quá trình tìm lại niềm tin.

Dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến cuối tháng 02/2025 đã đạt trên 1,48 triệu tỷ đồng, ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng khoảng 25% so với cùng kỳ năm trước. Tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống ngân hàng trong quý cũng rất tích cực, cho thấy dòng vốn đang được khơi thông.

Ngược lại, thị trường TPDN trong Quý 1 có giá trị phát hành ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua, chủ yếu do sự sụt giảm của các đợt phát hành riêng lẻ. Tuy nhiên, đã có những tín hiệu tích cực khi nhóm doanh nghiệp bất động sản bắt đầu quay trở lại huy động vốn qua kênh này vào tháng 4. Đáng chú ý, kênh phát hành trái phiếu ra công chúng, vốn đòi hỏi sự minh bạch cao hơn, lại ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ 68%.

Những diễn biến này cho thấy ngành bất động sản đang trải qua một cuộc chuyển đổi cấu trúc vốn bắt buộc, giảm sự phụ thuộc vào kênh TPDN riêng lẻ vốn tiềm ẩn nhiều rủi ro và tăng cường vai trò của tín dụng ngân hàng và phát hành ra công chúng. Về dài hạn, đây là một sự thay đổi tích cực. Việc phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng (với quy trình thẩm định chặt chẽ hơn) và phát hành ra công chúng (với yêu cầu công bố thông tin nghiêm ngặt) sẽ buộc các doanh nghiệp phải hoạt động chuyên nghiệp và minh bạch hơn.

Dòng vốn tín dụng hiện nay cũng đang được định hướng và sàng lọc một cách có chủ đích. Chính phủ đang tích cực thúc đẩy các gói tín dụng ưu đãi cho các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, ví dụ như gói 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội. Điều này có nghĩa là không phải doanh nghiệp nào cũng được hưởng lợi như nhau. Những doanh nghiệp tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và có hồ sơ pháp lý minh bạch sẽ dễ dàng tiếp cận vốn hơn. Ngược lại, các dự án mang tính đầu cơ, pháp lý chưa hoàn chỉnh sẽ tiếp tục đối mặt với cơn khát vốn. Điều này sẽ đẩy nhanh quá trình "thanh lọc" tự nhiên của thị trường. Tuy nhiên, một rủi ro ngắn hạn vẫn còn hiện hữu là "bức tường đáo hạn" của các lô trái phiếu phát hành trong giai đoạn trước, có thể tiếp tục gây áp lực lên dòng tiền của một số doanh nghiệp cụ thể.

Phần II: Khung Pháp Lý Mới – Tái Định Hình "Luật Chơi"

Năm 2025 đánh dấu một cột mốc lịch sử đối với thị trường bất động sản Việt Nam khi bộ ba luật quan trọng – Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 – chính thức có hiệu lực đồng thời từ ngày 01/08/2024. Cùng với những nỗ lực quyết liệt của Chính phủ và chính quyền địa phương trong việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý tồn đọng, khung pháp lý mới này được kỳ vọng sẽ tái định hình toàn diện "luật chơi", hướng thị trường đến một chu kỳ phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn.

2.1. Phân tích Tác động của Bộ ba Luật mới

Bộ ba luật mới mang đến những thay đổi cốt lõi, tác động sâu rộng đến mọi chủ thể tham gia thị trường, từ nhà phát triển dự án, nhà đầu tư cho đến người mua nhà.

Luật Đất đai 2024: Thay đổi mang tính cách mạng nhất là việc bỏ khung giá đất của Chính phủ, thay thế bằng bảng giá đất được xây dựng hàng năm do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành dựa trên nguyên tắc thị trường. Điều này được kỳ vọng sẽ đảm bảo giá đất sát với giá trị thực, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Một điểm mới quan trọng khác là cho phép các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp đang thuê đất trả tiền một lần được quyền

chuyển sang hình thức trả tiền thuê đất hàng năm. Quy định này giúp giảm bớt gánh nặng tài chính ban đầu cho doanh nghiệp, cho phép họ phân bổ vốn linh hoạt hơn, từ đó có thể góp phần hạ giá thành sản phẩm cuối cùng.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023: Luật này siết chặt các quy định nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà và tăng cường tính minh bạch. Đáng chú ý nhất là quy định chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Đây là một thay đổi lớn so với trước đây khi không có quy định cụ thể, tạo ra một rào cản ngăn chặn các chủ đầu tư yếu kém về tài chính huy động vốn ồ ạt từ khách hàng. Thêm vào đó, luật bắt buộc chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện thanh toán qua tài khoản ngân hàng, giúp dòng tiền trở nên minh bạch và dễ kiểm soát hơn.

Luật Nhà ở 2023: Khi kết hợp với hai luật trên, Luật Nhà ở 2023 tạo ra một khung pháp lý đồng bộ, khơi thông các điểm nghẽn và thúc đẩy sự phát triển của các phân khúc nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Đối với các nhà phát triển dự án, những quy định mới này được xem như một "con dao hai lưỡi". Trong ngắn hạn, chúng chắc chắn sẽ làm gia tăng chi phí và yêu cầu về năng lực. Việc định giá đất theo thị trường sẽ làm tăng chi phí đầu vào. Quy định đặt cọc 5% và thanh toán qua ngân hàng làm giảm khả năng sử dụng đòn bẩy tài chính từ vốn của khách hàng. Tuy nhiên, về dài hạn, chính những quy định này lại tạo ra một sân chơi bình đẳng và bền vững. Kỷ nguyên làm giàu nhanh chóng từ việc thâu tóm đất giá rẻ và huy động vốn "tay không bắt giặc" đã kết thúc. Các nhà phát triển giờ đây buộc phải có năng lực tài chính thực sự, chiến lược kinh doanh bài bản và quản trị chuyên nghiệp để tồn tại.

Quan trọng hơn, bộ ba luật mới đã tạo ra một cuộc tái cân bằng quyền lực cơ bản trên thị trường. Quyền lực đã được chuyển bớt từ tay các nhà phát triển sang cho người mua nhà và Nhà nước. Người mua được bảo vệ tốt hơn với các quy định về đặt cọc và thanh toán. Nhà nước thu được nguồn ngân sách xứng đáng hơn từ tài nguyên đất đai thông qua cơ chế định giá mới. Sự thay đổi này buộc các doanh nghiệp phải thay đổi mô hình cạnh tranh: thay vì cạnh tranh bằng quan hệ để có đất giá rẻ, họ phải cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm, tiến độ xây dựng, dịch vụ hậu mãi và uy tín thương hiệu. Điều này sẽ dẫn đến các dự án có chất lượng tốt hơn và một thị trường lành mạnh hơn.

2.2. Tháo gỡ "Nút thắt" Pháp lý – Nỗ lực Khơi thông Nguồn cung

Bên cạnh việc ban hành khung pháp lý mới, Chính phủ và chính quyền các địa phương, đặc biệt là TP. Hồ Chí Minh, đang thể hiện quyết tâm chính trị cao trong việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho hàng trăm dự án bất động sản đã bị đình trệ trong nhiều năm. UBND TP. Hồ Chí Minh đã cam kết sẽ phấn đấu giải quyết 100% các dự án, công trình vướng mắc thuộc thẩm quyền của thành phố trong năm 2025.

Những nỗ lực này đã mang lại kết quả ban đầu. Hàng loạt dự án, từ các dự án lớn của các tập đoàn như Novaland (dự án The Water Bay, Lakeview City) cho đến các dự án ảnh hưởng đến quyền lợi của hàng chục ngàn người dân, đã và đang được gỡ vướng để tiếp tục triển khai hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đây là một sự can thiệp mang tính quyết định từ phía cung, có khả năng tái cân bằng thị trường một cách hiệu quả. Vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh trong nhiều năm qua không phải là thiếu cầu, mà là sự tê liệt nguồn cung do các rào cản pháp lý. Hàng trăm dự án bị "đắp chiếu" đã tạo ra một sự khan hiếm nguồn cung nhân tạo, đẩy giá nhà lên cao vô lý. Nỗ lực giải quyết dứt điểm các vướng mắc này là cách trực tiếp và hiệu quả nhất để đưa sản phẩm mới ra thị trường. Nếu thành công, động thái này sẽ có tác động kép: vừa làm giảm bớt sự khan hiếm nguồn cung, giúp bình ổn và hạ nhiệt mặt bằng giá; vừa cải thiện mạnh mẽ tâm lý thị trường, khôi phục niềm tin cho cả chủ đầu tư và người mua nhà.

Hơn nữa, việc gỡ vướng pháp lý cho các dự án tồn đọng sẽ là chất xúc tác kích hoạt một làn sóng M&A và dòng vốn mới đổ vào thị trường. Nhiều dự án bị đình trệ thuộc sở hữu của các chủ đầu tư nay đã kiệt quệ về tài chính. Khi các rào cản pháp lý được dỡ bỏ, các dự án này bỗng trở thành những "món hàng" cực kỳ hấp dẫn đối với các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh hơn (cả trong và ngoài nước). Họ có thể mua lại các dự án đã được "giảm thiểu rủi ro" về mặt pháp lý để tiếp tục phát triển. Do đó, nửa cuối năm 2025 và năm 2026 được dự báo sẽ là giai đoạn sôi động của các thương vụ M&A, giúp giải cứu các dự án bế tắc và tái cấu trúc thị trường một cách hiệu quả.

Phần III: Toàn Cảnh Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam Quý 1/2025

Quý 1 năm 2025 chứng kiến những diễn biến đa chiều trên thị trường bất động sản, với sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và các khu vực địa lý. Trong khi một số phân khúc thể hiện sự phục hồi mạnh mẽ về thanh khoản và giá, các phân khúc khác vẫn đối mặt với những thách thức cố hữu về nguồn cung và mặt bằng giá. Dưới đây là bức tranh chi tiết về các thị trường trọng điểm tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Bảng 1: So sánh Diễn biến Thị trường Bất động sản Nhà ở Quý 1/2025 (Hà Nội & TP.HCM)

Nguồn: Tổng hợp và phân tích từ báo cáo của Savills, CBRE, Cushman & Wakefield, JLL. Tỷ giá quy đổi tham khảo: 1 USD = 25.500 VND.

3.1. Thị trường Căn hộ: Phân hóa Cung - Cầu và Cuộc đua về Giá

Thị trường căn hộ tại hai thành phố lớn nhất nước đang diễn ra theo hai kịch bản hoàn toàn trái ngược nhau.

Tại Hà Nội, thị trường đang trải qua một giai đoạn "sốt giá trong bối cảnh nguồn cung trở lại". Nguồn cung mới trong Quý 1/2025 đã có sự phục hồi đáng kể so với cùng kỳ năm trước, với số lượng căn hộ chào bán mới được các đơn vị nghiên cứu ghi nhận dao động từ 5.300 đến 7.940 căn. Nguồn cung này chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của những đại đô thị ở khu vực phía Đông và phía Tây thành phố, như Vinhomes Ocean Park hay Vinhomes Global Gate. Mặc dù nguồn cung đã tăng, nhưng lực cầu quá mạnh, bao gồm cả nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư, đã hấp thụ gần như toàn bộ lượng hàng mới, đẩy tỷ lệ hấp thụ lên mức rất cao. Hệ quả trực tiếp là mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục leo thang một cách chóng mặt, tăng từ 32% đến 36% so với cùng kỳ năm 2024, thiết lập một mặt bằng giá mới kỷ lục.

Ngược lại, TP. Hồ Chí Minh vẫn chìm trong kịch bản "tê liệt nguồn cung đẩy giá phi mã". Tình trạng "đói" nguồn cung sơ cấp tiếp tục kéo dài khi lượng mở bán mới trong quý rất hạn chế, chỉ khoảng 800 đến 2.400 căn, và gần như 100% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Sự khan hiếm nguồn cung trầm trọng, kết hợp với cơ cấu sản phẩm lệch hẳn về phân khúc giá cao, đã đẩy mặt bằng giá sơ cấp trung bình lên một kỷ lục mới, tăng vọt từ 28% đến 47% so với cùng kỳ năm trước.

Một diễn biến đáng báo động tại thị trường Hà Nội là sự phân kỳ ngày càng lớn giữa giá sơ cấp và giá thứ cấp. Trong khi giá sơ cấp liên tục phá đỉnh, giá thứ cấp lại có dấu hiệu chững lại và lần đầu tiên ghi nhận mức giảm nhẹ sau 5 năm.3 Điều này cho thấy mức giá mà các chủ đầu tư đang yêu cầu đang ngày càng xa rời mức giá giao dịch thực tế trên thị trường. Đây là một dấu hiệu kinh điển của một thị trường quá nóng, cảnh báo về nguy cơ hình thành bong bóng giá. Khi khoảng cách này trở nên quá lớn, người mua sẽ có xu hướng tìm về thị trường thứ cấp, buộc các chủ đầu tư sơ cấp phải tung ra các chính sách chiết khấu để cạnh tranh, từ đó có thể dẫn đến một sự điều chỉnh giá trong tương lai.

3.2. Thị trường Nhà ở Gắn liền với Đất: Tín hiệu Phục hồi Giao dịch

Trái ngược với sự phức tạp của thị trường căn hộ, phân khúc nhà ở gắn liền với đất (biệt thự, nhà liền kề) đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi rất tích cực về thanh khoản. Tại Hà Nội, lượng giao dịch trong Quý 1/2025 đã tăng vọt 136% so với cùng kỳ năm trước, đạt 1.726 giao dịch. Tại TP. Hồ Chí Minh, mặc dù nguồn cung mới vẫn rất khan hiếm, lượng giao dịch cũng tăng gần 50% so với quý trước, cho thấy sức hấp thụ của thị trường vẫn rất tốt.

Sự phục hồi này cho thấy tâm lý "ăn chắc mặc bền" và nhu cầu sở hữu một tài sản gắn liền với đất vẫn ăn sâu trong tâm trí người Việt. Khi thị trường căn hộ trở nên quá nóng và giá trị có phần biến động, một phần dòng tiền đã tìm đến phân khúc này như một kênh trú ẩn an toàn và tích lũy tài sản dài hạn. Các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, nằm trong các khu đô thị được quy hoạch bài bản, đồng bộ về hạ tầng và tiện ích vẫn luôn có sức hấp dẫn đặc biệt.

3.3. Thị trường Văn phòng cho thuê: Ổn định và Chất lượng lên ngôi

Phân khúc văn phòng cho thuê tiếp tục thể hiện sự ổn định và là một điểm sáng bền vững của thị trường, được củng cố bởi nền tảng kinh tế vĩ mô vững chắc.

Tại TP. Hồ Chí Minh, tổng nguồn cung văn phòng đạt khoảng 1,64 triệu m², với tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức rất cao, gần 90% cho cả Hạng A và Hạng B.4 Giá thuê trung bình Hạng A là 54,05 USD/m²/tháng và Hạng B là 34,17 USD/m²/tháng. Tại Hà Nội, tỷ lệ lấp đầy cũng rất khả quan, đạt gần 75% đối với Hạng A và khoảng 85% đối với Hạng B. Giá thuê Hạng A tại Hà Nội cũng ghi nhận mức tăng 2,2% so với quý trước.

Xu hướng "di chuyển đến chất lượng" (flight-to-quality) ngày càng trở nên rõ nét. Các doanh nghiệp, đặc biệt là các công ty nước ngoài và công ty công nghệ, ngày càng ưu tiên các không gian làm việc hiện đại, có vị trí thuận lợi, và đặc biệt là các tòa nhà đạt chứng chỉ xanh. Họ sẵn sàng trả mức giá thuê cao hơn để có được một môi trường làm việc chất lượng, đáp ứng các tiêu chuẩn về phúc lợi cho nhân viên và các yêu cầu về phát triển bền vững.

3.4. Thị trường Bất động sản Bán lẻ: Sức bật từ Tiêu dùng Nội địa

Tương tự phân khúc văn phòng, thị trường bất động sản bán lẻ cũng ghi nhận những kết quả rất khả quan trong Quý 1/2025. Tại TP. Hồ Chí Minh, công suất thuê mặt bằng bán lẻ duy trì ở mức cao ấn tượng 94%, được thúc đẩy bởi nhu cầu ổn định từ các ngành hàng ăn uống (F&B), giải trí và nội thất. Giá thuê tại các trung tâm thương mại và khối đế bán lẻ nhìn chung ổn định và có xu hướng tăng nhẹ.

Sức bật của phân khúc này đến từ hai nguồn chính: sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch với lượng khách quốc tế tăng vọt, và sức mua nội địa vững chắc được thể hiện qua mức tăng trưởng gần 10% của tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng. Điều này một lần nữa khẳng định vai trò của tiêu dùng nội địa như một trụ đỡ quan trọng cho nền kinh tế và là động lực tăng trưởng bền vững cho phân khúc bất động sản bán lẻ.

Phần IV: Các Xu Hướng Chủ Đạo và Phân Khúc Tiềm Năng

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ, được định hình bởi các xu hướng lớn có khả năng tác động sâu rộng đến cấu trúc và triển vọng của ngành trong nhiều năm tới. Việc nhận diện và phân tích các xu hướng này là chìa khóa để xác định các phân khúc tiềm năng và xây dựng chiến lược đầu tư hiệu quả.

4.1. Bất động sản Công nghiệp – Ngôi sao Sáng của Thị trường

Trong bức tranh chung của thị trường, bất động sản công nghiệp tiếp tục được khẳng định là "điểm sáng" nổi bật nhất, duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ và bền vững. Phân khúc này được hưởng lợi từ nhiều yếu tố cộng hưởng: nền kinh tế tăng trưởng ổn định, môi trường chính trị an toàn, và đặc biệt là dòng vốn FDI chảy mạnh vào lĩnh vực sản xuất, đặc biệt là các ngành công nghệ cao, điện tử và logistics. Nhu cầu thuê đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn liên tục duy trì ở mức cao, giúp tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trọng điểm luôn ở mức tốt. Theo dự báo của CBRE, giá thuê đất công nghiệp sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định, với mức tăng dự kiến từ 4-8%/năm ở khu vực phía Bắc và 3-7%/năm ở khu vực phía Nam trong ba năm tới.

Tuy nhiên, điều quan trọng hơn cả những con số là sự tiến hóa về chất của phân khúc này. Thị trường đang chứng kiến một sự chuyển dịch rõ nét từ mô hình "cho thuê đất và nhà xưởng" cơ bản sang mô hình "cung cấp hệ sinh thái công nghiệp" tích hợp, công nghệ cao và tuân thủ các tiêu chuẩn phát triển bền vững. Các khách thuê ngày nay không còn là những xưởng sản xuất đơn thuần mà là các tập đoàn công nghệ, điện tử, logistics toàn cầu. Yêu cầu của họ cao hơn nhiều, bao gồm hạ tầng số tin cậy, nguồn năng lượng ổn định và xanh, và quan trọng nhất là phải tuân thủ các tiêu chuẩn ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị) trong chuỗi cung ứng toàn cầu của họ.

Do đó, các chủ đầu tư khu công nghiệp chỉ cung cấp hạ tầng cơ bản sẽ dần mất đi lợi thế cạnh tranh. Những người chiến thắng trong cuộc đua này sẽ là những nhà phát triển các "khu công nghiệp sinh thái", tích hợp các giải pháp năng lượng tái tạo như điện mặt trời áp mái, xây dựng nhà xưởng đạt các chứng chỉ công trình xanh quốc tế (LEED, LOTUS), và cung cấp các dịch vụ hỗ trợ toàn diện từ logistics, xử lý nước thải cho đến nhà ở cho chuyên gia và công nhân. Đây là một sự dịch chuyển lên một nấc thang giá trị cao hơn, hứa hẹn mang lại biên lợi nhuận tốt hơn và tiềm năng tăng trưởng bền vững trong dài hạn.

4.2. Làn sóng Dịch chuyển về Vùng ven – Tìm kiếm Cơ hội Mới

Khi quỹ đất tại các đô thị trung tâm như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm và đắt đỏ, một làn sóng dịch chuyển đầu tư mạnh mẽ về các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận đã hình thành và ngày càng rõ nét. Động lực chính cho xu hướng này là sự phát triển vượt bậc của hạ tầng giao thông, giúp rút ngắn khoảng cách và thời gian di chuyển, từ đó làm thay đổi định nghĩa về "vị trí".

Vệ tinh của Hà Nội: Các tỉnh trong Vùng Thủ đô như Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang đang trở thành những thỏi nam châm thu hút đầu tư với hàng loạt siêu dự án được công bố và triển khai. Tại Hưng Yên, sự xuất hiện của các dự án tầm cỡ quốc tế như khu phức hợp Trump International Hung Yen (vốn đầu tư hơn 1,5 tỷ USD), dự án nhà ở thấp tầng của CapitaLand tại Vinhomes Ocean Park 3, hay khu đô thị sinh thái Alluvia City đã làm thay đổi hoàn toàn bộ mặt của thị trường. Các tuyến hạ tầng huyết mạch như cao tốc Hà Nội - Hải Phòng và đặc biệt là dự án Vành đai 4 đang là động lực chính thúc đẩy giá trị bất động sản tại các khu vực này.

Vùng phụ cận TP. Hồ Chí Minh: Các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An đang là những địa phương hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm quốc gia như đường Vành đai 3, cao tốc Bến Lức - Long Thành và đặc biệt là siêu dự án Sân bay Quốc tế Long Thành. Thị trường đất nền và căn hộ tại đây diễn ra rất sôi động. Đáng chú ý, trong Quý 1/2025, Bình Dương đã vượt qua TP. Hồ Chí Minh để dẫn đầu về cả nguồn cung mới và lượng tiêu thụ căn hộ, cho thấy sức hấp dẫn mạnh mẽ của thị trường này.

Sự phát triển của các tỉnh vệ tinh không phải là một sự mở rộng đô thị dàn trải, mà đang dần hình thành các hành lang kinh tế chuyên biệt. Hành lang phía Đông Hà Nội (Hưng Yên) đang trở thành trung tâm của các đại đô thị phức hợp và nhà ở chất lượng cao. Hành lang phía Nam TP. Hồ Chí Minh (Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu) phát triển xoay quanh hệ sinh thái logistics sân bay - cảng biển. Hành lang phía Bắc TP. Hồ Chí Minh (Bình Dương) tiếp tục củng cố vai trò là "thủ phủ" sản xuất công nghiệp của cả nước. Do đó, chiến lược đầu tư cần phải phù hợp với chức năng kinh tế của từng hành lang để tối ưu hóa hiệu quả.

Bảng 2: So sánh Tiềm năng Đầu tư các Tỉnh Vùng ven Trọng điểm

4.3. ESG – Tiêu chuẩn Bắt buộc cho Tăng trưởng Bền vững

Một trong những xu hướng mang tính cấu trúc và dài hạn nhất đang định hình lại ngành bất động sản là sự trỗi dậy của các tiêu chí ESG. ESG không còn là một khái niệm xa vời hay một yếu tố marketing "cho đẹp", mà đang nhanh chóng trở thành một tiêu chuẩn bắt buộc, quyết định khả năng cạnh tranh, khả năng tiếp cận vốn và giá trị của một dự án bất động sản.

Xu hướng này được thúc đẩy bởi áp lực từ nhiều phía. Các nhà đầu tư quốc tế và các định chế tài chính lớn ngày càng yêu cầu các đối tác và danh mục đầu tư của họ phải tuân thủ các tiêu chuẩn bền vững nghiêm ngặt. Các ngân hàng trong nước cũng đã bắt đầu lồng ghép các yếu tố rủi ro về môi trường và xã hội vào quy trình thẩm định tín dụng.42 Các khách thuê đa quốc gia, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất và công nghệ, cũng yêu cầu nhà xưởng và văn phòng của họ phải có các chứng chỉ xanh để đáp ứng yêu cầu của chuỗi cung ứng toàn cầu.

Thực tế đã chứng minh, các tòa nhà văn phòng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có chứng chỉ xanh (như LEED hoặc LOTUS) luôn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy và giá thuê cao hơn so với mặt bằng chung. Trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, các bảng xếp hạng khu công nghiệp theo tiêu chí ESG đã bắt đầu xuất hiện, tạo ra một thước đo mới về chất lượng và sức hấp dẫn.

Điều này có nghĩa là, trong tương lai, một dự án không có chiến lược ESG rõ ràng sẽ phải đối mặt với chi phí vốn cao hơn và một tệp khách hàng bị thu hẹp. Ngược lại, một dự án có hồ sơ ESG mạnh, ví dụ như sử dụng năng lượng tái tạo, quản lý nước và rác thải hiệu quả, xây dựng công trình đạt chuẩn xanh, sẽ có lợi thế cạnh tranh vượt trội. Họ có thể yêu cầu mức giá thuê cao hơn, thu hút các khách thuê chất lượng, và quan trọng là có thể tiếp cận các nguồn "tài chính xanh" với lãi suất ưu đãi. ESG đang chuyển mình từ một hạng mục chi phí thành một khoản đầu tư chiến lược, mang lại giá trị hữu hình cho doanh nghiệp.

Phần V: Dự Báo và Khuyến Nghị Chiến Lược

Dựa trên những phân tích toàn diện về bối cảnh vĩ mô, khung pháp lý và diễn biến thị trường trong Quý 1/2025, báo cáo đưa ra các dự báo và khuyến nghị chiến lược nhằm hỗ trợ các nhà đầu tư, nhà phát triển dự án và các bên liên quan trong việc định hướng hành động cho giai đoạn tới.

5.1. Dự báo Thị trường đến cuối năm 2025 và Tầm nhìn 2026

Thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, với đặc trưng là sự ổn định, minh bạch và bền vững hơn so với các giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây. Sự phục hồi sẽ ngày càng rõ nét hơn từ nửa cuối năm 2025 và được kỳ vọng sẽ tăng tốc mạnh mẽ hơn từ năm 2026. Đây là thời điểm mà các luật mới thực sự thẩm thấu vào thị trường và các dự án hạ tầng quy mô lớn bắt đầu phát huy tác dụng, tạo ra những cú hích thực chất cho cả cung và cầu.

Dự báo theo từng phân khúc cụ thể:

5.2. Nhận diện Rủi ro và Cơ hội

Cơ hội:

Nền tảng vĩ mô vững chắc: Tăng trưởng GDP cao, lạm phát trong tầm kiểm soát và chính sách tiền tệ hỗ trợ tạo ra một môi trường kinh doanh thuận lợi.

Khung pháp lý minh bạch: Bộ ba luật mới khi đi vào thực thi sẽ giúp khơi thông các điểm nghẽn, giảm thiểu rủi ro pháp lý và tạo ra một sân chơi bình đẳng hơn.

Đầu tư công vào hạ tầng: Việc đẩy mạnh triển khai các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm quốc gia sẽ tạo ra động lực tăng trưởng dài hạn và làm tăng giá trị bất động sản tại các khu vực hưởng lợi.

Nhu cầu thực còn rất lớn: Nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền, vẫn còn rất lớn do quá trình đô thị hóa nhanh và cơ cấu dân số trẻ. Nhu cầu về bất động sản công nghiệp và thương mại chất lượng cao cũng ngày càng gia tăng.

Rủi ro:

Bất ổn kinh tế - địa chính trị toàn cầu: Những biến động khó lường của kinh tế thế giới có thể ảnh hưởng đến dòng vốn FDI và hoạt động xuất nhập khẩu của Việt Nam.

Tiến độ thực thi pháp lý: Hiệu quả của các luật mới phụ thuộc rất nhiều vào tốc độ và chất lượng của các văn bản hướng dẫn thi hành. Tiến độ tháo gỡ vướng mắc cho các dự án cũ có thể chậm hơn kỳ vọng.

"Bức tường đáo hạn" trái phiếu: Áp lực đáo hạn TPDN trong giai đoạn còn lại của năm 2025 và 2026 vẫn là một mối đe dọa đối với sức khỏe tài chính của một số doanh nghiệp bất động sản.

Khủng hoảng về khả năng chi trả: Khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và thu nhập của đại đa số người dân là một rủi ro xã hội và kinh tế lớn, có thể làm suy yếu sức cầu bền vững của thị trường.

5.3. Khuyến nghị Chiến lược

Đối với Nhà đầu tư:

Đối với Nhà phát triển dự án:

Phần VI: Tuyên Bố Miễn Trừ Trách Nhiệm và Thông Tin Liên Hệ

Tuyên Bố Miễn Trừ Trách Nhiệm

Báo cáo này được biên soạn dựa trên các nguồn thông tin công khai và dữ liệu thị trường mà chúng tôi tin là đáng tin cậy tại thời điểm công bố. Mọi thông tin, phân tích, nhận định và dự báo trong báo cáo này chỉ mang tính chất tham khảo, không cấu thành lời khuyên hay khuyến nghị đầu tư, mua, bán hoặc nắm giữ bất kỳ loại tài sản nào.

Chúng tôi đã nỗ lực tối đa để đảm bảo tính chính xác và đầy đủ của thông tin, tuy nhiên, chúng tôi không đưa ra bất kỳ tuyên bố hay bảo đảm nào (dù là rõ ràng hay ngụ ý) về sự chính xác, hoàn chỉnh hay độ tin cậy của các thông tin này. Các nhà đầu tư và các bên liên quan nên tự mình thực hiện các nghiên cứu, thẩm định và đánh giá độc lập trước khi đưa ra bất kỳ quyết định nào. Chúng tôi không chịu trách nhiệm cho bất kỳ tổn thất hay thiệt hại nào phát sinh từ việc sử dụng thông tin trong báo cáo này.

Các quan điểm và dự báo trong báo cáo có thể thay đổi mà không cần thông báo trước.