Ban hành bảng giá đất mới: Cần đảm bảo hài hòa lợi ích xã hội

Hiện Hà Nội đang tổ chức nhiều hội nghị phản biện xã hội cho dự thảo Nghị quyết của HĐND thành phố về điều chỉnh giá đất sẽ được áp dụng từ ngày 1 1 2020 đến ngày 31 12 2024. 

Theo đó, bảng giá đất được thành phố đề xuất áp dụng sẽ tăng bình quân từ 15 - 30% cho các loại đất như: đất ở đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị có khả năng sinh lời cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế của từng địa phương.

Trước đó, UBND TP.Hà Nội đã tiến hành điều tra, lấy ý kiến người dân và chính quyền địa phương về phương án điều chỉnh này. Kết quả khảo sát cho thấy, giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường phổ biến từ 10 – 500 triệu đồng/m2, cá biệt có những khu vực trung tâm thành phố như phố Hàng Bông, Hàng Bạc (quận Hoàn Kiếm) có thể lên tới trên 800 triệu đồng/m2; hay phố Lý Thường Kiệt có giá chuyển nhượng hơn 900 triệu đồng/m2.

Từ thực tế đó, việc xây dựng bảng giá đất phải đáp ứng yêu cầu thực tiễn, giảm bớt chênh lệch giữa bảng giá với thị trường, góp phần thiết lập cơ chế chính sách đồng bộ trong quản lý đất đai, hài hòa hóa lợi ích nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Cụ thể, các tuyến phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ được đề xuất điều chỉnh giá đất ở mức cao nhất, từ 162 triệu đồng/m2 (giá áp dụng từ 1/1/2015 đến 31/12/2019) lên 210,6 triệu đồng. Giá đất ở đô thị thấp nhất được đề xuất là 4,536 triệu đồng/m2, thuộc địa bàn quận Hà Đông.

Dự kiến, dự thảo Nghị quyết bảng giá đất áp dụng trong giai đoạn 2020 - 2024 sẽ được HĐND thành phố xem xét, thông qua trong kỳ họp cuối năm nay, vào tháng 12/2019. Theo UBND thành phố, việc xây dựng bảng giá đất góp phần thiết lập cơ chế chính sách đồng bộ trong quản lý đất đai, gắn mối quan hệ giá đất với việc thu hút đầu tư phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn. Đặc biệt, điều này sẽ đảm bảo tốt hơn quyền lợi của người bị thu hồi đất, giảm tình trạng đầu cơ về đất, tăng thu ngân sách Nhà nước (NSNN) , đại diện Sở Xây dựng cho biết.

Bảng giá các loại đất được xác định làm căn cứ trong các trường hợp sau: Tính tiền sử dụng đất; tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính tiền bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất...

Theo ông Phạm Ngọc Thảo - Chủ tịch Hội đồng Tư vấn dân chủ - pháp luật (Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TP.Hà Nội), sở dĩ Hà Nội đề xuất được xây dựng cơ chế đặc thù vì giá đất của Hà Nội cao hơn các thành phố lớn trên cả nước. Khi giá đất được điều chỉnh thỏa đáng, người dân sẽ ít bị thiệt thòi hơn. Tuy nhiên, mức giá khảo sát thực tế mà thành phố đưa ra vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá các đơn vị bất động sản công bố.

Dưới góc nhìn chuyên gia, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, giá đất khảo sát của Hà Nội tại khu vực phố Hàng Bông, Hàng Bạc là 800 triệu đồng/m2, trong khi chỉ đề xuất 210,6 triệu đồng/m2 sẽ làm thất thu thuế Nhà nước. Ông khuyến nghị, đã đến lúc giá đất phải được quy định bằng giá trung bình trên thị trường để giảm thất thoát thuế phí, chống thất thu ngân sách. Tất cả các thành phố lớn trên thế giới đều phát triển cơ sở hạ tầng từ nguồn thu từ thuế và phí tại chỗ.

Ở chiều ngược lại, nếu khung giá trên bảng giá đất tăng nhanh và cao sẽ làm gia tăng nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp. Đáng chú ý, khi cá nhân, hộ gia đình muốn làm thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, nếu nghĩa vụ tài chính quá cao, thì đồng nghĩa bộ phận người dân này không làm thủ tục cấp sổ đỏ, mà chỉ thực hiện giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng quy mô thị trường ngầm. Từ đó, Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa khó quản lý lại dễ phát sinh tranh chấp nhà đất.

Mặt khác, bảng giá đất tác động trực tiếp đến giá cả bất động sản trên thị trường. Theo nghiên cứu, thông thường, tiền sử dụng đất chiếm khoảng 10% giá thành căn hộ chung cư; khoảng 30% giá thành nhà phố; khoảng 50% giá thành biệt thự thuộc cấu phần tạo nên giá thành – cơ sở để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm ra thị trường. Bảng giá đất quá cao trực tiếp sẽ khiến giá nhà tăng, tất yếu tác động đến người có thu nhập thấp ở đô thị, khiến họ khó tạo lập nhà ở hơn.

Đề cập đến vấn đề này, ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam nhìn nhận, việc điều chỉnh giá đất theo hướng tiệm cận hơn với thị trường là xu hướng tất yếu. Bất cứ một chính sách nào khi ra đời cũng cần đảm bảo hài hòa tối đa lợi ích của các bên liên quan.