Bán BĐS bây giờ trả nợ ngân hàng vs 3 năm sau mới bán! (Tiếp)

Chú Ba gửi đáp án bài: Bán BĐS bây giờ trả nợ ngân hàng vs 3 năm sau mới bán!

Chú Ba nhắc lại đề bài nhé.

"Tháng 10/2022 thời điểm đất sốt em có mua 1 miếng đất 1.2 tỉ dự định để sau làm nhà.

Vốn em có 500tr và mượn thêm người nhà 700tr.

Tháng 2/2023 em vay ngân hàng 700tr để trả lại người nhà. Thời điểm vay lãi suất 1.2%/ tháng, em chọn hình thức vay dư nợ giảm dần. Mỗi tháng tiền gốc là 4.167 + lãi = trên dưới 12tr, hết 6 tháng đầu vay thì lãi thả nổi hiện nay đang 14%.

Hiện tại em vẫn đủ khả năng để trả góp. Tuy nhiên cũng hơi chật vật và đôi khi thấy mệt. Em đã thay đổi ý định: sẽ không làm nhà ở đất đó nữa và sửa lại căn nhà nhỏ đang ở khang trang luôn để ở lâu dài.

Em đang băn khoăn 2 phương án:

PA 1. Nếu thời điểm này mà bán đất thì dự kiến lỗ khoảng 200tr, tức là còn 1 tỉ. Em trả hết nợ ngân hàng, thay vì trả lãi nữa em có thể tiết kiệm hoặc đầu tư chứng khoán lâu dài như học thầy cho nhẹ đầu.

PA 2. Còn nếu để 3-4 năm nữa đất trở lại thì tăng được 1.5 tỉ, lãi cũng bằng em trả lãi ngân hàng trong chừng ấy năm (em tự tính toán vậy) nhưng em lại có miếng đất làm tài sản.

Em xin thầy cho em lời khuyên nên theo phương án 1 hay 2 ạ?"

VẬY PHƯƠNG ÁN NÀO ƯU VIỆT HƠN ƯU VIỆT HƠN

Để so sánh 2 phương án này chúng ta cần phải chấp nhận những dự đoán của bạn HV là đúng. Tức là giá bán đất vào tháng 2/2024 là 1 tỷ, còn giá của miếng đất vào 3 năm sau tức tháng 2/2027 là 1.5 tỷ.

Có một số bạn sẽ nói rằng 3 năm nữa đất còn đóng băng, giá vẫn chưa lên. Có bạn lại cho rằng giá sẽ lên cao hơn. Giá đất tại đó sẽ là bao nhiêu thì tùy thuộc vào nhiều yếu tố, và những người có trải nghiệm, có kiến thức về bất động sản sẽ có xu hướng dự đoán đúng cao hơn những người khác.

Tuy vậy, trong phần 1 này, chú Ba phải chấp nhận những con số dự đoán này của bạn HV này để có cơ sở so sánh giữa 2 phương án.

Phương án 2: bạn HV tiếp tục trả gốc và lãi đến 3 năm sau. Vào tháng 2/2027 bạn HV bán miếng đất được 1.5 tỷ.

Đến tháng 2/2027, bạn HV đã trả tổng cộng số nợ gốc là = 60*4,166,667 = 250,000,000

Số nợ gốc còn lại = 700,000,000 - 250,000,000 = 450,000,000.

Sau khi dùng 1.5 tỷ trả nợ NH, bạn HV sẽ còn = 1,500,000,000 - 450,000,000 = 1,050,000,000

Phương án 1: Bán miếng đất ngay trong tháng 2/2024, được 1 tỷ.

Trả nợ ngân hàng. Đến 2/2024, bạn HV đã trả nợ 12 kỳ, tức là đã trả được = 12*4,166,667 = 50,000,000. Số nợ gốc còn lại = 700,000,000 – 50,000,000 = 650,000,000.

Sau khi trả nợ gốc, bạn HV còn số tiền = 1,000,000,000 - 650,000,000 = 350,000,000

Để so sánh với phương án 2, chúng ta phải giả sử rằng BHV sẽ có những số tiền bằng với số tiền trả nợ gốc và lãi cho ngân hàng. Để đơn giản chúng ta cộng dồn các số tiền hàng tháng này thành số tiền hàng năm. Các bạn xem thêm file Excel để rõ chi tiết

Số tiền phải trả từ 2/2024 đến 2/2025 = 140,300,000

Số tiền phải trả từ 2/2025 đến 2/2026 = 133,100,000

Số tiền phải trả từ 2/2026 đến 2/2027 = 125,900,000

** Giả sử chúng ta gởi tiết kiệm ngân hàng, với lãi suất bình quân 7% (năm thấp, năm cao), thì vào tháng 2/2027 chúng ta sẽ có:

Số tiền 1: 350,000,000 * (1+7%)^3 = 428,765,050

Số tiền 2 = 140,300,000 * (1+7%)^2 = 160,629,470

Số tiền 3 = 133,100,000 * (1+7%)^1 = 142,417,000

Số tiền 4 = 125,900,000* (1+7%)^0 = 125,900,000

Tổng cộng, bạn HV sẽ có số tiền = 857,000,000,

Số tiền này thấp hơn số tiền của phương án 2 là 1,050,000,000

** Giả sử chứng ta đầu tư 4 số tiền này vào chứng chỉ quỹ đầu tư và đạt TSLN bình quân 12%/năm thì vào tháng 2/2027 chúng ta sẽ có: 942,689,120

Số tiền này vẫn thấp hơn số tiền của phương án 2 là 1,050,000,000.

** Nếu chúng ta muốn đạt số tiền bằng với 1,050,000,000 của phương án 2, thì chúng ta phải đầu tư 4 số tiền trên với TSLN 17.82% / năm

(Dùng công thức Goal Seek của Excel sẽ tìm ra).

Đối với nhà đầu tư không chuyên thì TSLN bình quân 17.82% /năm là con số không dễ dàng đạt được. Do đó phương án 2 ưu việt hơn phương án 1.

***** Còn trong trường hợp bạn HV sau khi bán đất giá 1 tỷ, bạn không trả ngân hàng mà vẫn tiếp tục vay từ 2/2024 đến 2/2027. Khi đó bạn A có số tiền 1 tỷ để đầu tư.

Để phương án 1 bằng với phương án 2, tức là số tiền 1 tỷ này sẽ thành 1.5 tỷ sau 3 năm thì chúng ta phải đạt TSLN là = ((1,5 / 1,0)^(1/3))-1 = 14.47%/năm.

Từ đó chúng ta có đáp án:

- Nếu bạn HV đầu tư số tiền 1 tỷ với lãi suất bình quân năm lớn hơn 14.47% thì bạn HV nên chọn phương án 1. Tức là bán đất bây giờ lấy 1 tỷ và đầu tư. Bạn sẽ được số tiền lớn hơn 1.5 tỷ tại tháng 2/2027.

- Nếu bạn HV đầu tư số tiền 1 tỷ với lãi suất bình quân năm nhỏ hơn 14.47% thì bạn HV nên chọn phương án 2.

++ Ghi chú 1: Áp lực trả góp vs tâm lý thoải mái.

Một số bạn cho rằng nếu trả hết nợ hẳn, tâm lý thoải mái thì có thể làm việc, tạo giá trị.

Một số bạn lại cho rằng khi vay trả góp thì mình sẽ tự tạo áp lực cho mình, và như vậy thì mới tăng tài sản được.

++ Ghi chú 2:

Xét cả quá trình, từ 10/2022 mua đất giá 1.2 tỷ, và đến 10/2027 đất trị giá 1.5 tỷ.

Tỷ suất lợi nhuận = ((1,5 / 1,2)^(1/4))-1 = 5.74%/ năm, quá thấp.

Nếu mua nhằm mục đích đầu tư là thất bại. Vì TSLN thấp quá, chỉ tương đương lãi suất ngân hàng. Đã thế chúng ta lại vay tiền với LS 14.4% /năm. Trong đầu tư mà dùng đòn bẫy có lãi cao hơn Tỷ suất lợi nhuận thì rất không ổn.

Tuy vậy, nêu mua đất để làm nhà ở, thì chúng ta đừng quan tâm đến tỷ suất lợi nhuận.

Tóm lại, nếu xem nhà ở là tài sản gia đình là mái ấm thì đừng quan tâm nhiều đến TSLN, giá lên xuống. Xem nhà ở là tài sản đầu tư thì mới quan tâm đến giá, đến TSLN.

++ Ghi chú 3:

Xét cả quá trình thì đây là 1 dự án đầu tư không thành công.

Nhưng những gì xảy ra trong quá khứ: mua miếng đất 1.2 tỷ nay còn giá 1.0 tỷ đã trở thành quá khứ.

Chúng ta hiện đang ở tháng 2/2024. Chúng ta không nhìn về quá khứ, mà chúng ta so sánh phương án 1 và phương án 2 để tìm phương án ưu việt hơn, để tiến về phía trước.

++ Ghi chú 4:

Vì đang mùa lãi suất thấp. Một số bạn có đưa ra phương án đảo nợ: trả nợ cũ để vay lại ngân ngàng với lãi suất thấp.

Nếu làm như vậy thì chúng ta lợi được vài năm đầu. Nhưng vài năm sau thì lãi suất thả nổi, cũng lại cao bằng lãi suất cũ.

Mà chúng ta phải trả phí kết thúc hợp

đồng trước hạn, chi phí đảo nợ...

Tuy vậy đây cũng là một giải pháp khả thi có thể áp dụng.

Cũng còn vài ý nữa. Nhưng chú Ba cũng hơi bận tiếp khách mùa Tết nên xin phép tạm dừng.

Các bạn muốn hiểu rõ hơn, muốn phản biện thì hãy đọc bài kỹ nhen.

Có nhiều bạn thích hỏi, thích tranh luận khi chưa đọc hết bài, chưa đọc kỹ. Hôm trước, trong đề bài có bạn comment: cho thuê nhà để đỡ chi phí?! Thiệt cái tình. Đất mà cho thuê cái gì.

Các bạn hãy thả tim để bài lan tỏa nhen.

Các bạn muốn nhận file excel thì hãy comment, "Tôi / em muốn nhận file Excel". Đủ 200 comment, tôi sẽ gởi link file vào comment nhé.

Thân ái

Chú Ba Tài chính

Lâm Minh Chánh