Bài học đắt giá phía sau những cơn sốt đất tái diễn

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản liên tục có những điểm nóng sốt đất xuất hiện ở các địa phương trải dài từ Bắc vào Nam. Và sau những cơn sốt đất, đông đảo người thu nhập trung bình và thấp bị mất cơ hội an cư lạc nghiệp vì mặt bằng giá đẩy lên quá cao, còn nhiều nhà đầu tư bị lao đao mắc cạn.

Theo các chuyên gia bất động sản, sốt đất là hiện tượng đất tăng giá với một tốc độ đột biến trên diện rộng trong thời gian ngắn. Đa phần các cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông, khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua và làm đẩy giá lên cao do nguồn cung có hạn. Các cơn sốt đất dễ trở thành sốt đất ảo khi giá trị đất không còn phản ánh giá trị và nhu cầu thực tế mà được dựa trên những thông tin không rõ ràng và tin đồn thổi.

Các chuyên gia bất động sản cũng đánh giá, sốt đất đầu năm 2021 có điểm chung với các cơn sốt trước đây là đều bắt nguồn từ thông tin quy hoạch khi mà Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công, nhiều địa phương, khu vực có những thay đổi lớn về hạ tầng. Tuy nhiên, điểm khác biệt là trong đợt sốt đất này, dòng tiền chủ yếu là tiền thực, khi mà các ngành nghề sản xuất kinh doanh đình trệ vì dịch bệnh thì dòng tiền đã chuyển hướng sang các kênh đầu tư có thể mang lại lợi nhuận cao như bất động sản, chứng khoán. Mặc dù những đợt sốt đất vừa qua chưa đẩy thị trường vào nguy cơ bong bóng nhưng đã ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương nơi có sốt đất, nhiều nhà đầu tư ôm hàng giá đỉnh hiện vẫn đang mắc kẹt khi thị trường lặng sóng.

Chính phủ đã chỉ đạo các Bộ, ngành tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan tới đất đai, đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sant nhằm tháo gỡ các khó khăn, đặc biệt là khó khăn về trình tự đầu tư.

Trong các cơn sốt đất thì nhu cầu đất chủ yếu không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh mà chỉ là để đầu cơ chờ thời. Vừa qua, cơn sốt đất tại huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước được cho là do một bộ phần người dân truyền tai nhau về việc sắp quy hoạch đất tại địa phương để xây sân bay Téc-Ních với diện tích lên tới 500ha, sau khi đoàn khảo sát của tỉnh đến khảo sát vị trí để xin chủ trương.

Tuy nhiên, chỉ sau một tuần, hiện tượng sốt đất đã nguội, dòng người tìm đến cũng không còn, bong bóng đã vỡ và chỉ còn lại hệ quả của một cơn sốt đất nữa tại nước ta. TS. Sử Ngọc Khương nhận định: “Sau 30 năm phát triển của lĩnh vực bất động sản, nước ta đã chứng kiến nhiều vụ sốt đất khắp nơi trên cả nước, với tiêu điểm là hai lần xuất hiện bong bóng nhà đất cục bộ vào đầu những năm 2000 và 2007 và lập tức đóng băng sau đó kèm theo là với rất nhiều hệ lụy. Tưởng chừng như với những thăng trầm của thị trường và với những hệ lụy mà toàn xã hội đã chứng kiến sau những lần sốt đất, thì hiện tượng này sẽ không còn. Song với những cơn sốt gần đây như tại Long An và Bình Phước mới đây thì dường như rủi ro và hệ quả tiêu cực tiềm ẩn để lại bởi những cơn sốt vẫn chưa được nhận thức sâu sắc trong toàn xã hội”.

“Hiện tượng sốt đất sẽ không kéo dài, bởi vì sốt đất một phần do ý tưởng quy hoạch vào năm đầu kỳ quy hoạch và việc duyệt quy hoạch cấp tỉnh có lẽ là trong năm nay sẽ cơ bản duyệt xong”, nhận định của GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Bên cạnh đó, sốt đất lần này là hệ quả của việc dịch Covid làm mọi người giảm thu nhập họ cũng muốn tìm cách đầu tư vào đầu đó để tìm kiếm thu nhập. Có thể trở thành nhà đầu tư thứ cấp ở các dự án. Hoặc nhiều người muốn tìm đến địa điểm mới mà có khả năng giá trị đất tăng cao trong 1 thời gian khi được duyệt quy hoạch, người ta cũng rút ra kinh nghiệm khi đầu tư vào những địa điểm có thể giá đất tăng cao thì rủi ro rất lớn. Việc đầu tư vào thị trường chính thức cũng có khả năng tăng lên và át đi tình trạng sốt đất ở thị trường không chính thức.

Do vậy, các nhà đầu tư cần chú ý tới thông tin về pháp luật về quy hoạch phải biết rõ ràng hãy quyết định đầu tư. Nếu thông tin chưa rõ thì trình độ đầu tư còn sơ khai. Một nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ hiểu rõ pháp lý chủ động được quy hoạch và pháp lý. Nếu không dễ bị rủi ro mất tiền .

Để giải quyết những cơn sốt đất và làm thế nào để giá đất ở Việt Nam giảm, tạo năng lực cạnh tranh không có công cụ nào ngoài thuế GS. Đặng Hùng Võ cho biết: “Với khả năng này thì giá đất Việt Nam ngày càng cao vì yếu tố đầu cơ nhiều, làm cho phần cung luôn bị hẹp lại khi cầu rất lớn thì giá đất phải tăng. Chúng ta phải nghiên cứu thuế bất động sản hợp lý vừa có tác động kích thích thị trường phát triển vừa có tác động làm giảm giá đất”.