Bà Rịa - Vũng Tàu: “Thuốc mới” chữa bệnh phân lô, tách thửa trái phép

Sau một thời gian áp dụng, Quyết định 23/2017/QĐ-UBND quy định về tách thửa đất tại Bà Rịa - Vũng Tàu đã phát sinh một số khó khăn, vướng mắc mà nổi cộm là tình trạng cá nhân phân lô, tách thửa với quy mô diện tích lớn để bán trong khi chưa đảm bảo về giao thông, hạ tầng kỹ thuật.

Vụ Alibaba là “giọt nước tràn ly”

Trao đổi với phóng viên Báo đầu tư Bất động sản, ông Trần Ngọc Cẩm Tuấn, Phó giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai, Sở Tài nguyên - Môi trường tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cho biết, thời gian qua, Quyết định 23 đã bộc lộ nhiều hạn chế như: Chưa quy định quy mô diện tích tách thửa phải thực hiện lập dự án đầu tư; chưa quy định yếu tố quy hoạch khi tách thửa đất nông nghiệp nên đã tạo kẽ hở để các doanh nghiệp, cá nhân lợi dụng tách thửa đất nông nghiệp với quy mô lớn mà không lập dự án đầu tư phát triển nhà ở. Trong đó, nhiều dự án phân lô, tách thửa trên đất nông nghiệp.

Theo ông Tuấn, từ tháng 9/2017 khi Quyết định 23 có hiệu lực, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã giải quyết 15.723 hồ sơ tách thửa, trong đó các địa bàn có số lượng hồ sơ tách thửa lớn là thị xã Phú Mỹ, TP. Bà Rịa và huyện Long Điền.

“Theo đó, một số cá nhân, doanh nghiệp đã lợi dụng sơ hở trong Quyết định 23, sau đó làm đường giao thông trái phép trên đất nông nghiệp để xin tách thửa”, ông Tuấn nói.

Điển hình, tại thị xã Phú Mỹ có tới 113 khu đất được giao dịch, kinh doanh theo hình thức huy động vốn, góp vốn đầu tư, đặt chỗ khi không có cơ sở pháp lý. Trong số đó, đã có rất nhiều hộ dân tự ý làm đường giao thông trái phép, mà điển hình là các dự án “ma” do Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba phân phối, thậm chí chống lại lệnh cưỡng chế, gây náo loạn thị trường trong thời gian qua.

Lợi dụng sơ hở của Quyết định 23, nhiều cá nhân, tổ chức đã làm đường, phân lô bán nền trái phép đất lâm nghiệp, nông nghiệp tại Bà Rịa - Vũng Tàu

Đó là lý do UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu vừa ban hành Quyết định số 18/2019/QĐ-UBND (Quyết định 18) quy định về tách thửa đất trên địa bàn tỉnh. Quyết định có hiệu lực từ ngày 2/8/2019, thay thế Quyết định 23. Quyết định này được đánh giá là có nhiều điểm mới, chặt chẽ hơn trong việc tách thửa trên đất nông nghiệp.

Trước đó, nhận thấy những bất cập của Quyết định 23, ngày 23/8/2018, Sở Tài nguyên - Môi trường đã yêu cầu chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai các huyện, thị xã, thành phố ngưng thực hiện thủ tục tách thửa. Tuy nhiên, việc này đã dẫn đến sự không đồng thuận của người dân có nhu cầu thực sự.

Sau đó, Sở Tài nguyên - Môi trường lại có văn bản đề nghị UBND tỉnh cho phép các địa phương tiếp tục giải quyết hồ sơ tách thửa đối với các hộ gia đình, cá nhân và những trường hợp có nhu cầu thực tế phù hợp với các quy định về quản lý đô thị, hạ tầng giao thông, kế hoạch sử dụng đất. Riêng các hồ sơ tách thửa với quy mô diện tích lớn, số lượng thửa đất nhiều, có dấu hiệu phân lô, bán nền vẫn phải tạm ngưng giải quyết, chờ điều chỉnh Quyết định 23.

Về những điểm mới trong Quyết định 18 thay thế cho Quyết định 23, ông Tuấn cho biết, quyết định mới cơ bản sẽ đáp ứng nhu cầu chính đáng và quyền lợi hợp pháp của người dân trong việc tách thửa đất nông nghiệp và tách thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng nhằm siết chặt tình trạng phân lô, bán nền trái phép.

Cụ thể, Quyết định 18 có những nội dung mới như: bổ sung quy định về việc tiếp giáp với đường giao thông của các thửa đất sau khi tách đối với đất nông nghiệp phù hợp quy hoạch. Trường hợp hình thành đường giao thông mới khi tách thửa (nếu có), người sử dụng đất phải được UBND cấp huyện chấp thuận bản vẽ xin phép hình thành đường giao thông. Việc cấp phép hình thành đường giao thông, thi công hạ tầng kỹ thuật, kết nối đồng bộ với đường giao thông hiện hữu, nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng được thực hiện trước khi lập thủ tục tách thửa.

Quyết định này cũng bổ sung quy định tách thửa với quy mô diện tích đất lớn nhằm tránh việc tách thửa để phân lô, bán nền mà không lập dự án đầu tư phát triển nhà ở. Cụ thể, đối với đất nông nghiệp thuộc khu vực quy hoạch sản xuất nông nghiệp, các thửa đất sau khi tách phải có diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 500m2 tại các phường, thị trấn thuộc các huyện, thị xã, thành phố và trung tâm huyện Côn Đảo. Diện tích tách thửa không nhỏ hơn 1.000m2 đối với các địa bàn còn lại.

Ngoài ra, trường hợp thửa đất được đề nghị tách thửa có diện tích lớn hơn 2.000m2 tại TP. Vũng Tàu và lớn hơn 5.000m2 tại các huyện, thị xã, thành phố còn lại, người sử dụng đất phải lập bản vẽ phương án tách thửa và liên hệ UBND cấp huyện để được hướng dẫn thỏa thuận phương án mặt bằng tách thửa nhằm đảm bảo quản lý xây dựng, quản lý quy hoạch sử dụng đất và quản lý quy hoạch phát triển nông thôn.

Riêng đất nông nghiệp thuộc khu vực quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, phải lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định trước khi thực hiện tách thửa theo diện tích tối thiểu trên.

Đáng chú ý, ở quyết định mới lần này, thửa đất thuộc khu vực quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sau khi tách thửa phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu do Nhà nước quản lý. Trường hợp hình thành đường giao thông mới khi tách thửa, người sử dụng đất phải được UBND cấp huyện chấp thuận bản vẽ xin phép hình thành đường giao thông.

Quyết định 18 cũng chỉ rõ, đối với đất ở tại đô thị nếu muốn tách thửa phải có diện tích bề ngang tối thiểu 4m (đối với trường hợp đã có nhà trên đất hợp pháp) và diện tích bề ngang tối thiểu là 5m mới được tách thửa đối với trường hợp đất ở chưa có nhà hoặc có nhà nhưng không hợp pháp. Đây là điểm mới so với Quyết định 23. Việc này nhằm khắc phục tình trạng người dân tự ý xây nhà trái phép để xin tách thửa.

Còn nhiều băn khoăn

Tại Hội nghị triển khai Quyết định số 18 quy định về tách thửa đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu vừa được tổ chức cuối tuần qua, nhiều ý kiến cho rằng, quyết định mới này cụ thể và chặt chẽ hơn, giảm thiểu tình trạng phân lô, bán nền và xây dựng trái phép như thời gian qua. Tuy nhiên, cũng có không ít ý kiến vẫn còn băn khoăn về một số quy định, đặc biệt là cách áp dụng quyết định này vào thực tiễn.

Trong số đó, trường hợp của những hộ dân có thửa đất có diện tích nhỏ, nhưng muốn tách thửa để sang nhượng được nhiều đơn vị thắc mắc. Đại diện Văn phòng Đăng ký đất đai TP. Vũng Tàu cho rằng, thực tế thời gian qua, rất nhiều hộ gia đình có diện tích đất dưới 1.000m2 muốn phân lô để mua bán, sang nhượng cho con cái. Nhưng với diện tích nhỏ như thế vẫn yêu cầu người dân phải xây dựng hạ tầng (đối với những thửa đất không tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu), thiết kế bản vẽ trình lên UBND cấp huyện thì có gây khó khăn cho người dân không?

Cùng thắc mắc, Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh TP. Bà Rịa nêu câu hỏi: “Đối với những trường hợp hộ dân có thửa đất 200m2 góc cạnh, nhưng khi tách ra thì có một lô đất đủ 100m2 nhưng bề ngang không đủ 5 m như trong quy định. Như vậy thì có giải quyết để đảm bảo nhu cầu của người dân hay không?”.

Liên quan đến những vấn đề trên, ông Trần Ngọc Cẩm Tuấn cho rằng, dù biết trong quá trình triển khai quyết định sẽ có nhiều vấn đề, mà đặc biệt là đối với những trường hợp những hộ dân có nhu cầu thực sự, nhưng quy định đã đặt ra thì phải tuân thủ nghiêm ngặt, điều này sẽ giảm được những bất cập xảy ra như vừa qua trên địa bàn tỉnh. Tuy nhiên, quá trình tiếp nhận hồ sơ mà gặp thêm vướng mắc thì trình UBND tỉnh có ý kiến chỉ đạo, xử lý.