Ba chiến lược để tham gia thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam

Các nhà đầu tư nước ngoài đang tích cực tìm kiếm cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam qua 3 hình thức.

JLL cho biết, Việt Nam đang là điểm đến công nghiệp hấp dẫn nhất trong khu vực Đông Nam Á. Căng thẳng thương mại Mỹ - Trung gần đây đã khiến các công ty chuyển dịch về Việt Nam nhiều hơn.

Hiện nay các nhà đầu tư nước ngoài đang tích cực tìm kiếm cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Các nhà đầu tư này đặc biệt quan tâm đến ba hình thức để thâm nhập thị trường.

Thứ nhất là thu mua đất trực tiếp từ các công ty điều hành khu công nghiệp. Đây là phương thức truyền thống để mua được tài sản công nghiệp ở Việt Nam khi các nhà điều hành khu công nghiệp cho nhiều khách thuê khác nhau thuê lại đất trong chu kỳ thuê. Các nhà đầu tư còn có thể mua tài sản trực tiếp từ chính phủ, có thể kể đến như tập đoàn Amata Corporation - nhà cung cấp bất động sản công nghiệp từ Thái Lan, mua đất từ chính phủ vào năm 1994, và thành lập nên khu công nghiệp Amata rộng 342 hecta tại Thành phố Biên Hòa tỉnh Đồng Nai.

Thứ 2 là thành lập mối quan hệ liên doanh chiến lược với các đối tác địa phương có uy tín, những doanh nghiệp mà có quyền sử dụng quỹ địa ốc và có thể hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình hoàn tất các thủ tục và giấy phép kinh doanh. Một ví dụ điển hình vào năm 1996, với sự hỗ trợ từ phía Chính phủ hai nước, một liên doanh đầu tư giữa các đối tác trong và ngoài nước là công ty Becamex IDC (Việt Nam) và các công ty do tập đoàn Sembcorp Development (Singapore) dẫn đầu được thành lập để thực hiện dự án khu công nghiệp Việt Nam Singapore (VSIP), đã và đang phát triển tổng cộng 09 dự án trên khắp cả nước với tổng quỹ đất hơn 8,600 ha, cung ứng hạ tầng sản xuất cho gần 900 doanh nghiệp với tổng vốn đầu tư 14 tỉ USD.

Tháng 5/2018, công ty phát triển công nghiệp BW Industrial đã ra mắt với tư cách là liên doanh giữa quỹ đầu tư tư nhân toàn cầu Warburg Pincus và Becamex IDC Corp. Theo thông cáo báo chí, BW Industrial là nhà phát triển công nghiệp và cho thuê hậu cần lớn nhất Việt Nam, với hơn 200 hecta đất công nghiệp đang được phát triển cho đợt đầu tư hơn 200 triệu USD.

Cũng trong tháng 5 năm ngoái, Sembcorp Industries (Sembcorp) đã công bố công ty con của tập đoàn là Sembcorp Infra Services (SIS), ký kết thỏa thuận đăng kí cổ phần với CRE Asia, cổ phiếu do SIS phát hành. SIS sẽ tăng vốn cổ phần lên 20,5 triệu cố phiếu phổ thông qua phát hành cổ phiếu phổ thông mới, và CRE Asia đã đồng ý đầu tư 6,2 triệu USD vào SIS để đổi lấy 6,2 triệu cổ phiếu phổ thông mới, hoặc 30% vốn mở rộng, Sembcorp Development giữ 70% còn lại.

SIS và công ty con thuộc sở hữu của SIS Hải Phòng là nhà phát triển khoảng 30.000 m2 không gian nhà xưởng trong khu đô thị công nghiệp Việt Nam Singapore (VSIP) tại Hải Phòng, Việt Nam. Vốn mới từ CRE Asia và các khoản vay ngân hàng sẽ tài trợ cho việc phát triển thêm 30.000 m2 diện tích kho tại Việt Nam đươc đầu tư bởi SIS.

Thứ 3 là thu hồi đất trực tiếp, hoặc bán và cho thuê lại các bất động sản công nghiệp đang hoạt động với thu nhập ổn định. Cuối năm Mapletree Logistics Trust đã chi 725,1 tỷ đồng (tương đương 31,5 triệu USD) nhằm thâu tóm kho bãi thuộc Công ty TNHH Quốc tế Unilever ("Unilever Vietnam"). Sau khi hoàn tất việc mua lại, tài sản này sẽ được Unilever Vietnam thuê lại trong 10 năm với mức tiền thuê tăng hàng năm.

Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam nhận định “nhu cầu mạnh mẽ cùng với sự mở rộng của các nhà sản xuất từ Trung Quốc đã đẩy giá đất lên một mặt bằng giá mới. Vào Q2.2019, giá đất trung bình ở thị trường khu công nghiệp phía Nam xấp xỉ 95USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15,8% so với cùng kỳ năm trước”.

Tuy nhiên, hiện Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức như sự thiếu hụt cơ sở hạ tầng. JLL ghi nhận nhiều dự án cơ sở hạ tầng ở Việt Nam phải bị hoãn do quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng và thu hút vốn. Thời gian và chi phí thủ tục hành chính, bao gồm chi phí tài liệu cao và thủ tục hải quan kém hiệu quả khi so sánh với các nước lân cận trong khu vực. Ông Stephen nhấn mạnh “để thu hút đầu tư nước ngoài và luôn đón đầu xu hướng, đặc biệt là trong bối cảnh nền công nghiệp 4.0, Việt Nam cần phải cải thiện mạng lưới cơ sở hạ tầng và thủ tục hành chính. Ngoài ra, chúng ta cần quan tâm hơn đến nguồn nhân lực có chuyên môn tay nghề và khuyến khích đổi mới truyền thông và công nghệ”, JLL nhấn mạnh.

Đánh giá về triển vọng bất động sản công nghiệp cuối năm 2019, JLL kỳ vọng lĩnh vực công nghiệp sẽ tiếp tục là lĩnh vực hấp dẫn nhất trong nửa sau 2019 và sự quan tâm từ nhà đầu tư nước vào Việt Nam vẫn tiếp tục vững mạnh. Việc thiếu hụt những tài sản công nghệ cao, không gian kho bãi hiện đại và nhu cầu mạnh mẽ từ những doanh nghiệp trong khu vực đang thúc đẩy tiềm năng của thị trường bất động sản công nghiệp. Sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu tạo ra nguồn thu nhập khả dụng, và sự gia tăng của thương mại điện tử sẽ tạo ra nhu cầu về cơ sở vật chất hậu cần. Chất lượng tài sản, tốc độ tăng trưởng giá thuê, quy mô giao dịch và thời hạn còn lại của quyền sử dụng đất là những yếu tố mấu chốt cho quyết định của nhà đầu tư, đại diện JLL kết luận.