Án lệ mới xử lý hợp đồng thế chấp khi sổ đỏ bị thu hồi

Vì nhiều lý do, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể bị thu hồi trong khi đang thế chấp tại ngân hàng. Án lệ mới được ra đời để đảm bảo quyền lợi của tất cả các bên.

Thời gian qua, sai phạm của các cựu lãnh đạo Ủy ban nhân dân TP. Đà Nẵng và Phan Văn Anh Vũ (cựu Chủ tịch HĐQT CTCP Xây dựng 79) tại dự án Khu đô thị mới quốc tế Đa Phước nhận được sự quan tâm từ thị trường.

Mới đây, Tòa án nhân dân TP. Hà Nội đã quyết định thu hồi dự án và giao Ủy ban nhân dân TP. Đà Nẵng cùng các bên liên quan thực hiện các thủ tục pháp lý theo quy định của pháp luật.

Ước tính, có khoảng 189 khách hàng đã thực hiện giao dịch chuyển nhượng 189 lô đất biệt thự với chủ đầu tư là Công ty TNHH MTV Nhà Đa Phước, diện tích 16.630 m2. Tổng giá trị giao dịch là 1.280 tỷ đồng.

Song, cần phải nói thêm rằng, nhà đầu tư còn phải chờ đến khi bản án phúc thẩm có hiệu lực thì mới biết rõ số phận của dự án này.

Giả sử, trong trường hợp dự án bị thu hồi do sai phạm về trình tự, thủ tục cấp phép, nếu nhà đầu tư đem thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại ngân hàng, tới đây bản án có hiệu lực thì những tình huống phát sinh như trên sẽ được xử lý như thế nào?

Có ý kiến cơ quan tố tụng cho rằng, khi đối tượng thế chấp không còn thì hợp đồng thế chấp sẽ mất hiệu lực. Vừa qua, Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành án lệ số 36 về hiệu lực hợp đồng thế chấp khi sổ đỏ bị thu hồi để thống nhất giải quyết các tình huống như trên.

Nội dung vụ án thể hiện, năm 2010, Ngân hàng V. đã ký hợp đồng tín dụng với vợ chồng ông Nguyễn Văn C. (ở Bà Rịa - Vũng Tàu), cho vay số tiền 900 triệu đồng.

Tài sản đảm bảo là quyền sử dụng thửa đất diện tích 3.989,7 m2. Việc thế chấp được đăng ký giao dịch bảo đảm.

Do khách hàng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán nên ngân hàng khởi kiện để đòi lại tiền gốc và lãi.

Khi hợp đồng thế chấp đang có hiệu lực thì năm 2011, Ủy ban nhân dân thị xã B. quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên. Ngân hàng đề nghị được ưu tiên phát mại thanh toán vì quyền sử dụng đất vẫn còn, cho dù sổ đỏ bị thu hồi.

Vụ việc được đưa ra xét xử trong giai đoạn 2013-2014, song cả tòa án sơ thẩm và phúc thẩm đều tuyên bố hợp đồng thế chấp bị vô hiệu, không còn giá trị đảm bảo thanh toán cho khoản nợ ngân hàng.

Ngân hàng V. không bỏ cuộc và tiếp tục khiếu nại Giám đốc thẩm.

Hội đồng thẩm phán nhân dân tối cao đã xem xét lại vụ án và nhận định, việc thu hồi, hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do có sai sót về diện tích đất và trình tự, thủ tục cấp.

Tuy nhiên, động thái này không làm mất đi quyền sử dụng hợp pháp phần đất của vợ chồng ông C.

Mặt khác, trước khi sổ đỏ bị thu hồi, vợ chồng ông C. đã thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng nhiều lần để vay tiền. Hợp đồng thế chấp tuân thủ đúng quy định nên có hiệu lực.

Được biết, mảnh đất được đem bán đấu giá và cơ quan nhà nước đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ mới.

Do đó, Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quyết định giao hồ sơ về Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu để xét xử lại, đồng thời yêu cầu phải đưa các bên liên quan như cơ quan thi hành án, chủ mới… tham gia tổ tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để có thể giải quyết toàn diện và triệt để vụ án.

Luật sư Vũ Ngọc Chi (Giám đốc Công ty luật Tam Anh) đánh giá, án lệ trên có ý nghĩa rất lớn, bởi thời điểm các bên ký hợp đồng thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm đúng quy định pháp luật.

Tài sản đủ điều kiện giao kết. Sau này cơ quan chức năng phát hiện sai sót về lỗi hình thức thì quyền sử dụng với tài sản không thay đổi.

Giả sử, nếu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, khách hàng không có khả năng thanh toán, ngân hàng phải trả lại đất thì sẽ thiệt thòi. Đặc biệt, với trường hợp đã bán đấu giá còn phải đảm bảo lợi ích cho bên mua công khai, ngay tình, hợp pháp.

Theo luật sư Chi, án lệ mới sẽ giúp thống nhất giải quyết trong cơ quan tố tụng, giúp ổn định các quan hệ xã hội, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các bên.

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 106 - Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

- Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên giấy chứng nhận đã cấp;

- Cấp đổi giấy chứng nhận đã cấp;

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất, hoặc thời hạn sử dụng đất, hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luậtđất đai.