AGG: Triển vọng 2022 khả quan, định giá còn hấp dẫn

CTCP Đầu tư và phát triển BDS An Gia (AGG) thành lập năm 2006 và chuyển đổi sang hình thức CTCP vào năm 2012 với mức vốn điều lệ 100 tỷ

Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Bất động sản An Gia (AGG – HSX)

Từ 2012 đến nay, AGG tăng vốn từ 100 tỷ lên 824 tỷ qua hình thức thưởng cổ phần, hoán đổi khoản vay cho Creed Group… Từ 2012 đến nay, Công ty dần dần xây dựng thương hiệu là một nhà phát triển BDS phân khúc trung bình khá thông qua các dự án như: The Garden, The Star, Riverside, Skyline, River Panorama 1&2. Hiện tại, An Gia được xem đối thủ cạnh tranh trực tiếp với những doanh nghiệp Bất động sản lớn như Nam Long, Khang Điền, Hưng Thịnh, Đất Xanh.

Kinh doanh bất động là mảng hoạt động chính với phân khúc trung bình khá là trọng tâm

Định hướng hoạt động của AGG có sự tương đồng với hai doanh nghiệp BDS tiêu biểu ở TP.HCM là Nam Long và Khang Điền. Công ty phát triển sản phẩm căn hộ phân khúc trung bình khá nhưng có chất lượng xây dựng, cảnh quan, tiện ích được hoàn thiện tốt. Đối với sản phẩm thấp tầng, mô hình nhà phố khép kín được AGG lựa chọn cho dự án đang phát triển như The Standard ở Bình Dương. Một điểm tương đồng khác có thể thấy là việc lựa chọn quỹ đất để phát triển của AGG đề cao tính pháp lý. Công ty hướng đến quỹ đất sạch qua đấu giá (West Gate) hoặc quỹ đất có sẵn pháp lý (The Standard, cụm thành phần thuộc dự án La Casa của Vạn Phát Hưng). Điều này giúp AGG sớm tạo được thương hiệu, và uy tín với khách hàng thông qua sản phẩm được bàn giao đúng hạn (River Panorama 1&2, Skyline…). Nếu công ty tiếp tục duy trì, câu chuyện trong trung hạn với AGG là hiện hữu khi Nam Long, Khang Điền cho thấy sự phát triển rất bền vững

Hoàn thành pháp lý dự án West Gate giúp triển vọng kinh doanh phục hồi

Công ty đang có 5 dự án đang triển khai có thể mang lại doanh thu trong 2022-2023. Trong đó, dự án quy mô lớn nhất là WestGate với khoảng 2.284 căn đã mở bán sớm vào năm 2020 với khoảng 50% sản phẩm. Tuy nhiên, dự án gặp vướng mắc do điều chỉnh quy hoạch 1/500 dẫn đến bị trì hoãn kinh doanh. Đến quý 3 năm 2021, AGG hoàn tất điều chỉnh 1/500 và có giấy phép xây dựng cho dự án. Hiện tại, công ty đang đẩy mạnh công tác bán hàng để sớm kết thúc kinh doanh trong Q1.2022. Giá bán chào bán hiện tại theo quan sát của BVSC đã cải thiện tốt hơn với giá khoảng 38-40 triệu/m2 (chưa VAT), so với giá chào bán năm 2020 khoảng 30-33 triệu/m2 (chưa VAT).

Như vậy với tiến độ mới từ WestGate, triển vọng lợi nhuận của AGG trong 2022-2023 là tích cực với doanh số chưa ghi nhận lên đến 16.000 tỷ. Lợi nhuận gộp từ 5 dự án ước tính lên đến 5.500 tỷ, và phần lợi nhuận thuộc sở hữu của AGG là 3.180 tỷ. Chi tiết các dự án của AGG như sau:

Lợi nhuận 2022-2023 sẽ tăng trưởng nhanh với nhiều dự án bàn giao

Căn cứ tiến độ dự án đang triển khai, BVSC cho rằng lợi nhuận của AGG sẽ tăng trưởng nhanh hơn trong thời gian tới. Tiến độ bàn giao các dự án giả định như sau:

Với tiến độ trên, BVSC ước tính doanh thu năm 2022 là 3.548 tỷ, tăng 31% so với ước 2021. Lợi nhuận sau thuế trừ cổ đông thiểu số là 577 tỷ, tăng 36% yoy. EPS 2022 là 6.996 đồng/cp, tương đương mức PE2022 là khoảng 7x. Về kết quả kinh doanh 2023, BVSC kỳ vọng tốc độ tăng trưởng lợi nhuận ở mức cao 30-35% so với năm 2022. Chi tiết về dự phóng kết quả kinh doanh 2021-2022:

Quỹ đất ở Bình Chánh nhiều tiềm năng với câu chuyện lên Thành Phố

Bên cạnh dự án đang triển khai, AGG đang hoàn thiện pháp lý một số dự án như BC27, BD03 và một số quỹ đất ở Long An. Trong đó, dự án BC27 có quy mô 27ha, ở Tân Kiên, Bình Chánh. Dự án có vị trí liền kề với dự án KDT Tân Tạo của Khang Điền. Thông tin chính về dự án như sau:

Mặc dù, dự án đang vướng mắc pháp lý liên quan diện tích đất công xen kẹt làm cho tiến độ triển khai bị trì hoãn. Giá trị quỹ đất này vẫn gia tăng từ 2018 đến nay do thị trường bất động sản vẫn duy trì ổn định. Dự kiến từ 2021 đến 2024 với định hướng mới lên Thành phố của Bình Chánh (vào 2025) thì thị trường bất động sản ở khu Nam vẫn còn nhiều điểm nhấn. Với giá thị trường đất nông nghiệp hiện tại khoảng 7-8 triệu/m2, quỹ đất này của AGG ước tính sơ bộ khoảng 1.800-2.000 tỷ.

Lợi nhuận tăng trưởng, quỹ đất tiềm năng trong khi định giá vẫn hấp dẫn

BVSC so sánh chỉ số P/B giữa AGG với các doanh nghiệp BDS có quy mô vốn hóa từ 2.000 tỷ đồng. Kết quả, P/B2022 của AGG thấp hơn 50-60% so với mức bình quân hiện tại (khoảng 3,4x). Lý giải cho điều này, BVSC cho rằng i) Kế hoạch phát hành tỷ lệ cao 1:1 trước đây tạo ra áp lực cho cổ đông hiện hữu; ii) LNST năm 2021 bị ảnh hưởng do Covid19 dẫn đến đi ngang so với 2020; iii) Hoạt động thoái vốn của Creed Group trong 2021.

Từ 2022, hoạt động của AGG có chuyển biến theo hướng tích cực hơn, cùng với những câu chuyên mới như i) kế hoạch huy động vốn điều chỉnh với tỷ lệ thấp hơn là 10:2,5 với giá vốn 10.000 đồng/cp; ii) lợi nhuận tăng trưởng 36% yoy; iii) Bình Chánh thay đổi định hướng sẽ phấn đấu lên Thành phố vào năm 2025 giúp quỹ đất BC27 gia tăng giá trị. Với những thay đổi trên cùng với mức định giá P/B còn dư địa, BVSC cho rằng triển vọng cổ phiếu AGG trong 2022 là hấp dẫn cho đầu tư trung hạn.