Ðã có lời giải cho chung cư cũ

Chung cư cũ ở TP HCM nhiều năm không cải tạo được vì vướng nhiều quy định không phù hợp sẽ được hóa giải vào ngày 1-9 tới

Chung cư Trúc Giang, quận 4, TP HCM trong 2 năm trở lại đây đã nghiêng và sụt lún 3 đợt. Hằng ngày, cư dân phải chứng kiến cảnh từng lớp bê-tông trên trần nhà rơi khiến ai cũng hoảng sợ nhưng đành phải phó mặc cho sự may rủi.

Những cuộc thỏa thuận bất thành

Lý giải cho sự chậm cải tạo chung cư trên, các cơ quan chức năng cho hay từ năm 2017 khi có chủ trương di dời, chính quyền đã họp bàn với cư dân giải pháp bồi thường hơn 9 lần nhưng đều bất thành. Lần gần đây nhất là năm 2019, qua lấy ý kiến 123 hộ dân có 119 trường hợp đồng ý lựa chọn phương án bố trí tái định cư tại chỗ, tỉ lệ bồi thường 1 m2 sàn sẽ đổi lại 1,1 m2 với diện tích căn hộ mới. Người dân khi không đồng ý đổi nhà có thể nhận tiền mặt với giá 27,5 triệu đồng/m2. "Như vậy tỉ lệ đồng ý đạt trên 95% nhưng vẫn không thể nào tổ chức cải tạo được mặc dù Sở Xây dựng TP HCM thẩm định chung cư này là loại D - sập bất cứ lúc nào" - anh Thanh, cư dân chung cư, cho hay.

Theo anh Thanh, cái khó hiện tại khiến chung cư Trúc Giang mãi không thể làm được là vì theo Nghị định 101/2015 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của Chính phủ bắt buộc 100% các cư dân đồng ý mới tiến hành thực hiện. "Với quy định này thì rõ ràng chỉ cần 1 hộ không đồng ý là cả trăm hộ đành bất lực, chính quyền cũng chịu" - anh Thanh bình luận.

Khác với chung cư Trúc Giang, chung cư 23 Lý Tự Trọng, quận 1, TP HCM đã hơn 60 năm tuổi và được đánh giá rơi vào tình trạng nguy hiểm nhưng vẫn chưa thể cải tạo dù ban đầu 100% hộ dân đồng ý các phương án bố trí tái định cư tại chỗ theo hướng bồi thường có lợi về diện tích sở hữu hiện tại cho cư dân. Lý do là sau khi đồng ý thì bất ngờ có 3 trường hợp đổi ý và gây khó khăn cho nhà đầu tư. Ở chung cư Ngô Gia Tự (quận 1), các chủ căn hộ tầng trệt nhất quyết không di dời. Lý do là những căn hộ tầng trệt nơi đây có giá thị trường cao, mỗi căn nếu không sử dụng có thể cho thuê với giá 20-40 triệu đồng/tháng. Trước cửa ra vào có thể kinh doanh và buôn bán thoải mái với khoảng sân rộng. Do đó, nhiều nhà đầu tư đã đồng ý mức bồi thường với giá trị gần gấp đôi nhưng chủ hộ ở tầng trệt nhất quyết không chịu. Tỉ lệ đồng thuận việc cải tạo của các cụm chung cư đều trên 80% và đến nay việc giải tỏa vẫn chưa thực hiện được vì vẫn còn hộ không đồng ý với điều kiện nhà đầu tư đưa ra.

Một lãnh đạo Phòng Quản lý Ðô thị quận 1 cho biết khi chỉ cần một hộ dân không đồng ý thì phương án giải tỏa chung cư sẽ không tiến hành được. Bất cập này đã từng được nêu ra rất nhiều khiến cho công tác cải tạo gần như giậm chân tại chỗ. "Một dự án chung cư cũ càng kéo dài thời gian chi phí bồi thường cho bố trí tái định cư sẽ tăng cao. Từ đó nhà đầu tư sẽ không chịu tham gia vì nhận thấy không sinh lời. Tại quận 1, hàng loạt chung cư vẫn "đứng hình". Hiện nay tìm được nhà đầu tư chịu tham gia đã là một khó khăn bước đầu, tiếp đến làm sao tất cả cư dân đồng ý thì càng gian nan nữa" - vị này bày tỏ.

Cũng theo Phòng Quản lý Ðô thị quận 1, sự bất cập trong quy định của Nghị định 101/2015 đã khiến cho một số chung cư di dời người dân xong đến 10 năm vẫn chưa xây dựng được.

Hết thời một người làm khó trăm người

Theo một cán bộ Sở Xây dựng TP HCM, bất cập trên sẽ được tháo gỡ trong vài ngày tới. Cụ thể, Nghị định số 69/2021/NÐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1-9-2021. Nghị định quy định rõ nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch cũng như quy định về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư... Điều kiện phá dỡ chung cư cũ chỉ cần 70% hộ đồng ý thay vì 100% như trước. Trong đó, đối với các chung cư cấp D (nguy hiểm) sẽ tháo dỡ khẩn cấp không cần ý kiến đồng thuận cư dân. Bồi thường tái định cư căn cứ vào từng khu vực, tạo điều kiện cho các chủ sở hữu ở tầng 1 chung cư cũ có diện tích kinh doanh hoặc ưu đãi về việc thuê phần diện tích thương mại.

Khi hay tin về quy định trên, đa phần những người đồng ý di dời ở các chung cư nêu trên đồng tình và ủng hộ mạnh mẽ. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), khẳng định đây chính là cách tháo gỡ hữu hiệu vướng mắc liên quan đến quy định trong cải tạo chung cũ diễn ra suốt 10 năm qua. Theo ông Châu, cả nước có hơn 2.000 nhà chung cư, khu chung cư cũ trong phạm vi cả nước cần cải tạo, xây dựng lại gắn với chỉnh trang đô thị. Trong đó, tập trung nhiều nhất tại Hà Nội và TP HCM với khối lượng dự án đồ sộ, có tổng giá trị đầu tư có thể lên đến hàng trăm ngàn tỉ đồng. "Ðây là những dự án bất động sản, nhà ở vừa mang ý nghĩa xã hội vừa mang lại lợi ích kinh tế cho các nhà đầu tư, bao gồm cả việc xây dựng, phát triển uy tín thương hiệu, vị thế của doanh nghiệp và góp phần quan trọng vào công tác chỉnh trang, tái thiết, tái phát triển các khu vực đô thị cũ. Vì vậy, quy định tháo gỡ trên là vô cùng hợp lý và kịp thời và có lợi cho cả 3 bên là người dân - chính quyền - nhà đầu tư" - ông Châu nhấn mạnh.

Ngoài ra, ông Lê Hoàng Châu còn cho rằng ông ủng hộ giải pháp "quy gom chung cư cũ". Ông lý giải rõ hơn: TP HCM có hơn 1.000 nhà chung cư, khu chung cư cũ, trong đó, chỉ có một số ít khu chung cư có quy mô lớn như khu chung cư Cô Giang (quận 1), khu chung cư Nguyễn Thiện Thuật (quận 3), khu chung cư Chánh Hưng (quận 8)...; còn lại đa số là các nhà chung cư nhỏ dạng nhà ở tập thể có nguồn gốc do chuyển đổi từ khách sạn, nhà riêng lẻ được xây dựng trước năm 1975 có diện tích khuôn viên chỉ trên dưới 500 m2 nên rất kén nhà đầu tư. "Ðể giải quyết bài toán nan giải này, tôi rất tán thành ý tưởng của UBND quận 3 xây dựng kế hoạch cải tạo lại nhà chung cư theo "giải pháp quy gom" 43 khu chung cư trên địa bàn quận để xây dựng lại 3 khu chung cư quy mô lớn, đủ để tái định cư trên địa bàn quận 3 cho tất cả các chủ sở hữu" - ông Châu nói.

Theo ông Lê Hoàng Châu, "giải pháp quy gom" sẽ khắc phục được việc xây dựng các dự án tái định cư tại nơi khác vốn thường không đáp ứng được nhu cầu đi lại, làm ăn, sinh sống… cho người tái định cư.