01/03/2023 Cập nhật ĐHCĐ 2024

3 bài toán chưa có lời giải khiến thị trường bất động sản rơi vào bế tắc

Vướng mắc pháp lý, chênh lệch cung cầu, nguồn vốn tắc nghẽn là ba vấn đề lớn nhất mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt, quyết định khả năng phục hồi và hướng phát triển trong tương lai của ngành này.

3 nguyên nhân chính dẫn đến sự suy giảm của thị trường bất động sản

Phát biểu tại Hội nghị “tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” được tổ chức ngày (17/2), TS Cấn Văn Lực chuyên gia đầu tiên phát biểu tại Hội nghị đã chỉ ra những nguyên nhân chính dẫn đến sự suy giảm của thị trường bất động sản hiện nay, đó là:

70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản nằm ở vấn đề pháp lý

Vướng mắc pháp lý được cho là chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện còn hơn 1.000 dự án vướng mắc về pháp lý, nếu được tháo gỡ khó khăn sẽ tạo nguồn cung đáng kể cho thị trường bất động sản.

Đây là khó khăn lớn nhất hiện tại. Nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, không rõ ràng, không được hướng dẫn, tháo gỡ kịp thời, chưa phù hợp với thực tiễn..., trong khi có tâm lý sợ trách nhiệm, sợ sai, đùn đẩy ở một bộ phận cán bộ công chức khá rõ nét, khiến cho nhiều dự án không thể triển khai được, hoặc thời gian triển khai kéo dài, muốn bán hay chuyển nhượng cũng không được, muốn thế chấp cũng không xong, muốn nộp tiền thuê cũng khó...; dẫn đến bỏ hoang, tồn kho, lãng phí, tốn kém, suy giảm niềm tin...

Chính phủ đã thành lập Tổ công tác với sự tham gia của các bộ ngành nhằm rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp tại Hà Nội, TP HCM và một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Nhiều doanh nghiệp kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo tháo gỡ pháp lý tận gốc cho các dự án của các doanh nghiệp trên cả nước. Sự ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết. Việc vào cuộc mạnh mẽ của Chính phủ giúp tháo gỡ tận gốc pháp lý cho các dự án sẽ giúp giảm giá thành sản phẩm, tạo thông thoáng môi trường đầu tư thu hút nguồn vốn FDI, giúp phát triển đô thị, tăng nguồn thu ngân sách.

Quan hệ cung - cầu lệch pha, giá cả chưa hợp lý

Riêng về giá cả, hiện nay, giá bất động sản của chúng ta đang ở mức tương đối cao so với thu nhập của đa số người dân. Người Việt Nam trung bình cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia (càng cao, càng đắt) trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc (trong khi thu nhập của chúng ta thấp hơn họ); cao hơn nhiều so với các nước Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm)....

Số liệu của Bộ Xây dựng chỉ ra, năm 2022, nguồn cung bất động sản khan hiếm, cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phân khúc nhà ở trung - cao cấp, nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu hụt trầm trọng.

Cả nước có 126 dự án với 55.732 căn hộ được cấp phép (số lượng dự án bằng khoảng 52,7% so với năm 2021); 466 dự án với 228.029 căn hộ đang được triển khai xây dựng (bằng khoảng 47,7% so với năm 2021); 91 dự án với 18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng (bằng khoảng 55,2% so với năm 2021).

Đối với dự án nhà ở xã hội, trên cả nước có 9 dự án được cấp phép mới với quy mô 5.526 căn hộ; 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; 27 dự án với 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng.

Đối với nhà ở công nhân, trên cả nước có hai dự án được cấp phép mới với quy mô 1.729 căn hộ; có một dự án với 32 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; 4 dự án với 2.328 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Vấn đề lệch pha cung – cầu trên thị trường bất động sản đã được nói đến từ nhiều năm nay nhưng vẫn chưa có sự cải thiện. Đây là một trong những nguyên nhân khiến giá nhà bị đẩy lên cao, sức mua giảm. Nhất là trong bối cảnh thị trường đang “khát” thanh khoản như hiện nay, nếu không có những sản phẩm với mức giá phù hợp sẽ rất khó kích cầu. Minh chứng là trong thời gian vừa qua, một số chủ đầu tư đã đưa ra các chính sách chiết khấu lên đến 30 - 40%,…

Nguồn vốn bị thu hẹp

Tín dụng ngân hàng xưa nay vẫn là nguồn vốn lớn nhất đổ vào bất động sản. Do đó, ngay khi các nhà băng thực hiện thắt chặt các điều kiện cho vay, cộng với đó là kênh trái phiếu bị “tắc” đã khiến ngành này ngay lập tức rơi vào cảnh khó khăn.

Ngân hàng đã dành rất nhiều vốn cho bất động sản, thậm chí là vượt qua cả các chỉ tiêu về an toàn vốn. Tín dụng cho lĩnh vực này trước đây chỉ chiếm khoảng 12-15% là cùng nhưng hiện nay đã chiếm tới hơn 20%.

Do đó, không thể nói là thiếu nguồn vốn tín dụng được, có chăng chỉ là không đáp ứng được nhu cầu của các doanh nghiệp, mà nguyên nhân một phần là do bản thân một số doanh nghiệp triển khai dự án một cách bất chấp nên mới không cơ cấu được nguồn vốn. Cuối cùng lại quay ra đề xuất ngân hàng bơm vốn là không hợp lý.

Không đáp ứng được các điều kiện vay vốn ngân hàng, nhiều chủ đầu tư địa ốc đang đau đầu với bài toán trái phiếu đáo hạn. Trong tình thế cấp bách, các doanh nghiệp đã phải kiến nghị NHNN cho phép giãn nợ gốc, giữ nguyên nhóm nợ, cấp tín dụng để cơ cấu lại khoản vay,… Nội dung này cũng đang được Chính phủ xem xét.

Nói như Chủ tịch HĐQT CTCP Vinhomes Phạm Thiếu Hoa, nếu khó khăn tiếp tục kéo dài mà không có những giải pháp kịp thời thì nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đóng cửa, phá sản.