2019 thị trường bất động sản chưa phát triển tương xứng với tiềm năng

Thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến nguồn cầu mạnh mẽ trong năm 2019, trong tất cả các phân khúc. Tuy nhiên nguồn cung của thị trường trong giai đoạn này khá hạn chế, dẫn đến chênh lệch cung - cầu.

Năm 2019, kinh tế Việt Nam tiếp tục đà tăng trưởng vững mạnh với GDP tăng 7,02% và CPI ổn định ở mức 2,79%. Hưởng lợi từ các hiệp định thương mại mới được ký kết (CPTPP/EVFTA), tổng kim ngạch xuất khẩu hàng hóa năm 2019 ước tính đạt 263,45 tỷ USD, tăng 8,1% so với năm 2018, trong khi xuất siêu ước đạt 9,9 tỷ USD. Tình hình kinh tế vĩ mô vững mạnh là yếu tố thúc đẩy các nhà đầu tư bất động sản (BĐS) tăng cường hoạt động kinh doanh tại Việt nam.

Trải qua 30 năm thu hút FDI, Việt Nam đã rất thành công trong việc thu hút nguồn vốn có chất lượng tốt. Lĩnh vực bất động sản là một trong những lĩnh vực thu hút FDI hàng đầu. Trong năm 2019, tổng lượng FDI vào bất động sản đạt 3,88 tỷ USD, chiếm 10,2% tổng vốn đầu tư đăng ký, chỉ xếp sau lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo.

Với lĩnh vực bất động sản, các chủ đầu tư Singapore lớn như Keppel Land, CapitaLand, Tập đoàn Sembcorp và Mapletree là những nhà đầu tư có đóng góp đáng kể từ giữa thập kỷ 90 đến nay. Theo sau đó là làn sóng đầu tư lớn đến từ Hàn Quốc và các đơn vị phát triển dự án như GSE & C và Lotte tiếp tục mở rộng sự hiện diện của họ tại thị trường Việt Nam.

Malaysia cũng đã ghi nhận một số đơn vị phát triển dự án BĐS thành công, trong đó có Gamuda và SP Setia, cũng như các dự án thành công khác như Park City tại Hà Nội.

Gần đây chúng ta đã thấy sự quan tâm ngày càng tăng tới từ Nhật Bản, với các nhà đầu tư Nhật Bản tham gia vào tất cả các khía cạnh của thị trường bất động sản Việt Nam: từ các khoản góp vốn đầu tư tương đối nhỏ đến các đại dự án dự án Thành phố thông minh liên doanh giữa Tập đoàn Sumitomo (Nhật Bản) và Tập đoàn BRG (Việt Nam).

Thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến nguồn cầu mạnh mẽ trong năm 2019, trong tất cả các phân khúc từ căn hộ, nhà đất, văn phòng và bất động sản công nghiệp và nghỉ dưỡng. Tuy nhiên nguồn cung của thị trường trong giai đoạn này khá hạn chế, dẫn đến chênh lệch cung - cầu.

Từ một góc độ nào đó, Việt Nam đang bỏ lỡ cơ hội khi nền kinh tế bùng nổ với tốc độ tăng trưởng GDP, đầu tư và chi tiêu tiêu dùng mạnh, nhưng chúng ta không có sản phẩm bất động sản để đáp ứng nhu cầu từ các nhà đầu tư và khách hàng.

Vào năm 2019, ngành bất động sản đã không đạt được kết quả hoạt động đúng với tiềm năng của mình. Đáng lẽ thị trường phải đạt được kết quả tốt hơn nhiều. Tình trạng này được ghi nhận ở tất cả các phân khúc.

Khách thuê văn phòng muốn tìm mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn vì nguồn cung hạn chế; nguồn cung mới hiện còn đang được xây dựng. Bên cạnh đó, thị trường cũng chưa thấy nhiều khách sạn mới, nhà kho mới, các dự án trường học và bệnh viện mới.

Hiện số lượng khách sạn được xây dựng ở khu vực các quận trung tâm cũng rất hạn chế. Số lượng dự án căn hộ mở bán ở cả Hà Nội & TP.HCM tính đến hết quý 3/2019 giảm xuống mức thấp nhất từ năm 2015 đến nay và ngay cả khi tính đến nguồn cung mới dự kiến sẽ được tung ra từ nay đến cuối năm, tình hình nguồn cung cũng không được cải thiện nhiều.

Lý do của việc thiếu nguồn cung là tác động trì hoãn của việc chính quyền đã tạm dừng nhiều dự án để xem xét trước khi cấp phép để chủ đầu tư tiếp tục xây dựng & hoàn thiện. Tôi nghĩ rằng nếu hoạt động này tiếp diễn, không chỉ ngành xây dựng và bất động sản mà cả nền kinh tế nói chung sẽ chịu tác động nó sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế nói chung và trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng nói riêng.

Chúng ta đã bắt đầu nhìn thấy tác động trì hoãn này lên tốc độ phát triển xây dựng và tăng trưởng của thị trường bất động sản, từ đó phản ánh đến những số liệu kinh tế. Quan trọng là các nhà chức trách cần bắt đầu cấp phép trở lại cho các dự án tiếp tục xây dựng để có thể thu thuế, dù đó là thu thuế trực tiếp từ tiền sử dụng đất hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp từ những doanh nghiệp liên quan đến phát triển dự án bất động sản hoặc từ thu nhập cho thuê căn hộ. Nếu chính phủ không khuyến khích sự phát triển của thị trường bất động sản, thu nhập thuế của thành phố sẽ chịu tác động không nhỏ.

Trong bối cảnh tình hình hoạt động của thị trường bất động sản ở các đô thị lớn có phần chững lại, chúng ta ghi nhận một xu hướng khác là sự mở rộng thị trường đầu tư ra các thị trường mới hơn và chưa phát triển.

Thị trường nhà ở và nghỉ dưỡng đang ghi nhận xu hướng rõ nét tại một số địa phương mới như Phan Thiết, Tuy Hòa hay cả những tiếp nối phát triển thị trường Quảng Ninh.

Hoặc như bất động sản công nghiệp, thị trường đang có sự phát triển tiếp nối Bắc Ninh mà còn cả Bắc Giang. Sự mở rộng về đầu tư không chỉ được ghi nhận ở những hoạt động đầu tư nhỏ mà có cả các dự án quy mô lớn. Có thể thấy các nhà đầu tư đã nhìn nhận thị trường theo hướng dài hạn hơn chứ không phải câu chuyện bắt sóng ngắn hạn như trước đây.

Rất khó để đưa ra dự báo cho thị trường bất động sản trong tương lai khi chúng ta không thể nói trước được liệu các dự án có được phép khởi công hay phê duyệt hay không. Tuy vậy có thể nói xu hướng chủ đạo và dẫn dắt thị trường trong những năm sắp tới sự phát triển mạnh của hạ tầng giao thông; hệ thống giao thông công cộng; công nghệ; các dự án hoàn thiện nếu có sẽ cung cấp cho thị trường sản phẩm bàn giao và không gian sống có chất lượng thực sự đáp ứng mong đợi.

Thời gian tới thị trường sẽ chịu tác động chính của yếu tố chính sách, tình hình vĩ mô trong nước cũng như chính sách tín dụng bất động sản. Đây là yếu tố then chốt khiến cho thị trường có thể phát triển bền vững, dài hạn được hay không.

Việt Nam vẫn là một thị trường bất động sản có tiềm năng rất lớn. Nếu các nhà chức trách có thể tạo điều kiện phê duyệt nhiều dự án hơn, thị trường sẽ được hưởng lợi từ một nguồn cầu sẵn có rất lớn từ căn hộ cao cấp đến căn hộ giá rẻ, đến nhà liền kề, nhà phố thương mại, biệt thự, và văn phòng.

* Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam