2 kịch bản thị trường nhà ở trong đại dịch

Nếu Covid-19 được kiểm soát giữa năm, giá nhà vẫn neo cao, nhưng nếu nó kéo dài đến tháng 9, giá nhà có thể giảm.

Theo báo cáo thị trường bất động sản TP HCM quý I do CBRE Việt Nam công bố, 3 tháng qua, thị trường nhà ở bắt đầu có dấu hiệu chuyển biến xấu do ảnh hưởng của Covid-19. Trung bình mỗi quý, nguồn cung mới trên thị trường nhà ở TP HCM đón 7.000 căn hộ, nhưng quý đầu năm 2020 rổ hàng mới còn 3.600 căn, bằng một nửa so với mức trung bình trước đó và thấp nhất 3 năm gần đây.

CBRE dự báo thị trường nhà ở có thể xảy ra 2 kịch bản trong bối cảnh dịch bệnh diễn biến khó lường. Kịch bản thứ nhất, nếu đại dịch được kiểm soát vào tháng 6, giá nhà toàn thành phố có thể tiếp tục duy trì ở ngưỡng cao như hiện nay, thậm chí tăng 5% so với năm 2019.

Đồng thời, với kịch bản này, nguồn cung mới được tung ra thị trường có xu hướng giảm nhưng không ở mức báo động, có thể đạt khoảng 28.000 căn một năm, tăng 5% so với năm ngoái. Tuy nhiên, do mất hết nửa năm chịu ảnh hưởng bởi tình hình dịch bệnh, hoạt động marketing bán hàng bị hạn chế do giãn cách xã hội, số căn hộ được tiêu thụ chỉ đạt khoảng 29.000 sản phẩm (bao gồm cả nguồn cung mới và hàng tồn kho), thanh khoản giảm 5% so với năm trước. Đây được xem là kịch bản tích cực trong thận trọng.

Trong khi đó, kịch bản thứ hai được dự báo sẽ xấu hơn, nếu đại dịch kéo dài đến tận tháng 9 mới được kiểm soát. Khi đó, nguồn cung mới tung ra thị trường sẽ giảm mạnh, chỉ bằng 40% so với năm 2019, tương đương 15.000 căn hộ được chào bán. Giá bán nhà chung cư trên thị trường sơ cấp dự kiến giảm trung bình 6% so với năm trước. Tiêu thụ căn hộ cũng lao dốc, ước tính không vượt sức mua 14.000 căn một năm.

Đơn vị này cũng giả thiết về tình huống cực xấu dù khả năng xảy ra khá thấp, đó là đại dịch kéo dài lâu hơn 2 kịch bản trên. Khi đó thị trường bất động sản sẽ phải thiết lập cơ chế mới để thích ứng với hoàn cảnh đặc biệt và khác thường.

Khi dịch bệnh diễn biến xấu đồng nghĩa với mọi thành phần tham gia vào thị trường nhà ở đều rơi vào hoàn cảnh khó khăn. Khả năng chi trả của người mua có thể bị ảnh hưởng do thu nhập bị sụt giảm. Nếu dịch bệnh kéo dài chắc chắn các chủ đầu tư phải cơ cấu lại sản phẩm, chọn phân khúc thấp hơn, diện tích nhà nhỏ lại để giá thành dễ chi trả hơn. Các phản ứng trên thị trường nhà ở thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) có thể xuất hiện tình trạng giảm giá tùy vào sức khỏe của dòng tiền và khả năng chịu đựng chi phí tài chính của giới đầu tư.

Nhìn toàn cảnh trong 3 tháng đầu năm nay và dịch bệnh bùng phát 2 tháng (sau Tết đến nay), CBRE đánh giá thị trường bất động sản bắt đầu chịu áp lực lớn. Đó là sự hạn chế về hoạt động chào bán sản phẩm, tâm lý chờ đợi qua dịch mới tham gia vào kênh đầu tư này mạnh dần nhưng chưa xảy ra tình trạng bán tháo. Tuy nhiên, sau 2 tháng dịch xuất hiện, một số phân khúc đã bắt đầu chịu tác động nặng nề như bất động sản khách sạn, nghỉ dưỡng, mặt bằng bán lẻ và làm suy giảm khả năng khai thác kinh doanh của các tài sản này.