Bài của Hoàng Long

Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp tuy hấp dẫn nhưng chỉ khi nhà đầu tư nhìn vào tiềm năng dài hạn thì mới phản ánh hết giá trị của nhóm cổ phiếu này

Chuỗi cung ứng toàn cầu hiện tại đang liên tục tập nhiều trắc trở khi mà những hệ lụy từ cuộc chiến thương mãi Mỹ Trung chưa kết thúc, thì liên tiếp nhiều sự kiện thiên nga đen (black swan) khác như dịch bệnh Covid 19, chiến tranh Nga - Ukraine tiếp tục gây áp lực lên những mắt xich vốn đã mong manh. Đó cũng là lúc kỳ vọng của mọi người về một chuỗi cung ứng mới không chỉ đơn thuần dựa vào Trung Quốc - nơi đã và đang được gọi là “công xưởng của thế giới”. "Công xưởng” dự kiến sẽ được di dời đến những nơi thị trường lao động vẫn còn rẻ và Việt Nam hiện đang là một trong những điểm đến hàng đầu

Giá cho thuê đất công nghiệp ở Việt Nam vẫn ở mức cạnh tranh so với các nước trong khu vực thấp hơn khoảng 20-30% so với Thái Lan và Indonesia. Bên cạnh đó, tinh hình kinh tế vĩ mô tương đối ổn dịnh, lực lượng lao động dồi dào, mức lương cạnh tranh, cơ sở hạ tầng đang phát triển, nhiều hiệp định thương mại được ký kết sẽ là động lực thúc đẩy tăng trưởng của toàn ngành trong trung và dài hạn. Mặt khác, việc chính phủ tập trung tín dụng dể hỗ trợ các nhành sản xuất nhằm hồi phục nền kinh tế sau hơn hai năm chống dịch cũng là một yếu tố thúc đẩy tăng trưởng ngành cũng như nhóm bất động sản khu công nghiệp.

Do nguồn cung đất có hạn nhưng nhu cầu vẫn tăng trưởng ổn định từ các công ty nước ngoài nên giá thuê dự kiến sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là ở phía Nam do nguồn cung mới ở miền Bắc nhiều hơn miền Nam. Nhu cầu về kho lớn/chất lượng cao sẽ ngày càng tăng, ví dụ như kho được kiểm soát nhiệt độ nhờ sự tăng trưởng nhanh chóng của ngành bán lẻ, thương mại điện tử và xuất khẩu. Các tập đoàn đa quốc gia sẽ ưu tiên thuê các KCN sinh thái và thông minh do các KCN này có thể cung cấp dịch vụ logistics hiệu quả hơn và hệ thống xử lý nước, chất thải tốt hơn...

Hiện tại, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đã công bố kết quả kinh quý 2. Trong Q2/2022, tổng doanh thu và lợi nhuận sau thuế của 14 doanh nghiệp lớn nhất đạt 16,562 tỷ đồng (+4% yoy) và 5,926 tỷ đồng (+82%). Lợi nhuận sau thuế ghi nhận mức tăng trưởng lớn hơn doanh thu chủ yếu do KBC ghi nhận lợi nhuận cao đột biến. Mặc dù tổng lợi nhuận tăng trưởng nhưng có 6/14 doanh nghiệp ghi nhận tăng trưởng âm.

Tuy ngành bất động sản công nghiệp có nhiều tiềm năng hấp dẫn nhưng việc đầu tư vào cổ phiếu ngành này vẫn còn hạn chế do khả năng tiếp cận doanh nghiệp khó khăn vì đã số các công ty này đều có gốc từ doanh nghiệp nhà nước, vẫn còn thận trọng trong việc trao đổi và cung cấp thông tin về tình hình hoạt động cũng như chiến lược phát triển dài hạn của công ty.

Do đó, thanh khoản và các hệ số như P/E và P/B trung bình của các cổ phiếu bất động sản công nghiệp thấp hơn các cổ phiếu bất động sản nhà ở trong suốt các năm trước mặc dù các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp có biên lợi nhuận và ROE cao hơn nhiều và trả cổ tức bằng tiền mặt đều đặn mỗi năm.

Đây là thời điểm thuận lợi để đầu tư vào cổ phiếu bất động sản công nghiệp vì rủi ro bị tác động bởi lãi suất và lạm phát thấp hơn các cổ phiếu bất động sản nhà ở do đa số các công ty đều vay nợ thấp, có lượng tiền mặt dồi dào và khách hàng là những doanh nghiệp sản xuất/logistics lớn có đủ tiềm lực kinh tế để thuê đất khu công nghiệp hoặc nhà kho/nhà xưởng xây sẵn trong dài hạn.