Thị trường bất động sản đang đứng trước một “cơn sóng ngầm” liên quan đến thuế chuyển nhượng bất động sản 20%. Bộ Tài chính từng đề xuất áp thuế 20% trên phần lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân, khiến nhiều nhà đầu tư đặt câu hỏi: Liệu sắc thuế mới có sớm được triển khai? Ảnh hưởng ra sao đến thanh khoản và giá?

Nếu thực hiện, đề xuất này có thể tác động mạnh đến các giao dịch, đặc biệt là tại các thành phố lớn nơi nhu cầu vẫn cao nhưng quỹ đất hạn chế. Tuy nhiên đến nay, kế hoạch vẫn chưa triển khai, bởi dữ liệu giao dịch bất động sản chưa đủ minh bạch.

Hệ thống thông tin sổ đỏ, sổ hồng vẫn đang trong quá trình số hóa; do đó việc tính thuế dựa trên lợi nhuận thực tế chưa khả thi.

Theo Nghị quyết số 57-NQ/TW và Kế hoạch 02-KH/BCĐTW, Việt Nam đang hướng tới chuyển đổi số toàn diện trong lĩnh vực bất động sản thông qua xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Bộ Tài chính dự kiến chỉ áp thuế khi dữ liệu trên VNeID được tích hợp đầy đủ, đáp ứng các tiêu chí: đúng – đủ – sạch – sống – thống nhất – dùng chung.

Đáng chú ý, Chiến dịch “90 ngày làm sạch dữ liệu đất đai 2025” (01/09 – 30/11) đang thu thập thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, nhằm chuẩn bị nền tảng cho tính thuế và minh bạch hóa thị trường.

Bộ Xây dựng đang thử nghiệm Trung tâm giao dịch bất động sản online giai đoạn 2026–2027. Khi đi vào vận hành, mọi giao dịch mua bán – chuyển nhượng – cho thuê đều được thực hiện trên nền tảng điện tử. Mô hình này kỳ vọng sẽ:

- Tăng tính minh bạch toàn thị trường

- Bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư cá nhân

- Giảm sai sót pháp lý và hạn chế rủi ro khi tính thuế

Nếu áp dụng, sắc thuế này đặt ra hai thách thức lớn:

1. Thanh khoản thị trường có thể giảm do chi phí giao dịch tăng.

2. Rủi ro pháp lý đối với các giao dịch ngoài sàn online theo cơ chế mới.

Dù vậy, giá bất động sản không được kỳ vọng giảm mạnh, bởi nhu cầu mua vẫn cao tại các thành phố lớn – nơi quỹ đất ngày càng hạn chế và nguồn cung không theo kịp.

Trong bối cảnh thị trường dịch chuyển sang mô hình minh bạch – dữ liệu hóa, nhà đầu tư cá nhân có thể tận dụng cơ hội bằng cách:

- Theo dõi sát tiến trình số hóa dữ liệu đất đai trên VNeID để dự đoán thời điểm áp thuế.

- Ưu tiên giao dịch qua Trung tâm giao dịch online khi thí điểm để đảm bảo an toàn pháp lý.

- Tính toán lợi nhuận thực tế, bao gồm tác động thuế 20%, tránh bất ngờ khi thị trường thay đổi.

- Đầu tư dài hạn vào bất động sản tại đô thị lớn, nơi nguồn cung hạn chế nhưng nhu cầu ổn định.

Việc áp thuế trên lãi chuyển nhượng bất động sản được đánh giá là phù hợp với xu hướng quốc tế và mục tiêu minh bạch hóa thị trường. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn còn thời gian để thích ứng, bởi hệ thống dữ liệu và hạ tầng giao dịch đang trong giai đoạn hoàn thiện.

Với chiến lược đúng đắn, đầu tư minh bạch và ra quyết định dựa trên dữ liệu, nhà đầu tư hoàn toàn có thể tối ưu lợi nhuận trong bối cảnh mới của thị trường bất động sản.

#BDS #ThuếBĐS #ĐầuTưThôngMinh #VNeID #TrungTâmGiaoDịchOnline #CơHộiĐầuTư #MinhBạchThịTrường