Bài của Huỳnh Thiên Vương

Thanh khoản Bất động sản quý 1/2023 diễn biến thế nào ? Hướng đi nào cho năm 2023 ?

Bài viết gửi đến quý độc giả là quan điểm và góc nhìn của tôi, góc nhìn thực tế qua hoạt động giao dịch tại Sàn Môi giới.

Nhìn vào thực tế hiện nay để xét đến hoạt động Mua/Bán BĐS như thế nào, trong bài viết này tôi sẻ đi vào 3 vấn đề cốt lõi. Một là hoạt động các sàn, Hai là phân khúc BĐS, Ba là loại sản phẩm ưu tiên giai đoạn này. tôi không đi nêu vấn đề Thị trường nữa, vì ngày nào chúng ta cũng đọc đi đọc lại ở các Trang báo đài đưa tin rồi.

Hoạt động sàn giao dịch nếu như ở các năm 2020-2021 thay vào Chuẩn bị tăng quân số, chuẩn bị cho loạt kế hoạch kinh doanh, KH Doanh thu thì khác với mọi năm, 2023 các sàn cuối năm có kế hoạch cắt giảm chi phí (lương, chi phí khác) để giảm tối đa chi phí vận hành DN, đầu năm so các sàn khai trương khá trể, có sàn đến nay 25/02/2023 nhưng tôi vẩn còn thấy khai trương. Lượng nhân sự giữ lại chỉ 20%, VD trước đây 100 thì nay còn 20, sàn nhỏ dưới 50 NS thì có sàn ngưng, tạm ngưng luôn. bản thân tôi làm DN BĐS quy mô hơn 100 NS nhưng cũng đã giảm 70% năm 2022, và 2023 đang phải tạm ngưng. Bởi giai đoạn này hoạt động gần như sàn không lãi, lỗ nữa là đàng khác chứ đừng nói đến hoà vốn. tác động sàn đã ảnh hưởng từ dịch COVID bắt đầu từ 2021 đến nay.

Bàn về phân khúc ở đây có Căn hộ, Nhà phố, Đất nền tỉnh tôi nhận thấy một sự giảm thanh khoản rõ rệt ở các phân khúc, ngay cả dự án NOXH cũng chậm huống gì là nhà thương mại. Đi chi tiết đầu tiên mảng Căn hộ tại Miền nam tập trung nhiều nhất tại Bình dương, chỉ một số ít tại TPHCM. phân khúc này hiện tại Thị trường cuối năm được các chủ đầu tư demo ra thị trường để bán vào Q1-2 năm nay; nhưng với diễn biến xấu nên hiện tôi thấy các CĐT đang ngưng lại kế hoạch này đầu năm, điển hình như Lê Phong, Phú đông group, An Gia, Đất xanh, Qp group,Phát đạt, Danh khôi,Tecco group, v.v đều ngưng dự án mới, hiện thị trường BD đang tập trung xử lý hàng tồn từ các dự án cũ chưa bán hết, điển hình như các dự án của Tecco, Lê phong, Bcons, LDG, Hưng thịnh, Vạn xuân, Quốc cường, Phát đạt, tồn kho BĐS lên đến khoảng 10.000 căn hộ (chưa tính thanh lý của khách hàng).

Riêng mảng Nhà phố, khu đô thị tại Bình dương, HCM từ năm 2022 đến nay khá ít; chỉ một vài dự án quy mô nhỏ, sức hấp thụ chậm có dự án tồn kho trên 50% chưa bán hết. điển hình tại TP HCM tại Quận 12 gồm 2 dự án của Thành đô với quy mô 2 dự án cũng gần 200 sp, giá bán 4.9 tỷ căn sổ riêng tuy nhiên thanh khoản vẩn đang chậm lại mặc dù đã bàn giao nhà, nghiệm thu sổ hồng riêng.

Phân khúc đất nền gần như không có giao dịch, chỉ một số dự án có giá dưới 1 tỷ, bán kính dưới 1h đồng hồ từ TPHCM ra tôi vẩn nhận thấy có giao dịch, nhưng khá chậm. tại các tỉnh Tây ninh; Long an, Bình phước, Đồng nai, Vũng tàu, Bảo lộc, Lâm đồng, Dak Nông, Dak lak hiện con số sản phẩm có sổ lên đến 100.000 sản phẩm; nhưng hiện giao dịch chậm, lý do thị trường này NĐT đang thận trọng xuống tiền ở những BĐS không có thanh khoản, đối với sản phẩm có quy hoạch đô thị tốt, khai thác tốt thì thanh khoản tôi vẩn nhận thấy có.

Hướng đi nào cho 2023, tôi nghĩ giai đoạn này kể cả sàn; hay khách nhà đầu tư cũng nên lựa chọn SP phù hợp, tôi nhận thấy phân khúc BĐS có thể khai thác du lịch, vận hành, cho thuê đây vẩn là phân khúc ưu tiên hàng đầu hiện nay. (lưu ý là du lịch đã có lượng khách, thị trường mới vẩn khó khai thác).hoạc một hướng đi khác biệt, hướng đi nghách dành cho sàn hay NĐT là Quy hoạch, tôi nhận thấy việc nắn chỉnh lại Vành đai 4 đó cũng là một cơ hội để khai thác. đó là một ví dụ, vì có rất nhiều cơ hội tôi vẩn nhìn thấy ở Thị trường hiện nay. Trong nguy có cơ nó là như vậy!

Trên đây là góc nhìn cá nhân tôi, chưa được kiểm chứng chính vì vậy NĐT không nên làm cơ sở dẩn chứng cho bất kỳ hoạt động đầu tư nào vì có thể rủi ro.