SAU BẤT ĐỘNG SẢN, TRÌNH TỰ CHUẨN HÓA TÀI SẢN SẼ ĐI VỀ ĐÂU?

Việc bất động sản bước vào giai đoạn định danh điện tử từ năm 2026 không nên được nhìn như một sự kiện riêng lẻ của ngành bất động sản. Nếu đặt trong bối cảnh thị trường vốn, đây là một dấu mốc mang tính cấu trúc: lần đầu tiên một loại tài sản có quy mô rất lớn, gắn chặt với tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và dòng vốn dài hạn, bị đưa vào yêu cầu chuẩn hóa toàn diện. Điều quan trọng hơn là bất động sản không phải tài sản duy nhất phải đi theo con đường này. Nó chỉ là tài sản đi đầu, bởi mức độ ảnh hưởng hệ thống của nó là lớn nhất.

Trong mọi thị trường vốn phát triển, tồn tại một nguyên tắc gần như bất biến: tài sản càng lớn, càng liên quan tới tín dụng và vốn tổ chức, thì yêu cầu minh bạch càng cao. Không có thị trường nào cho phép những tài sản không rõ quyền sở hữu, giá trị khó truy xuất, chất lượng không đồng nhất trở thành nền tảng cho ngân hàng, trái phiếu, quỹ đầu tư hay dòng tiền dài hạn. Vì vậy, chuẩn hóa và định danh không phải là lựa chọn chính sách mang tính ngắn hạn, mà là điều kiện cần để thị trường vốn vận hành ổn định và bền vững.

Bất động sản đi trước không phải vì “nhạy cảm”, mà vì hội tụ đủ các yếu tố rủi ro hệ thống: là tài sản thế chấp lớn nhất của ngân hàng, là nền tảng của thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong nhiều năm, đồng thời là nơi tích tụ đòn bẩy tài chính cao. Trong giai đoạn trước, thị trường từng chấp nhận việc bất động sản được định giá bằng kỳ vọng, giao dịch bằng pháp lý chưa hoàn chỉnh và phản ánh giá chủ yếu qua dòng tiền ngắn hạn. Khi thị trường vốn bước sang giai đoạn nâng chuẩn, cách vận hành đó không còn phù hợp. Định danh bất động sản vì thế không nhằm “siết” thị trường, mà để phân tách rõ ràng giữa tài sản đủ chuẩn và tài sản không đủ chuẩn để đi vào hệ thống vốn.

Nếu tiếp tục đi theo logic của thị trường vốn, chứ không nhìn theo ngành nghề bề nổi, lớp tài sản tiếp theo sau bất động sản sẽ là các tài sản hạ tầng, logistics và sản xuất quy mô lớn. Đây là nhóm tài sản được tài trợ vốn lớn, có vòng đời dài, tạo dòng tiền ổn định và gắn chặt với chuỗi cung ứng cũng như hoạt động xuất nhập khẩu. Ở các thị trường phát triển, nhóm tài sản này đã được chuẩn hóa từ lâu thông qua hệ thống mã tài sản, tiêu chuẩn vận hành và khả năng truy xuất dòng tiền. Không thể tồn tại một thị trường vốn hiệu quả nếu các tài sản hạ tầng và logistics vẫn được định giá mơ hồ, thiếu chuẩn chung.

Với hàng hóa cơ bản như lúa gạo, cà phê, cao su hay kim loại, nhiều người cho rằng đây là các tài sản “tự do”, không cần định danh. Thực tế hoàn toàn ngược lại. Thế giới đã định danh hàng hóa từ hàng trăm năm trước, chỉ là dưới hình thức khác. Hợp đồng hàng hóa tương lai chỉ tồn tại khi chất lượng được chuẩn hóa, nguồn gốc được xác định, kho bãi được kiểm soát và quyền sở hữu được ghi nhận rõ ràng theo hợp đồng. Nói cách khác, hàng hóa có thể giao dịch trên thị trường quốc tế không phải vì thị trường dễ dãi, mà vì mức độ chuẩn hóa rất cao. Với Việt Nam, khi nông sản và nguyên liệu ngày càng gắn với tài trợ thương mại, bảo hiểm giá và chuỗi cung ứng toàn cầu, việc tiến tới chuẩn hóa sâu hơn là xu hướng tất yếu.

Một lớp tài sản khác ít được chú ý nhưng có vai trò lớn trong định giá doanh nghiệp là tài sản tồn kho chiến lược, quyền khai thác và quyền nhượng quyền dài hạn. Ở các thị trường phát triển, đây đều là những tài sản có mã định danh, có thời hạn rõ ràng và dòng tiền dự báo được. Nếu không chuẩn hóa, các tài sản này luôn bị chiết khấu mạnh khi đưa vào mô hình định giá, bất kể quy mô danh nghĩa lớn đến đâu.

Trong bức tranh đó, chứng khoán không phải điểm khởi đầu của quá trình chuẩn hóa, mà là đích đến. Cổ phiếu và trái phiếu thực chất là lớp tài sản đã được định danh hoàn chỉnh nhất, với mã giao dịch, chuẩn báo cáo, lịch sử sở hữu và nghĩa vụ công bố thông tin rõ ràng. Vì vậy, thị trường chứng khoán không phải nơi “tạo sóng” theo nghĩa ngắn hạn, mà là nơi phản ánh kết quả cuối cùng của quá trình chuẩn hóa các loại tài sản phía sau doanh nghiệp.

Hàm ý quan trọng là trong giai đoạn thị trường chuyển sang “ăn cấu trúc”, giá cổ phiếu không còn phản ánh đơn thuần việc doanh nghiệp có nhiều tài sản hay giá đang rẻ trong ngắn hạn. Thị trường định giá dựa trên câu hỏi cốt lõi hơn: tài sản đó có đủ chuẩn để đi vào hệ thống vốn hay không, doanh nghiệp có chịu được mức độ minh bạch cao hay không, và dòng tiền lớn có thể ở lại lâu dài hay không. Đây là lý do bất động sản bị bán không phải vì “xấu”, mà vì nhiều tài sản chưa vượt qua vòng chuẩn hóa; trong khi ngân hàng, các doanh nghiệp trụ và hạ tầng được giữ vì đã nằm trong cấu trúc quản trị và minh bạch rõ ràng. Thị trường có thể xanh, nhưng cơ hội sẽ phân hóa rất mạnh.

Định danh bất động sản vì thế không phải điểm kết thúc, mà là viên gạch đầu tiên của một trật tự tài sản mới. Trong trật tự đó, tài sản càng lớn thì càng phải minh bạch; càng gắn với vốn dài hạn thì càng bị soi kỹ; và càng mơ hồ thì càng bị chiết khấu. Nhà đầu tư không cần đoán chính sách, mà cần hiểu trình tự logic của thị trường vốn. Ai hiểu được trình tự này sẽ không hoảng loạn khi một nhóm tài sản bị bán, và cũng không nhầm lẫn khi dòng tiền chưa quay lại. Trong giai đoạn tới, thị trường không thưởng cho người đúng sớm, mà thưởng cho người đứng đúng chỗ trong bản đồ tài sản đang được chuẩn hóa.