Bài của Đăng Phúc

Thanh khoản trên thị trường bất động sản xuống thấp, khiến niềm tin của nhà đầu tư vào khả năng tăng giá cuối năm không còn chắc chắn.

Sau hơn 2 tháng mở bán, chủ đầu tư một dự án căn hộ ở TP. Thủ Đức vẫn còn loay hoay tìm chiến lược bán hàng khi thị trường tiếp tục rơi vào tình trạng mất thanh khoản trầm trọng. Dự án chỉ vọn vẹn hơn 700 căn hộ, nhưng doanh nghiệp phải huy động nhiều công ty môi giới, đẩy mạnh quảng cáo, truyền thông, song không mấy hiệu quả. Doanh nghiệp đành phải tạm ngưng mở bán căn hộ để tập trung vào dòng shophouse khối đế với số lượng giới hạn.

Đây không phải câu chuyện của riêng doanh nghiệp bất động sản nào, mà khá phổ biến. Báo cáo thị trường tháng 7/2022 của DKRA Việt Nam cho biết, phân khúc chung cư có tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới thấp nhất từ đầu năm đến nay. Đây cũng là bức tranh chung của thị trường đất nền và nhà liền thổ các tỉnh miền Nam.

Thị trường trầm lắng, không chỉ khiến thị trường sơ cấp, mà ngay với nhà đầu tư thứ cấp, nhất là những người sử dụng đòn bẩy tài chính đầu tư bất động sản phải tìm cách để thoát hàng. Ông Nguyễn Hoàng Huy, một khách hàng mua chung cư tại TP. Thủ Đức năm 2020 cho hay, ông đã đóng được 35% giá trị hợp đồng, từng nghĩ có thể bán chốt lời theo tư vấn của môi giới, nhưng thị trường thứ cấp trầm lắng nên không “thoát hàng” được. Hiện ông đã cạn tiền đóng tiếp, gõ cửa đi vay thì nhiều ngân hàng hết room, lãi suất cao.

Áp lực đến kỳ hạn thanh toán, ông Huy buộc phải bán non căn hộ thấp hơn giá thị trường khoảng 15%, nhưng vẫn chưa tìm được khách.

Có một nghịch lý hiện nay là dù thanh khoản kém, nhưng thị trường sơ cấp vẫn tăng giá khi chủ đầu tư mở bán, trong khi thị trường thứ cấp lại ghi nhận làn sóng âm thầm giảm giá mạnh.

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group phân tích, thị trường sơ cấp tăng giá do chi phí đầu vào liên tục leo thang, buộc các chủ đầu tư phải nâng giá bán để bù đắp rủi ro. Trong khi đó, thị trường thứ cấp giảm do giá bán ở thị trường sơ cấp quá cao, lại chịu ảnh hưởng của chính sách tín dụng khiến nguồn vốn đầu tư bị nghẽn.

Trong điều kiện bình thường, biên lợi nhuận của nhà đầu tư thứ cấp được tính theo công thức: lãi ròng bằng doanh thu trừ chi phí và thuế. Tuy nhiên, doanh thu hiện nay khó tăng trong bối cảnh dòng tiền vào thị trường đang gặp khó, chi phí đầu vào và thuế phí tăng do giá bán từ chủ đầu tư sơ cấp tăng, khiến cho lãi ròng giảm, trong khi yếu tố thanh khoản cũng không chắc chắn nên nhà đầu tư thứ cấp e dè.

“Điều này lý giải vì sao khá nhiều nhà đầu tư bất động sản muốn thoát hàng trên thị trường thứ cấp. Do cạnh tranh để xả hàng và khó khăn tài chính hoặc muốn dịch chuyển dòng vốn, buộc họ phải chấp nhận giảm giá bất động sản, tức biên lợi nhuận thực tế bị hạ xuống đáng kể so với kỳ vọng ban đầu”, ông Phan Công Chánh lý giải thêm.

Theo các chuyên gia, bên cạnh tâm lý e ngại của người mua hàng về tình hình kinh tế vĩ mô, thì phần lớn nguyên nhân gây sụt giảm thanh khoản đến từ điểm nghẽn trong phê duyệt giải ngân cho hồ sơ vay mua nhà. Chưa kể, chỉ trong tháng 7, lãi suất kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng tiếp tục tăng thêm 0,1 0,3%.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa dự báo, từ nay đến cuối năm, thị trường thứ cấp sẽ có rất nhiều nhà đầu tư xả hàng do “ngộp” tài chính hoặc muốn phân bổ lại dòng vốn. Vì vậy, họ buộc phải giảm giá 15 20%, thậm chí hơn.

Ông Quang phân tích, đầu tư bất động sản cần cân nhắc nhiều yếu tố:

Thứ nhất, là giao dịch thị trường đang chậm lại, giá bán thứ cấp có xu hướng giảm nhẹ, nhất là ở vùng xa.

Thứ hai, ngân hàng điều chỉnh tín dụng bất động sản.

Thứ ba, lãi suất vay có xu hướng tăng trong thời gian tới.

Các yếu tố trên, cộng với diễn biến thị trường thứ cấp khá yếu, có thể giá bất động sản trên thị trường đầu tư lẫn đầu cơ sẽ tiếp tục điều chỉnh trong các tháng cuối năm. Thị trường thứ cấp lúc đó có thể xuất hiện những làn sóng dịch chuyển vốn, tái cấu trúc vốn đáng kể của giới đầu tư địa ốc.

“Khi thị trường điều chỉnh và nhiều người có nhu cầu bán tài sản, thì những người nắm giữ nhiều tiền mặt sẽ làm chủ thị trường. Người giữ tiền mặt có cơ hội ép giá đối với những tài sản cần bán gấp, mức giá có thể đàm phán giảm trong ngưỡng 20 30% và mức giá thị trường chấp nhận có thể giảm 15 20% so với giá chào”, ông Quang dự báo.

Ở một góc nhìn khác, theo ông Nguyễn Đức Quân, Phó tổng giám đốc Công ty Nam Land, trong bối cảnh hiện nay, nếu xuất hiện các biến động lớn liên quan đến tài chính thì giá trị đồng tiền sẽ bị ảnh hưởng với dự báo lạm phát tăng cao. Khi đó, đối với các nhà đầu tư có nhu cầu tìm kiếm kênh neo giữ tài sản thì bất động sản thường là kênh đầu tiên được nghĩ đến.

Theo ông Quân, thị trường bất động sản đang trong vòng xoáy tín dụng, nhà đầu tư thường hướng về dòng vốn trung dài hạn ở những thị trường giàu tiềm năng, có khả năng khai thác, sinh lợi nhuận kép. Ở thời điểm này, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư. Khi tín dụng bị co lại, tâm lý nhà đầu tư sẽ chi “tiền tươi thóc thật” nhiều hơn sử dụng các đòn bẩy.